왜 내건물을(공간)을 사야할가?

02 : 내 건물에서 사업하기

https://brunch.co.kr/brunchbook/saup

[연재 브런치북] 내건물에서??사업하기!!

방법은 이미 많이 나와있다.

문래동에 사옥을 매입한 후 주변 대표님들께서 "어떻게 건물을 샀어?" 라는 질문을 종종받곤 합니다.

그럼 저는 다시 되묻곤 합니다. "어떻게 창업을 하셨어요? ... 이런 질문들 사업하고 주변에서 많이 받죠? 그럼 어떻게 대답하세요? "  대부분의 대표님들은 "아 !?" 하는 표정과 제 말 뜻을 이해 합니다. 창업이나 건물주 이런 매력적인 단어들을 대부분의 직장인들은 꿈꾸곤 합니다. 저는 2008년 창업을 했고 지금까지도 종종 어떻게 창업을 했는지, 건물을 매입했는지 질문을 받곤 합니다. "어떻게 창업을(건물매입) 하셨어요" 라는 질문의 속뜻은 알지만 짓굳게도 저는 위처럼 되묻습니다.

"어떻게 " 에 대한 수많은 방법은 책, 강연, 유튜브등 너무나 많은 방법이 있습니다.

 - 어떻게 살을 뺄 것인가? -> 규칙적으로 적게먹고, 운동하면 됨

 - 어떻게 학교 공부에서 우수한 성적을 받을 것인가? -> 학교수업 성실하게 + 예슥, 복습 매일 1시간씩

 - 어떻게 00 을 할것인가?  -> 대부분의 방법은 이미 많이 나와 있음

사실 이런 질문을 하는 분들은 뭔가 전설의 비법 이나 노하우등으로 보다 쉽게 00를 이루려고 질문을 하는 것일 겁니다. 그래서 저는 방법이야 너무 많기에 다시 되묻는거고, 단지 차이는 위의 방법들을 '실행' 하냐 안하냐의 차이일 뿐이라고 생각 합니다. 전설의 비법은 없지만 그럼에도 제가 겪은 경험이나 시행착오 그리고 조그만한 팁들을 공유 함으로써 구독자 스스로 생각을 정리하고 수많은 방법들중 하나의 사례로 참고하길 바랍니다.

약자인 임차인, 강자인 임대인이 되어 사업하자

사업(창업)을 안하면 모를가 일단 사업을 하기로 했으면 저는 절대로 '자가' 에서 시작하는걸 권해드립니다.

아래 표는 대부분의 사업을 시작할때 하는 '임차'의 경우와 '자가'의 경우 표를 비교한 것 입니다.

임차인 : 임대를 해서 보증금과 월세등을 내는자

임대인 : 건물주

임대료 부담과 젠트리피케이션(인플레이션)

2024년 현재 '상가임대차 보호법'은 임차인에게 많이 유리해졌지만 제가 처음 매장을 임차하여 사업을 한 2008년에는 그다지 임차인에 대한 보호가 별로 없었습니다. 작은 소상공인의 경우 보호를 받지만 보증금 1억 월세 800만원(서울기준) 이상의 조금 큰 규모의 매장의 경우는 전혀 보호를 받지 못합니다.

대부분의 소상공인은 환산보증금내외 들지만 10년 갱신권과 매년 5%이상의 인상을 못하는 보호를 받지만 이것조차 다행히 아니란 것을 한가지 사례로 예를 들어 드리겠습니다.

단순 비교를 위해서 매출과 지출등 같다고 전제하에 처음 월세 250만원이 매년 5%씩 인상이되면 첫해년도의 월세 250만원은 5년차가 지나가며 300만원이 되고 10년이되면 387만원이 됩니다. 반대로 자기자본 5천만원에 5억을 대출받아 연 5% 금리로 이자를 내면 매달 약 208만원을 냅니다. 10년이 자니도 금리가 그대로면 내는 이자는 동일하며 금리가 급등하여 9%라고 해도 월이자는 375만원 입니다.  10년간 대부분의 담보금리는 4% 내외 일것이고 단순 월를 떠나서 자산가치가 2배가 되어 상가가 10억이 되면 수익은 다음과 같이 됩니다.

- 임대시 10년간 총 납부 월세 : 3억 7천 7백 33만원 (매년 5%상승)

- 자가시 5억을 10년간 총납부한 이자 : 2억 5천만원 (연이자 5%)

 = 차액 약 1억 2천만원  + 자가시 자산가치 상승으로 추가 5억 내외 수익 예상

=> 왜 10년뒤 자산가치가 오르는지는 https://brunch.co.kr/@oceanshin/23 : 인플레이션 글 참고.

단순 비교하였지만 월세보다 이자가 싸면, 그 기간이 오래되면 그 차이는 커지고 더 문제는 임대차보호를 못받는 중대형 매장의 경우는 그 격차가 훨씬 큽니다.  그리고 창업시 매장형이 아닌 사무실(아파트형 공장등)의 경우는 임대료 인상과 젠트리피케이션 압박이 덜 할뿐이지 아예 없는것이 아닙니다.  

정말 월세보다 이자가 쌀가? 그리고 자산가치가 오를가 ?

아주 전통적인(?) 건물주(임대인)를 제외 하고는 대부분의 임대인은 자기자본+대출을 받아 상가,근린시설, 사무실, 아파트형공장 등을 매입하여 세를 놓던지 본인이 사용하던지 합니다.

본인이 사용하는것보다 세를 놓는 임대인이 대부분일 텐데 아주 단순하게 은행이자 이상의 월세가 나오지 않는다면 세를 놓지 않을것입니다. 그러니까 임대인의 수익은 다음과 같이 두가지 입니다.

1. 월세수익 = 건물을 매입하고 대출을 받았을때 납부하는 이자 외 수익

2. 자산가치 상승 = 오래 묶혀두고 나중에 매각하여 더 큰 수익 실현

월세가 더 싸다면 이렇게 부동산(특히 상업용)이 오를 수가 없습니다. 위 예시처럼 월세는 계속해서 오르는데 이자의 경우 3~5% 비교적 변동폭도 작고 월세대비 저금리로 상가, 오피스텔 등에 투자를 하는분들이 생깁니다.

그래서 실제 물건을 갖고 예시를 들어보겠습니다. 실제 예시를 들어야해서 현재 경매(매각, 월세등 정보가 오픈되어있음)에 있고 '카페'를 하고 있는 물건을 어렵게 찾았습니다.

광주광역시 동구 궁동 23-2

<아주 깔끔한 신상 레스토랑 : 레스토레드(꽃집,카페,양식)>

<임차인정보> : https://www.instagram.com/restau_red 레스토레드 인스타그램

보증금 : 1억 / 월세 : 400만원  권리금 : 모름  인테리어 : 최소 2.5억(100평, 평당 250만원)

총투자금 약 3.5억 이상 예상 & 매달 월세 400만원 + 관리비

* 환산보증금 5억으로 '임대차보호법 적용' 매년 5%인상시 10년간 총 임대료 -> 6억 373만원

* 또 한 대항력 없음으로 보증금 1억 소멸로 다시 1억을 납부하던가 명도(비어주기)해야 함

 -> 총투자금 4.5억이 됨

<임대인정보> -> <건물정보>

<권리분석 이상없음, 계산 편의를 위해 10억에 낙찰 되었다고 가정>

자기자본 : 2억 / 대출 8억(이자 연5%시) 월 330만원 , 낙찰 후 인테리어 없으나 새로 창업시 -> 빈공간으로 가정하여 똑같이 2.5억 투자하면 총 투자금 4.5억.  그.러.나.

현실적으로 자가일때 -

1. 10년 간 총납부 이자는 4억 (임차인 6억 373만)

2. 임차인 보증금 1억 소멸되어 다시 1억납부 받으면 실제 투자금은 1억(인테리어 안하고 임차인 유지시)

3. 현재 평당 거래 1200만원선 -> 10년뒤 2천만원으로 가정하면 약 35억에 매각 가능 매각차익 25억 +

* 중심상업지로 용적률800%이상으로 재건축가능(10층 이상가능)

가장많이 하는 외식업 업종을 기준으로 10년뒤 임차인과 임대인의 격차가 이렇게 벌어집니다.

상가의 경우 주택과 다르게 '대항력'이 없는 경우가 많아서 경매시 보증금을 대부분 날립니다. 그나마 다행인건 위 물건의 경우 올초 임차인에게 송달되었고, 앞으로 바로 낙찰되어도 최소 1년 이상은 임대료를 안냈다고 가정하면 1억 전부 소멸이 아니라 반정도만 소멸될것이고 경매가 더욱 길어지면 크게 손해를 안볼수도 있습니다.

임차인의 피해가 없기를 진심으로 바랍니다.

이렇듯 약자인 임차인으로 사업하는건 훨씬 더 위험하고 불리 합니다. 임대차 보호를 받음에도 이렇게 불리한데 중대형 매장 혹은 사무실, 아파트형공장은 어떨가요?

다음 글에는 자기자본 금액 규모에따라 여러 물건들을 비교해보겠습니다.