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연재 중 내건물에서??사업하기!! 03화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 신선생 Sep 22. 2024

성공적인 공간(다가구,건물,상가주택등) 선택 법

03 : 내 건물에서 사업하기

대한민국에서는 부동산 = 아파트 로만 통용이 되는 경우가 많습니다. 우선 사업을 하기 위한 내공간을 매입하기 위해 부동산을 구분해보았습니다.

토지 소유 100%라는건(지분소유도 있을수있음) 향후 원하는 사업모델에 더욱 적합하게 재건축이나 리모델링이 가능 합니다. 우리가 보통 '건물주' 라고 부르는 범주가 여기에 속하고 저 역시도 해당 토지를(필지) 100% 소유할 수 있는 부동산을 선호 합니다. 반대로 '집한건물' 같은걸로 들어가는 부동산의 경우는 구분소유가 되어 거주인 상당수가 동의해야만 재건축(그것도 원하는 사업모델과 다를수있음)이 가능 합니다.

위 표에에 맞게, 그리고 자금별 할 수있는 사업을 예시로 들어보겠습니다.

* 경매물건을 가져오는건 확정된 임차인-임대인 정보와 매매가격을 알수있기에 예시를 든것뿐 일반적 매매에서도 충분히 좋은 곳을 부동산을 매입하여 사업을 영위 할 수 있습니다. 아래 예시로 드는 부동산들은 1달정도의 짧은 시간에 금액/용도별로 괜찮은 물건을 추렸는데- 사업을 준비하는6개월~1년간 일반매매나 경매등의 자주 보신다면 훨씬 더 원하는 좋은 부동산을 소유 하실수 있을 것 입니다.

5천만원 이하로 공간을 매입하여 사업할 수 있는 물건

<1번 물건 : 투자금 1,200만원 >

1. 가능업종
숙박업(에어비앤비, 삼삼엠투), 외식업(카페, 식당등), 무인 판매업(편의점,) 사무실(기타 사업자등록가능)
2. 소재지 부산광역시 영도구 하나길 734

3. 근린주택 토지소유 100%의 1/2지분 소유- / 토지 면적 18.15평 / 2층 건물

4. 입지

영도대교와 부산대교를 건너와 봉래산과 중간에 위치 함. 영도센트럴 에일린의뜰아파트 바로 인접하며, 8m터이상 2차선 도로를 점하고 있어 호스텔업도 가능할것으로 보입니다. 바로 앞 아파트 공개공지의 공원이며 버스정류장이 있습니다.

5. 사업구조 및 ROI

위 물건을 6,000만원에 낙찰 받는다고하면 20%인 1,200만원의 자기자본으로 선투입이 되고 나머지 4,800만원은 담보대출로 해당 공간(근린주택, 상가주택)을 인수 합니다. 해당 물건은 대항력이 있는 임차인이 있으며 배당요구를 하지 않는것으로 보아(지속적으로 영업을 하고 싶은것으로 판단됨) 매달 50만원의 월세가 1층에서 들어옵니다. 2층은 현재 채무자 및 지분공유자가 거주하고 있다고 합니다.

위 물건으로 단순하게 임대료만 받는것과 2층에서 숙박업을 했을때 등으로 표를 만들어 보았습니다.

지분 1/2이기에 월세 50만원이 들어와도 25만원의 임대료를 받고 월이자 20만원을 내면 귀엽게 매달 5만원이 수익으로 잡히고 투자금 대비 연 4.1%로 나쁘지(?)않지만 ㅎㅎ 현재 점유하고 있는 2층에 대한걸 넣어놓지 않았습니다. 2층도 보증금 600만원에 월세 50만원은 받을 수 있을것 같아 그렇게 산정하면 아래와 같습니다.

투자금 대비 연 33%수준으로 월 30만원이나 수익으로 들어옵니다! 하지만 이 글은 단순부동산 투자업을 하기 위해 쓴글이 아닌 '내건물에서 내사업하기'로 저라면 2층의 점유와 협의후 내보낸후 호스텔이나 도시민박업 허가를 통해 에어비앤비와 삼삼엠투로 숙박업을 할 것같습니다. 에어비앤비의 인근 숙소 비용을 알아보겠습니다.

10월 평일 기준 가격(주말은 20~30%인상됨)

121달러 = 16만 1천원 -> 원룸(오피스텔 추정)

346달러 = 46만 2천원 -> 쓰리룸(아파트)

영도가 숙박료가 비싸고 이제 앞으로 불법 에어비앤비(공동주택인 아파트, 오피스텔, 빌라등)는 삭제된다고하니 훨씬 더 경쟁력이 있을 것 같습니다. 제 블로그에도 소개한 감성숙소로 리모델링한다면 평일 1박 20만원~ 주말 30만원은 거뜬히 받을 수 있을 것 같습니다.

낭만있는 숙박업

가동률 70%수준으로 보수적으로 잡고 월 매출 500만원 이라면 다음과 같습니다

지출을 제외한 월 400만원의 수익이 생기며, 총 투자금은 3,700만원으로 1년이 안걸려 BEP를 달성 합니다.

또한 내건물에서 장사하기'의 장점은 본 부동산을 2년안에 감정평가 금액인 1억 7,500만원에 사업권리금 2,500만원 총 2억에 매각 한다면하면 1억 4,000만원의 수익이 안정적으로 생깁니다.

6. 정리

내 건물에서 월 이자 20만원을 감당가능한 임차료가 이미 들어오고 있고 감성숙소를 안하더라도 경매(+지분물건)가 정리되면 현재 토지거래 시세인 평당 1천만원을 2년안에 매각가능하기에 최소 1억이상의 안전마진이 확보 되어있습니다. 거기에 주변 숙소들이 비싼데 훨씬 저렴하게 제공하고 가동률 70%수준으로해도 월 매출 500만원 이상은 확보될것으로 보입니다. > 해당 물건 현재 최저가는 5,700만원 이지만 한번더 유찰이 된다면 4300만원이 최저가로 이때 4500만원에 입찰하여 낙찰된다면 투자금은 천만원도 안되는 900만원으로 더욱 높은 수익률과 안정성을 갖게 됩니다.

<2번 물건 : 투자금 2000만원 >

1. 가능업종 외식업(카페, 식당등), 무인 판매업(편의점,) 사무실(기타 사업자등록가능)

2. 소재지 대구광역시 동구 메디밸리로 5-5, 1층105호 (대림동,세종빌딩)

3. 근린상가 구분소유 / 1층 19.06평 소유

4. 입지

대상물건은 대구광역시 동구 대림동 소재 "센텀힐즈아파트" 남동측 인근에 위치하는 구분소유부동산인 "세종빌딩" 1층 105호 단위상가로서 주위는 택지개발로 조성된 대단위 아파트단지 및 관련상가, 나지 등으로 형성되어 있습니다. 대상물건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통이고 24년 12월 대구한의대병원역 개통 예정입니다.

5. 사업구조 및 ROI

위 물건을 현 최저가인 약 1억에(계산 편의상) 낙찰 받는다고 하면 2,000만원의 투자금과 8,000만원을 담보대출을 받습니다. 연5% 이자로 계산시 월 33만원의 이자를납부하며 임대료 90만원이 들어와 매달 57만원의 차액 수익이 발생 합니다. 이는 투자금 2천만원 대비 연 28%의 수익률 입니다.

현재 이곳은 대항력이 있는 임차인이 오래전부터 사용을 해왔고 2026년인 2년뒤 까지는 임대사업을 유지하며, 2년뒤 사업을 영위 하는게 좋을것 같다고 판단 됩니다.

6. 정리

1층의 집한건물 상가로 임차인이 나간후 대부분의 자영업 사업을 할 수 있습니다. 또 올 12월에 대구한의대병원역이 바로 앞에 개통예정이며 평당 2,000만원 수준인 현재 감정가격의 4억원에 5년안에 매각이 충분히 가능 할 것으로 보입니다. 즉 2,000만원을 투자하여 2년간 매달 57만원의 수익을 올리다가 자기 사업을 하고 3년~ 그 이후에 평당 2~3천만원으로 매각시 최소 3억 - 6억 이상의 추가 수익을 걷을 수 있습니다.

<3번 물건 : 투자금 2400만원, 낙찰후 보증금 받으면 실투자금 400만원 >

1. 가능업종 외식업(카페, 식당등), 무인 판매업(편의점,) 사무실(기타 사업자등록가능)

2. 소재지 경상남도 사천시 사남면 월성리 108-12

3. 상가 토지소유 100% / 토지 77.74평 / 1층 / 30.92평

4. 입지

경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 월성마을회관 남서측 인근에 소재하는 토지로서,주위는 상업용,농경지 등으로 형성되어 있습니다. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 사다리 평지의 상업용지이며 본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.

5. 사업구조 및 ROI

위 물건을 현 최저가인 1.2억(계산편의상)에 낙찰 받는다고하면 2,400만원이 투자금이 되고 9,600만원을 담보대출 받습니다. 연5% 이자로 환산시 월 이자는 40만원으로 현재 월차임에서 제외하면 50만원의 매달 임대료 수익이 생깁니다. 본 건은 대항력이 없음으로 2,000만원 보증금은 사라지게 되어 낙찰을 받게 된다면 임차인에게 다시 보증금 2,000만원을 요구 할 수 잇습니다. (실제 투자금은 400만원인 샘) 그나마 다행인건 23년 5월 임차인에게 경매 송달이되어 현재까지 월세를 납부 안했다고 가장하고 앞으로 낙찰된다고해도 올해 11월 까지 임대료 납부를 안했다고하면 약 19~20개월 미납으로 재산상의 큰 피해는 없을 것으로 판단 됩니다.

6. 정리

2,400만원을 투자하고 임차인이 장사를 계속하겠다고하면 실제 투자금은 400만원 수준으로 내려가며 매달 50만원의 수익이 생겨 연수익률은 120%에 달합니다. 영업은 안하겠다고 하여도 이 글의 본취지인 월세보다 이자가싼 경우가 되어 훨씬 유리하게 됩니다. 특히나 같은 업종인 생태탕- 식당을 할때는 인테리어 비용까지도 절감 할 수 있습니다.

<4번 물건 : 투자금 7,000만원, 낙찰후 보증금 받으면 실투자금 3,250만원 >

1. 가능업종 학원, 병원, 사무실(기타 사업자등록가능)

2. 소재지 대구광역시 수성구 명덕로 414, 10층1001호 (수성동2가,미르메디타워)

3. 근린상가 집한건물 / 건물 39.81평 / 10층

4. 입지

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 "수성시장역" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 도시철도3호선이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다. 가) 철근콘크리트구조 평지붕 13층건중 제10층 제1001호로서외벽: 복합판넬 마감,내벽: 페인트 및 내부 인테리어 마감,바닥: 타일 마감,창호: 새시창 마감 등입니다.

5. 사업구조 및 ROI

4번 물건과 비슷하게 대항력이 없는 임차인이 점유하고 있으며, 투자금 7,000만원과 2억 8,000만원을 연 5% 담보대출 받는다고하면 116만원이 매달 이자로 나갑니다. 현재 월차임은 292만원으로 이자를 제외하고 매달 181만원의 수익을 올릴 수 있습니다. 위 4번 물건처럼 낙찰 후 보증금 3750만원을 받을 수 있으며, 그럴 경우 실제 투자금은 3,250만원 입니다. 실 투자금 대비 수익률은 55% 입니다.

6. 정리

1년 반정도 된 한방 병원으로 계속 영업을 영위 할것으로 보이며, 이곳 역시 임차인이 1년전 경매 고지를 받아 재산상의 손해는 없을것으로 보입니다. 소액투자로 임대수익을 올리며 임차인이 나간후 학원, 병원, 사무실등으로 사용 가능합니다. *현 한방병원 임차인분이 낙찰 받으면 월세를 1/3 수준으로 줄이고 ~N년후 충분히 감정가격 이상으로 매각 가능 할 것으로 보입니다.

1억 ~ 3억 이하로 공간을 매입하여 사업할 수 있는 물건

<5번 물건 : 투자금 1억 3,000만원, 낙찰후 보증금 받으면 실투자금 9,000만원 >

1. 가능업종 외식업(카페, 식당등), 무인 판매업(편의점,) 사무실(기타 사업자등록가능)

2. 소재지 서울특별시 구로구 가마산로22길 5

3. 근린시설 토지 100%중 60%지분소유 / 건물은 100% 소유 / 지하1층 지상 4층건물

4. 입지

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남측 인근 후면상가지대에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공공기관, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

5. 사업구조 및 ROI

가시성이 좋게 2면을 접하고 있어 외식업, 판매업등에 적당 합니다. 현재 지하, 1~2층, 4층은 보증금이 소멸되어 낙찰후 인수 및 명도가 가능 합니다. 단순하게 현재 기준으로 수익률을 계산하면 투자금은 약 1.3억이 되며 5.5억을 담보대출 받습니다. 월 이자는 230만원(연%%)이며, 현재 월세는 총 460만원으로 이자를 납부하고도 230만원이 매달 수익으로 나오며 보증금 충당으로 실제 투자금은 1억 미만 입니다.

지하, 3층, 4층으로 180만원이나와서 1,2층을 명도후 커피숍, 베이커리카페, 식당 등의 사업을 한다면 2개층을 쓰며 월 50만원의 차액이자만 납부하면 됩니다. 이 글을 취지인 내건물에서 내장사하기에 가장 적합한 건물중 하나 입니다. 저라면 인수후 1,2층 폴딩도어와 테라스등을 만들어 개방감 있게 매력적인 공간으로 만들어 사업을 할 것 같습니다.

6. 정리

이 글 취지에 맞게 1~2층을 건물 인수후 사용하면 월 50만원(상승없음) vs 임차하여 사용하면 월 280만원(매년 임대료상승) 으로 명확하게 비교 구분 할 수 있는 물건 입니다. 또 한 10년뒤 임차인의 수익은 권리금 정도이지만 임대인의 수익은 권리금을 포함한 부동산 자산가치 상승(or 화폐가치하락)으로 더 안정적으로 큰 수익을 기대 할 수 있습니다.

<6번 물건 : 투자금 3억 6,000만원, 낙찰후 보증금 받으면 실투자금 2억 4,000만원 >

1. 가능업종 수영장/ 체육시설 / 학원

2. 소재지 세종특별자치시 아름서1길 13-9, 지1층 비101호

3. 근린상가 구분소유 / 건물 219.39평 소유 / 지하1층

4. 입지

본건은 세종특별자치시 아름동 소재‘아름중학교’남서측 인근에 위치하고 있는 다올비즈니 스센트 지1층 비101호로 주위는 후면 아파트단지, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있 는 노변 상가지대로 남서측 인근에 "세종시립도서관"이 위치하고 있습니다. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 인근으로 국도1호선 이 지나고 있습니다.

두루초등학교 1183명 / 가락초등학교 636명 / 온빛초등학교 793명(인접) / 으뜸초등학교 577명

고운초등학교 1078명 / 나래초등학교 998명 (인접) / 아름초등학교 1018명 /늘봄초등학교 463명 (1키로)

5. 사업구조 및 ROI

이미 수영장이 3년째 영업하고 있으며 대항력이 없어 보증금은 소멸 됩니다. 스타벅스가 1~2층에 입점해 있고 수영장은 초등학교가 중요한데 1키로 반경에 약 6,500명의 초등학생이 있습니다. (수영장은 해당물건 포함 3곳) 투자금은 3.6억이며 14.4억은 담보대출을 받고 월 이자는 600만원으로, 월세 1,000만원이 들어오니 매달 400만원 수익이 생깁니다. 대항력이 없어 보증금 1.2억을 받게 되면 실제 투자금은 2.4억이 됩니다.

이 물건이 좋은좋은 수영장을 하기 위해서는 5억이상의 시설비가 들어가는데, 수영장을 할 사업자는 시설비와 더불어 월세 1천만원이 아닌 이자 600만원 납부로 비용이 엄청나게 절감 됩니다. 다만 현재 임차인의 사정도 있으니 낙찰 받는분은 최소한 5년의 영업기간은 보장 해주길 바랍니다.

6. 정리

세종시에 너무 많은 상가분양으로 공실도 많고 유령도시 갔다고 하지만 저 지역은 '중심상업지'로 스타벅스과 입점해 있으며 수영장이라서 유찰이 되었지만 단순하게 현재 형성된 가격을 보면 충분히 감정평가 금액수준 혹은 45억이상 매각 할 수 있습니다. 제가 이곳을 낙찰받으면 현재 임차인 영업기간을 보장해줄것 같아 딱히 어떠한 사업을 하겠다와는 맞지 않지만 위 한방병원와 마찬가지로 현재 수영장하시는분이 낙찰 받는다면 이 글의 취지 처럼 월세가 반정도로 줄어들며, 영업기간 상관없이 계속 사업을 할 수 있기에 이 글을 씁니다.