거시지표 이용, 가치평가 기준점 찾아보기

데이터 살펴보기

어느덧 50이 넘어 노후를 염려하며 이후의 삶을 어떻게 꾸려나가야 할까를 고민하다 보니

생전 고민하지 않던 자산과 한국의 경제상황들에 대해 살펴보게 된다.

IMF시절 무렵 직장을 갖고, 미국발 자산 폭락에 따른 금융 위기, 세계적인 코로나 위기, 국내의 정치문제들, 공공과 언론이 제시하는 정보를 비롯한 말 그대로 정보의 홍수 속에 중심을 잡기란 여간 힘든 일이 아니다. 특히 평생 공공기관에서 일을 하고도 공공에 대한 신뢰가 높지 않기에 더욱 그러하다. 이는 개인적인 성향에서 비롯되기도 하지만 최근 내가 이해한 바는 각 주체가 말하는 언어에는 논조와 시각에 분명한 차이가 있음을 알고, 구분할 수 있는 분별력을 지니고 현명하게 행동해야 한다는 정도로 타협하기로 했다.

분별별을 갖기 위해선 결국 데이터를 직접 보고, 판단해야 한다는 것이다. 친구 따라 강남 가는 일은 하지 않기로 했다. 어차피 투자는 내가 책임져야 하고, 이후의 실패는 인생 후반에 미칠 영향이 너무나도 크기 때문이다.

우선 google에서 Korea inflation rate을 입력해 보면, 다음의 사이트가 가장 먼저 나온다.

(우선 써보고 신뢰성을 판단한 다음 믿음을 주든지 말든지 선택해야 한다.)

https://tradingeconomics.com/south-korea/inflation-cpi​

South Korea Inflation Rate

이곳에서 가장 중요하게 살필 경향으로 GDP와 inflation을 꼽았다. 전형적인 제조업, 수출주도 국가의 성장 지표로 GDP만 한 것이 있을까 싶고, 자산의 적정 가격을 고려할 때 참고할 간단한 지표로 inflation을 꼽았다.

1960년대로부터 한국의 성장은 그야말로 눈부시다.

아래 GDP 성장률 그림은 지금은 상상하기 힘든 6% 수준의 고도성장을 근 30여 년을 유지했다는 것을 보여준다. 그러나 이후 꾸준히 감소해 지금은 1% 아래로 감소하고 있다는 것을 명확히 보여주기도 한다.

한국은행 제공 대한민국 GDP성장률 추이

최근 20여 년 동안의 GDP-국내 총생산을 정량적으로 자세히 보면 2000년대 초 급성장으로 시작해, 금융위기 때의 주춤거림과 이후 성장둔화, 재도약에 이은 최근의 급감을 어렵지 않게 볼 수 있다.

최근 20여년동안의 한국 GDP 추이

이어서 GDP의 변화를 보면, 위의 GDP 추이를 좀 더 명확히 알 수 있다. 언제 증가했는지, 지속되었는지, 추락했는지.

특히 데이터를 직접 보면 수없이 많은 공허한 선전들에 실소를 금할 수 없게 된다. 물론 그 선전들에 동원된 수없이 많은 … (마음속 이야기는 이 정도로)

세계은행 추산 대한민국 GDP 변화 추이

국가 성장은 먼발치의 아름다운 것이고, 내 자산을 굳건히 지키고 성장시키는 것은 가까운 현실이다.

GDP 성장률이 높아도 10%인데 비해 inflation 비율은 …

거의 30%에 이를 정도로 폭발적이었다.

화폐가치가 이만큼 떨어지기 때문에 ‘무조건 자산을 사야’했다는 뜻일까?

심지어 최근의 저성장 기조에도 불구하고 inflation은 5%를 상회하고 코로나 시절에는 7%대까지 치솟았다.

GDP성장과 inflation rate 자료를 한 축으로 그려보아야 정확히 알겠지만, 대충 보면 실제 성장기에 inflation도 크게 증가한 것으로 보인다.

수익이 없음에도 inflation이 발생한다는 것은 원화의 화폐가치가 떨어지는 것이므로 환율변화, 통화팽창 등이 주요요인이 될 수 있고,

이는 원화의 가치하락, 경제 및 국가 위기 때 관(정부)이 주도한 경기부양 정책에 따른 후과일 수 있을 듯.

여기에 더해 관을 움직이는 보이지 않는 손에 의한 ‘심리’적 충격은 아파트 가격의 급격한 변화의 원인이 되기에 충분하다.

이들의 상관관계가 궁금해진다.

시기상의 선후관계 역시 파악되어야 한다, 실제 무엇이 이끄는지를.

inflation에 대한 최근 20년을 살펴보면, 평균은 2%가 조금 넘고, 분산(쉽게 말해 ‘평균으로부터 얼마나 널 뛰었는지’)을 고려하면 3.5%를 조금 넘는 수준이다.

이를 기준으로 보면, 20년 전 분양가에 1.025^19를 하면 1.6배, 1.035^19를 하면 2025년 현재 가치는 1.9배가 된다.

20년 전 가격이 1억이면 현재 가치는 1억 6천(1억 2천~2억) 정도가 된다.

여기에 더해 인구감소, 인프라, 기피시설 등에 따라 1억은 우습게 올리거나, 내리기도 한다.

부산은 일부를 제외하면 1~2억 아파트가 수두룩하지만 팔리지 않는다. 서울은 호가는 커보이지만 실제 거래성사가 잘 되지 않고 있으며, 되려 이자를 못내어 경매로 넘겨지고, 쉬 낙찰되지도 않는 모양새다.

골치다.

20년 된 집을 사려할 때


비경제적 호불호를 제외하고,

순수히 거시 지표들을 이용해

달궈진 마음을 달래며

협상 테이블에 앉을 때

상대를 설득할 수 있을까?


최소한 판단의 시작점은 될 수 있기를 바라본다.