부동산 통계 학습
데이터를 보면 …
부동산에 관한 공공통계 데이터를 보고, 최대한 직관적으로 이해, 기억해보고자 한다.
참고한 데이터는 KB부동산 데이터허브이다.
https://data.kbland.kr/publicdata/unsold-apartments
https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1239
1. 대한민국 인구는 무조건 줄어들고, 노령화가 급격히 진행 중이며, 생산연령(15-64세)이 감소하고 있다.
2. 전국에 미분양 아파트는 최근 4년 동안 약 7만 호로 거의 변동이 없다.
(최근 약 20년 동안 최저 약 2만 호에서 최대 16만 5천 호까지 변화하고 있다.)
지역별로는 경기도 1만 3천 호, 대구 9천 호, 경북 6천 호, …, 서울은 900호, 세종은 60호로 가장 작다.
준공 후 미분양 현황은 최근 급증하고 있으며, 현재 2만 5천 호에 이른다. 크기별로 보면, 60m 2가 6천 호, 60-85m 2가 1만 5천 호 이상, 85m 2 이상 3천 호에 이르며, 급증하고 있다. 모두 민간에 해당하며, 공공의 경우는 미분양이 없다.
아파트 1호당 5억으로 치면, 7만 호는 35조 원이 되고, 주인을 찾지 못하고 있으니 생산자는 수익을 내지 못하고, 물려 있으니, 연리 1% 면 연간 3.5천억 원, 월 300억 원씩 이자를 내야 한다.
여기서 끝이 아니다. 팔지 못한 아파트 건설에 들어간 공사비는 아래로 아래로 전가되기 때문에 대형 건설사가 아닌 소형 건설사가 이 돈을 받지 못하면 결국 직원들이 월급을 받지 못하게 된다.
3. 아파트 공급량은 전국적으로 2015년에 40만 호 이상, 2024년 30만 호에 이어 급격히 줄어들었다.
수도권과 비수도권은 거의 1:1에 가깝게 공급되었고, 수도권과 비수도권의 인구가 거의 1:1이기는 하지만 인구감소와 수도권 집중화를 고려하면 비수도권 미분양은 어렵지 않게 설명된다.
4. 부동산 거래량은 2015~2020년 사이 최대 약 130만 호에서 이후 급격히 줄어 최근 9만 호 수준(수도권 4만, 지방 5만)으로 떨어졌다.
5. 가구수가 증가하고 있다. 평균 가구원 수는 지속적으로 줄어 거의 2명에 가깝다.
1인 가구와 2인 가구가 급격히 증가하고 있어 곧 전체의 60% 이상을 차질할 것으로 보인다. 1세대(부부 단독) 거주 형태 역시 꾸준히 증가하고 있다.
6. 소득대비 주택가격은 2015년까지 8배였으나 이후 스멀스멀 오르기 시작하더니 2022년 최대 15까지 증가했다가 현재 11배까지 내려왔다.
경기와 인천 역시 동일한 경향을 보이며, 6배에서 11배까지, 현재 9배 정도다.
소득증가에 비해 자산가격의 상승폭이 최근 매우 컸다.
2015년 이전으로 가려면, 30% 정도 더 빠져야 한다.
(경매 낙찰가 평균은 거의 50% 수준이니 말이 된다. 낙찰을 시가의 50%를 받아야, 견뎌내며 70% 정도에라도 매도를 해야 이익이 생긴다.)
참고로 뉴욕은 ~6, 도쿄 ~5, 런던 ~9, 홍콩 20~ 임을 고려하면 고민이 좀 필요하다.
소득과 주택가격의 비율이기 때문에 주택가격이 비싸거나, 소득이 늘지 않거나 둘 중 하나.
소득은 노동생산성이 증가하지 않으면 높아질 수 없다. GDP가 줄고, 혁신기업이 없다면 생산성은 고사하고, 그냥 굶게 된다.
돈 줄 사람이 없는데 가격이 상승한다? 비싼 것이 비싸지는 것이야 소득의 비대칭이 증가하니 어쩔 수 없지만 비대칭적 구조를 갖지 않는 시장이 이에 반응하는 것은 정책의 문제일 가능성이 높다. 물론 개개인들의 인식의 한계와 욕망까지 어쩔 수는 없지만.
7. 자가점유비율은 2000년 54.2%, 2020년 57.3%이다. 시장과 정책의 20년 성적표는 +3%/21년 = ~0.15%/년.
수도권 +4.9%, 서울 +2.4%, 인천 5.4%, 대전 +0.9%, 광주 2.2%, 울산 4.2%
가구수는 2000년 1천4백만, 2020년 2천만. 6백만 가구가 증가했고,
주택(아파트) 공급은 2010년부터 매년 10만, 20만, 20만, 20만, 25만, 45만, 35만, 30만, 25만, 35만, 35만으로 총 300만 주택이 공급되었다.
가구는 600만이, 주택은 그 절반이 추가되었는데 자가점유비율은 사실상 큰 변화가 없다. 그리고 미분양이 수십만 호에 이른다. 좀 더 세밀하게 구조적으로 살펴야 할 듯 보인다.
8. 주택보급률은 2010년 이후 전국적으로 100%를 내려간 적이 없다. 2023년 102.5%이다.
서울은 2014년 96%에서 2023년 93.6%로 오히려 줄었다. 인구는 줄지만 여전히 많은 사람들이 살아가고 있다는 의미가 아닐까?
충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주는 110%를 넘었거나, 근접했다. 구조적인 부분만 제외한다면 미분양은 당연한 것이라고 봐야 하지 않을까?
경기, 인천, 대전은 집이 모자란다.
요약해 보면,
1. 집 살 사람이 줄어들고 있다.
2. 미분양이 4년 내내 유지되고 있고, 거래가 되지 않는다.
3. 2인, 1세대 가구가 늘고 있다.
4. 소득대비 집값이 이전과 해외 사례에 비춰 여전히 30% 더 비싸다.
5. 주택 총량은 충분할 수 있으나, 자기 집에 사는 사람이 60%가 안 된다.
짚고 넘어가야 할 것은
소비자는 줄고, 가구 형태가 바뀌고 있는데 기업은 왜 소비변화를 읽지 않고, 기존 가구 형태의 집을 많이 지었나?
거시경제지표 그 어떤 것도 긍정적인 것이 없는데 건설사는 도대체 무엇을 근거로 저 많은 집을 지었나?
(인구 5천만, 세대수 2천만, 자기 주택 보유율은 60%)
소득과 지역 불균형이 커져가는데 집은 그대로?
정말 궁금한 것은
촌부의 눈에도 보이는 세상의 변화를
회사, 은행, 국가(정부, 국회)는 몰랐나?
그것도 여러 정부에 걸쳐 공통적으로 일어난 일이라면 …
(하마터면 마음의 소리가 나올 뻔)
