어느 날, 회사 점심시간에 밥을 다 먹고 양치를 하며 휴대폰으로 부동산 뉴스들을 보고 있었는데 오피스텔 분양에 대한 광고를 보았다(당시에는 광고라는 생각조차 해보지 않았는데 지나고 생각해보니 광고였다)
아파트에 입주 전에 살던 원룸 근처에 오피스텔이 생긴다는 내용이었다.
'한번 해볼까?'
매일 출퇴근하면서 지나쳤던 곳이라 관심이 생겼고 허허벌판으로 있던 곳에 건물이 지어지면서 바로 앞에
지하철역도 생긴다는 것이다. 무작정 적혀있는 곳에 전화를 걸어서 모델하우스 오픈 날짜를 확인하고 와이프와 함께 찾아갔다
오피스텔 모델하우스에 갔을 때는 방문객보다 상담해주는 직원들이 오히려 더 많아 보였다
'인기 없는 곳인가 괜히 온건가'라는 생각이 들었지만 일단 안으로 들어가 보았다
전화 통화했던 직원분이 맞이해 주었다. 조금 놀란 것은 모델하우스임에도 계약기간이 아니라서 집 구조를 구경할 수가 없다고 했다. 아파트와 달라 좀 이상했지만 그러려니 했고(그래도 나중에 직원분께 계속 졸랐더니 살짝 보여주긴 했다) 또다시 기나긴 상담이 시작되었다
"여기는 지하철역이 곧 생깁니다. 1인 가구나 신혼부부들이 선호하고 예상 수익률은.."
여기서 나는 또 모델하우스에서 하는 이야기로 공부를 하고 있었다.
와이프는 원래 부동산에 대해 큰 관심이 없었는데 순전히 내 말만 믿고 따라와 주고 있었고, 나는 관심만 있을 뿐 혼자서 찾아보고 공부해보지도 않고(그래도 부동산 책 1~2권 정도는 읽긴 했었다) 뉴스 광고와 모델하우스 직원분 이야기만 듣고 믿는 수준이었다
비용에 있어서 계약금 10%만 내면 나머지는 다 대출이 가능하고 나중에 세입자에게서 보증금을 받으면 되겠구나라는 단순한 생각으로 월급에서 플러스알파가 생긴다는 행복 회로가 돌아갔다
그 오피스텔은 거실과 방 한 개를 포함한 1.5룸 타입이었고 혼자 살거나 신혼부부가 살기에는 너무 좋아 보였다. 우리도 그 당시에 신혼부부였기 때문에 나중에 잘 안되더라도 우리가 살면 되겠지라는 생각으로 청약에 도전하게 되었다
"예치금을 넣어야 한다고요?"
오피스텔 청약은 아파트와는 달랐다
온라인 지원도 아니고 온라인 발표도 아니고 그냥 담당 직원에게 예치금(그 당시에는 오백만 원이었다)을 넣고 선호하는 층수와 타입을 말하면 거기서 추첨하고 결과를 전화로 알려주는 식이었다
조금 이상하다고 생각했지만 그래도 이름 있는 건설사에서 하는 거라 큰 걱정 없이 돈을 보내고 전화를 했다
분양을 받는 과정은 예상외로 치열했다 그 당시 나는 회사에서 일을 하다가 잠시 휴게실에서 담당 직원분과 통화를 하는데 "1 지망으로 지원한 곳은 떨어졌고 지금 어디 어디 남았는데 그쪽으로 지원해볼까요?"
나도 무척 바빴다 팸플릿을 들고 직원이 말하는 곳을 눈으로 열심히 따라가면 좋다 나쁘다를 판단해야 하는 순간이었다
와이프의 컨펌도 필요하니 동시에 두 명하고 연락을 해야 했다. 결국은 제일 선호했던 곳이 아닌 무난한 곳으로 된 것에 만족해야 했다(그것도 사실은 직원분이 판단해서 넣고 우리에게 여기가 좋다며 설득시켰는데 그냥 넘어간 것이다)
그렇게 우리는 남은 계약금을 모두 넣고 계약서를 작성했고 무사히(생각 없이라는 표현이 더 맞을지도) 완료하고 나가는데 직원분이 나눠준 서류에서 임대사업자 관련 내용을 보게 되었다. 임대사업자 등록을 하면 취득세를 환급을 해준다는 것이다. 오피스텔은 아파트보다 취득세가 훨씬 높아서 환급받으면 무조건 좋을 것이라는 짧은 판단에 거기에 적혀있는 법무사 쪽으로 연락해서 임대사업자 등록도 해놓았다
(나중에 이 임대사업자 덕분에 수많은 고민과 공부의 길로 자연스레 빠져들게 되었다)
오피스텔에 계약을 하고 나서야 본격적으로(?) 오피스텔에 대해 공부를 하게 되었다(역시 돈이 들어가야 공부를 하게 되나 보다)
오피스텔을 매매할 때는 아무래도 수익률이 가장 중요하기 때문에 그것부터 계산을 해본다.
기존에 임대를 주고 있는 오피스텔의 경우, 기존 세입자의 월세를 보고 수익률을 계산하면 되는데 지금처럼 새로 지어지는 오피스텔은 어떻게 해야 할까? 나는 이런 상황에서 수익률을 계산하는 법을 몰랐다. 아니 그 모델하우스 직원의 말만 들었던 것이다. 결국 그 동네는 아니지만 주변 오피스텔 들을 찾아서 월세와 수익률들을 따져보았다. 역시나 모델하우스에서 말했던 수익률이 나오는 오피스텔은 전혀 없었다.
물론 2~3년 뒤에 지어질 예정이고, 새 집이기 때문에 수익률이 더 높을 수도 있겠다는 생각이 들었으나 공부를 해보면 할수록 그 영향은 크지 않을 것 같았다. 대부분 1인 가족이라 직장과의 출퇴근이 편하고 풀옵션으로 되어만 있는 것들이 더 중요한 것이다.
그런 것보다 더 큰 충격은, 이미 조금 더 좋은 위치에 대규모 오피스텔 단지가 지어지고 있는 상황이었고 아무래도 물량이 많다 보니 가격도 싸게 책정이 되어있었다는 것이다. 그렇다 나는 몇억짜리 집을 계약하면서 근처의 상황들도 제대로 체크를 못했던 것이다. '만약에 나라면 저 동네를 갈 것인가 이 동네로 올 것인가' 내가 생각해보았을 때는 이 동네로 올 이유가 없어 보였다. 암울했지만 그래도 지하철이 들어오면 또 모르니까 하며 애써 마음을 다 잡았다.
그런데 가장 큰 문제가 발생했다. 오피스텔보다 1년은 미리 지어졌어야 할 지하철역은 아직 공사 시작 조차 하지 않고 있었던 것이다.
'삽 뜨는 거 보고 들어가도 늦지 않습니다' 어떤 부동산 전문가가 했던 말이다.
호재거리가 발표가 나면, 당시에 집값이 반짝 오르지만 결국 착공이 되고 완공이 되어야 그 효과가 100% 반영이 되는 것이다. 우리나라에서는 건설 관련하여 공사는 예정보다 늦어지는 경우가 허다하고 하다가 중단되는 경우도 매우 많다는 것을 그때서야 알게 되었다. 직접 눈으로 보기 전까지는 믿지 말라는 것이다.
직접 가서 보니까 삽도 뜨지 않고 역이 생겨야 할 자리에는 아직도 가계들이 장사를 하고 있는 상황이었다(심지어 몇 년이 지난 지금에도 아직 완공이 안되어있었다)
'아뿔싸, 공사를 제대로 할 수 있는 건지도 확인을 안 해봤구나' 지금 생각해보면 참 어리석다
'눈으로 직접 보지 않으면 절대 믿으면 안 된다'
뼈저리게 느끼는 순간이었다
그래서 어떻게 되었냐고?
운이 좋게도 지하철 역은 생기지 않았지만 다행히 구입을 원하는 매매자가 나와 약간의 수익을 보고 입주 전에 매도를 하고 나왔다. 지금은 그때 가격보다 조금 더 오르긴 했지만 전혀 미련이 남지 않았다.
이를 통해서 정말 많은 것을 깨닫고 배웠는데, 내가 직접 겪으면서 부동산 투자에 대한 유의사항은 하기와 같이 다섯가지로 정리가 된다
1. 공사 관련된 것들은 착공 시기와 완공 시기를 꼭 확인한다
부동산 투자할 때 지하철이 생긴다든지, 대형마트가 생긴다든지, 새로운 도로가 생긴다든지 등의 호재거리를 보고 투자하는 경우가 많지만 착공도 안 했거나 공사가 지연되는 것이 대부분이라 확인이 필수다
2. 주변에 입주물량 정도는 파악해야 한다.
새로 지어지는 집들이 많으면 아무래도 시장에 매물이 많아 지기 때문에 경쟁력 있는 가격을 받기가 어렵다
3. 최악의 경우에는 내가 살면 된다.
예상 못한 변수는 항상 있다. 정말 잘 안되면 내가 살아도 될 만한 집인가를 생각해야 한다
나도 살고 싶지 않은 집은 남들도 살고 싶지 않다는 것을 유념하고 집을 선택해야 한다
4. 바닥에 사서 꼭지에 팔려는 생각을 버려라
그렇게 할 수도 없고 내가 생각한 목표에 맞춰서 사고팔고를 하는 것이 맞다. 나의 집을 사주는 사람 역시 그것이 꼭지라고 생각하면 살까?
내가 보더라도 투자하기 매력적이어야 하고 추가 상승에 대한 어느 정도 확신이 있어야 투자를 할 수 있다는 점을 생각해야 한다
5. 가급적 오피스텔 투자는 하지 말자
부동산 전문가들이 만류하는 이유를 직접 해보니 알 것 같다. 오피스텔은 철저하게 수익형 부동산이기 때문에 집값에 들어간 투자금 대비 회수되는 월세 비용으로 계산이 된다.
그렇게 따져보면 월세라는 것이 쉽게 오르기는 힘들기 때문에, 집 값이 많이 올라버리면 기대수익률이 낮아서 투자의 메리트도 없어진다
간단하지만 이 원리를 알고 있다면 매매차익을 노리고는 오피스텔 투자는 그렇게 좋지 않다
물론 정기적인 수입으로는 매력이 있다.
개인적인 생각으로는 직장인보다는 은퇴시기에 있는 분들이 노후 생활비를 벌기 위한 용으로 좋을 것 같다는 생각을 하고 직장을 다니는 동안에는 정기적인 수입이 있으니 오피스텔보다는 시세차익이 상대적으로 크게 발생하는 아파트 투자를 더 추천한다
이 글을 보는 분들도 추후에 투자 계획이 있다면 반드시 도움이 될 것이고 용감 무식했던 나보다는 더 나은 선택을 하길 바란다