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Sep 08. 2020
돈 번다는 부동산 투자, 직접 해보니_2편
오피스텔 청약 편
꿈에 그리던 새 아파트를 계약하면서, 본격적으로 부동산에 관심이 많아졌다
주식이고 부동산이고 일단 돈이 들어가 봐야 안다고
공부랑 담쌓고 있던 내가 부동산 관련 서적이나 뉴스를 보기 시작한 것이다
00 오피스텔 분양 중
어느 날, 회사 점심시간에 밥을 다 먹고 양치를 하며 휴대폰으로 부동산 뉴스들을 보고 있었는데 오피스텔 분양에 대한 광고를 보았다(당시에는 광고라는 생각조차 해보지 않았는데 지나고 생각해보니 광고였다)
아파트에 입주 전에 살던 원룸 근처에 오피스텔이 생긴다는 내용이었다.
'한번 해볼까?'
매일 출퇴근하면서 지나쳤던 곳이라 관심이 생겼고 허허벌판으로 있던 곳에 건물이 지어지면서 바로 앞에
지하철역도 생긴다는 것이다. 무작정 적혀있는 곳에 전화를 걸어서 모델하우스 오픈 날짜를 확인하고 와이프와 함께 찾아갔다
오피스텔 모델하우스에 갔을 때는 방문객보다 상담해주는 직원들이 오히려 더 많아 보였다
'인기 없는 곳인가 괜히 온건가'라는 생각이 들었지만 일단 안으로 들어가 보았다
전화 통화했던 직원분이 맞이해 주었다. 조금 놀란 것은 모델하우스임에도 계약기간이 아니라서 집 구조를 구경할 수가 없다고 했다. 아파트와 달라 좀 이상했지만 그러려니 했고(그래도 나중에 직원분께 계속 졸랐더니 살짝 보여주긴 했다) 또다시 기나긴 상담이 시작되었다
"여기는 지하철역이 곧 생깁니다. 1인 가구나 신혼부부들이 선호하고 예상 수익률은.."
여기서 나는 또 모델하우스에서 하는 이야기로 공부를 하고 있었다.
와이프는 원래 부동산에 대해 큰 관심이 없었는데 순전히 내 말만 믿고 따라와 주고 있었고, 나는 관심만 있을 뿐 혼자서 찾아보고 공부해보지도 않고(그래도 부동산 책 1~2권 정도는 읽긴 했었다) 뉴스 광고와 모델하우스 직원분 이야기만 듣고 믿는 수준이었다
비용에 있어서 계약금 10%만 내면 나머지는 다 대출이 가능하고 나중에 세입자에게서 보증금을 받으면 되겠구나라는 단순한 생각으로 월급에서 플러스알파가 생긴다는 행복 회로가 돌아갔다
그 오피스텔은 거실과 방 한 개를 포함한 1.5룸 타입이었고 혼자 살거나 신혼부부가 살기에는 너무 좋아 보였다. 우리도 그 당시에 신혼부부였기 때문에 나중에 잘 안되더라도 우리가 살면 되겠지라는 생각으로 청약에 도전하게 되었다
"예치금을 넣어야 한다고요?"
오피스텔 청약은 아파트와는 달랐다
온라인 지원도 아니고 온라인 발표도 아니고 그냥 담당 직원에게 예치금(그 당시에는 오백만 원이었다)을 넣고 선호하는 층수와 타입을 말하면 거기서 추첨하고 결과를 전화로 알려주는 식이었다
조금 이상하다고 생각했지만 그래도 이름 있는 건설사에서 하는 거라 큰 걱정 없이 돈을 보내고 전화를 했다
분양을 받는 과정은 예상외로 치열했다 그 당시 나는 회사에서 일을 하다가 잠시 휴게실에서 담당 직원분과 통화를 하는데 "1 지망으로 지원한 곳은 떨어졌고 지금 어디 어디 남았는데 그쪽으로 지원해볼까요?"
나도 무척 바빴다 팸플릿을 들고 직원이 말하는 곳을 눈으로 열심히 따라가면 좋다 나쁘다를 판단해야 하는 순간이었다
와이프의 컨펌도 필요하니 동시에 두 명하고 연락을 해야 했다. 결국은 제일 선호했던 곳이 아닌 무난한 곳으로 된 것에 만족해야 했다(그것도 사실은 직원분이 판단해서 넣고 우리에게 여기가 좋다며 설득시켰는데 그냥 넘어간 것이다)
그렇게 우리는 남은 계약금을 모두 넣고 계약서를 작성했고 무사히(생각 없이라는 표현이 더 맞을지도) 완료하고 나가는데 직원분이 나눠준 서류에서 임대사업자 관련 내용을 보게 되었다. 임대사업자 등록을 하면 취득세를 환급을 해준다는 것이다. 오피스텔은 아파트보다 취득세가 훨씬 높아서 환급받으면 무조건 좋을 것이라는 짧은 판단에 거기에 적혀있는 법무사 쪽으로 연락해서 임대사업자 등록도 해놓았다
(나중에 이 임대사업자 덕분에 수많은 고민과 공부의 길로 자연스레 빠져들게 되었다)
오피스텔에 계약을 하고 나서야 본격적으로(?) 오피스텔에 대해 공부를 하게 되었다(역시 돈이 들어가야 공부를 하게 되나 보다)
오피스텔을 매매할 때는 아무래도 수익률이 가장 중요하기 때문에 그것부터 계산을 해본다.
기존에 임대를 주고 있는 오피스텔의 경우, 기존 세입자의 월세를 보고 수익률을 계산하면 되는데 지금처럼 새로 지어지는 오피스텔은 어떻게 해야 할까? 나는 이런 상황에서 수익률을 계산하는 법을 몰랐다. 아니 그 모델하우스 직원의 말만 들었던 것이다. 결국 그 동네는 아니지만 주변 오피스텔 들을 찾아서 월세와 수익률들을 따져보았다. 역시나 모델하우스에서 말했던 수익률이 나오는 오피스텔은 전혀 없었다.
물론 2~3년 뒤에 지어질 예정이고, 새 집이기 때문에 수익률이 더 높을 수도 있겠다는 생각이 들었으나 공부를 해보면 할수록 그 영향은 크지 않을 것 같았다. 대부분 1인 가족이라 직장과의 출퇴근이 편하고 풀옵션으로 되어만 있는 것들이 더 중요한 것이다.
그런 것보다 더 큰 충격은, 이미 조금 더 좋은 위치에 대규모 오피스텔 단지가 지어지고 있는 상황이었고 아무래도 물량이 많다 보니 가격도 싸게 책정이 되어있었다는 것이다. 그렇다 나는 몇억짜리 집을 계약하면서 근처의 상황들도 제대로 체크를 못했던 것이다. '만약에 나라면 저 동네를 갈 것인가 이 동네로 올 것인가' 내가 생각해보았을 때는 이 동네로 올 이유가 없어 보였다. 암울했지만 그래도 지하철이 들어오면 또 모르니까 하며 애써 마음을 다 잡았다.
