오피스텔에 청약을 하고 일 년이 지나지 않았을 무렵이다. 청약을 하면 실제 내가 내는 금액은 계약은 10%였고, 나머지 중도금은 다 은행 대출이 가능했다. 그래서 남는 돈은 예금에 넣어 두고 있었다.
당시에 부동산에 관심이 매우 많았다. 책, 블로그, 유튜브, 팟캐스트 등 부동산에 관련된 매체는 모두 접했던 것 같다. 서재방에는 온통 부동산 책이었고, 스마트폰에서도 부동산 관련된 어플들만 보일정도로 미친 듯이 찾아보던 시기였다. 덕분에 나도 부동산 지식들이 쌓여 입지를 따져보고 가치를 매기는 기준이 생겼다.
우리나라에서 가장 살기 좋고 비싼 곳은 예전이나 지금이나 서울이다. 나는 아쉽게도 서울에서 태어나지 못했고 서울에서 살아본 적도 없다.서울은 우리나라에서 가장 좋은 것들이 모여 있다. 일자리, 교통, 학군, 상권, 대형 병원등 최고 시설만 모아뒀다. 모두가 서울에 살겠다고 열망하는 이유다.
그래서 나도 지금은 아니지만언젠가는 서울에서 살겠다는 목표를 하나 세웠다. 그리고 그 집을 미리 사두자는 생각을 했다(월급 모아서는 추후에 살 수 없을 것 같다는 판단이었다) 본격적으로 매매 계획을 세우기 시작했다.
부동산 투자 지역 선정
서울을 분석한 자료들을 집중적으로 읽어 보고(유튜브나 블로그 활용) 수집을 했다.
한강이있는 공원에 처음갔 을 때 정말 좋았던 기억들이 많았다. 맛있는 음식을 먹으며 경치 구경도 하고 운동도 실컷 할 수 있는 공원들이 많다.
서울에 산다면 한강 근처에 살고 싶다는 욕망이 생겼다.
그래서 한강과 가까운 곳에 위치한 지역을 우선으로 몇 군데 선정해두었다.
인터넷으로 할 수 있는 사전조사는 하기와 같은 순서대로 했다.
1. 엑셀로 예산 정리해보기
먼저 내가 투자할 수 있는 금액들을 정리했다.
먼저 은행을 방문했다. 신용대출이건 담보대출이건 대략적으로 대출 가능한 한도와 이자율을 알아보았다. 나는 외벌이기 때문에 대출 이자가 많아지면 감당이 힘들다고 생각했다.
그리고는 예금, 청약예금, 주식 등 현 자산들을 모두 긁어서 정리를 했다.(참고로 난 적금은 하지 않았다) 그 내용들을 엑셀에 정리를 했다. 대출했을 때 지출될 이자까지 대략적으로 적어두는 것이 좋다.
2. 네이버 부동산으로 현재 매물들 시세 조회
우리나라에서 부동산 등록 매물 수가 가장 많다.
부동산 중개업자도 많이 활용하고 있다.
원하는 지역, 금액, 평형대 등을 필터를 걸고 확인했다. 그리고 가능한 금액에 맞춘 몇 개 집들을 보고 전세시세도 확인을 했다. 당시에는 허위 매물이나 중복 매물들이 많았고, 네이버에 적혀있는 금액 대비 시세가 더 비싼 매물도 있었다.
대략적인 시세라고 생각하고 참고해두었다.
3. 국토부 실거래가 조회
네이버 매물로 매물들을 몇 가지 추려본 후에, 국토부 실거래가로 실제 거래된 이력들을 찾아본다
(네이버에서도 물론 나오긴 하지만, 국토부에서 한번 더 체크해주는 것이 좋다)
10년 전 시세부터 다운로드하여서 쭈욱 훑어봤다.
불과 몇 년 전 시세만 봐도 매우 낮았다. 미리 샀으면 훨씬 좋았는데 이제야 알아보고 있으니 안타깝긴 하다.
4. 직방이나 호갱 노노로 주민들 이야기 읽어보기
여기에는 실제로 살았더나 살고 있는 주민들의 이야기를 확인해볼 수 있다. 예를 들어 오래된 아파트는 주차공간이 부족하다. 주민들 이야기를 읽어보면 역시나 그런 이야기들이 많이 있다.
또는 직접 살지 않고서는 모르는 이야기들도 있다.
층간소음이 심하다던지, 아파트 단지 내에 경사가 있다던지 이런 부분들은 다른 사이트에서는 알기 어렵다.
5. 정리하기
앞의 단계에서 마음에 드는 후보들을 기록했다. 모두 엑셀에 정리를 해 두었다(참고로 구글 스프레드 시트를 사용하면 컴퓨터로 입력한 것을 휴대폰으로도 쉽게 동기화가 되어 보기가 편하다)
취득세나 중계수수료는 집값에 비례하므로 엑셀 계산식을 만들어 놓고 쓰면 편리하다. 이사비는 200만 원으로 편성했다.
현장답사
1. 부동산 사전 예약
현장답사를 하고자 하는 지역의 부동산들을 찾아본다. 수많은 부동산들이 있는데 보고 싶은 아파트 단지 안에 있는 부동산들을 위주로 체크해두었다. 부동산 카페에서 괜찮은 부동산 추천해달라고 하면 많은 사람들이 자기의 경험을 기준으로 좋았던 곳을 알려준다(물론 이중에는 광고도 있을 것이다. 그리고 전화를 걸어 방문 날짜를 알려주고 예약을 한다. 새로운 동네에 갈 때는 주차도 신경 써야 해서 주차 위치도 문의했다
2.현장으로
드디어 서울로 출발을 했다.
예상보다 일찍 도착을 해서 동네를 구경했다.
90년대 아파트라 세월의 흔적이 보였으나 아파트 단지 내를 다니는 자동차들은 그렇지 않았다.
외제차들이 즐비했다. 처음 보는 것도 있었다.
내 차는 국산 SUV라 오히려 더 눈에 띄는 느낌이다. 우리 가족은 동네 구경을 다 하고도 시간이 남았다. 그래서 근처 맛집들도 찾아봤다.
3. 부동산에서의 해프닝
시간을 맞춰서 우리는 부동산에 들어갔다.
그 전에는 모델하우스에서만 계약을 해 보았기 때문에 부동산 방문은 처음이었다. 한두 번 가본 사람들은 알 것이다. 별 것 아니지만 무척 긴장된다. "어서 오세요" 부동 산안에는 나이 드신 아주머니가 데스크에 앉아 있었고 손님인지 중개업자인지 헷갈리는 아저씨 한 분이 문쪽에 앉아 계셨다. 우리는 안내해주시는 대로 뒤쪽에 있는 윈형테이블에 앉았다. 테이블 위에는 아주 커다란 지도가 있고 아파트 단지 이름들이 빼곡하게 적혀있었다.
첫 번째 대화에서 전혀 예상하지 못한 경험을 했다.
"어디서 오셨어요?" 여자 사장님이 친근하게 물어보셨다. 나는 별생각 없이 "경기도 00에서 왔습니다"라고 했다. 그러자 사장님의 표정이 변하면서 "00? 거기가 어디야?"라고 하셨다.
나도 당황했다. 부동산을 하시면서 우리 동네를 모른다는 것은 이해가 되지 않았다. 그리고는 순식간에 표정을 보고 알았다. '아 경기도 끝에서 왔다고 무시하는구나'
그렇다 아직도 우리나라는 이런 문화가 있다.
사는 동네, 타고 다니는 차종, 재력 등으로 사람을 판단하고 대하는 태도가 바뀐다.
첫 대화부터 꼬이면서 나는 필요한 것들을 제대로 얻지도 못했다. 우리는 고급차를 타는 것도 아니었고 돈이 여유 있는 것도 아니었다.
"집은 있는데 보여주기는 힘들고, 근데 전세가 싸서 매매하기 비싸" 부동산 사장님은 집을 보여주는 것도 꺼려하며 시간 낭비하지 말고 가라는 뉘앙스를 풍겼다. 그렇지 않아도 부동산 첫 방문이라 잔뜩 주눅이 들어 있었는데 무시까지 당하고 있으니 그냥 부동산을 나갈 수밖에 없었다.
다른 부동산이라도 가보려는 의지도 생기지 않았다. 열정보다는 순간의 감정이 더 우선되었다.
어이없게 한 번의 해프닝으로 살고 싶었던 그 동네를 포기했다(지금 생각하면 말도 안 되지만 나도 부동산 경험이 많지 않았고 대출을 더 일으켜서 투자할 배짱도 부족했다)
정리해보면, 나의 세 번째 부동산 투자는 실패로 끝이 났다. 나는 사고 싶었던 집을 매매하지 못했고 그곳은 이제 내가 넘볼 수 없는 가격대로 형성이 되어 있다. 하지만 내가 이렇게 글을 남기는 이유는 비록 부동산 매매는 실패했지만 그것을 위한 사전 준비는 잘하였기에 그 순서를 기록하기 위함이다. 그리고 다시는 부동산에 가서 주눅 들지 말고 자신 있게 이야기 하자는 생각이다(그 이후에 집을 마련할 때 동일한 순서대로 진행을 했고 원하는 집을 단번에 매수할 수 있는 추진력이 생기는데 도움이 되었다)
나와 비슷한 독자들도 분명히 있을 거라고 믿고 있다. 이런 식으로 실패할 수도 있다는 것을 알려주고 공유하고 싶었다.
