북스테이 수익구조 현실적인 수익구조

자본금 5천, 대출 1.4억

어떤 사업이든 시작 전에 모든 결정은 숫자를 기준으로 해야합니다.

오늘은 북스테이 창업을 위한 자금 설계와 수익 구조, 그리고 손익분기점(BEP)를 하나하나 따져본 내용을 공유합니다.

총 필요 자금 구조

제가 구상 중인 숙소는 경주 외곽의 조용한 단독주택을 리모델링한 1인 운영형 북스테이입니다.

필요한 자금은 대략 이 정도였습니다.

주택 매입: 1억 ~ 1.3억

취득세 및 기타비용: 약 500만 원

리모델링: 약 5,000만 원

집기·설비·운영비 등 기타: 약 1,000만 원

총합: 약 1억 6,500만 원 ~ 1억 9,500만 원

자금 조달은 이렇게 구성했습니다

소상공인 정책자금: 3,000만 원 (연 2%)

신용보증재단 대출: 2,000만 원 (연 4.5%)

주택담보대출 (LTV 70%): 약 9,100만 원 (연 4%)

총 대출 1억 4,100만 원 + 자기자본 5,000만 원

이자만 따져도 연간 약 514만 원, 월 고정비는 이자 + 공과금 포함 약 70만 원 정도로 계산했습니다.

수익구조와 손익분기점(BEP)

숙박 요금은 평일 15만 원 / 주말 20만 원으로 가정했습니다. 1박당 운영비는 청소, 소모품 등을 포함해 1.5만 원 수준. 이 조건을 기준으로, 월 예약률 60%면

매출: 2,650,000원

순이익: 약 168만 원

그리고 손익분기점은 단 5박, 즉 예약률 17% 수준이면 손해는 나지 않는 구조입니다.

많은 사람들이 말합니다. “숙소 하나 하려면 최소 2~3억은 있어야 한다”고. 물론 여유 자금이 많으면 좋습니다. 하지만 정확한 자금 구조와 수익 시뮬레이션이 뒷받침된다면, 5천만 원의 자본으로도 충분히 시작할 수 있는 구조가 만들어집니다. 핵심은 숫자를 손에 잡히게 설계하는 것입니다.

그리고 그다음 관건은, 좋은 매물을 찾는 것입니다.

이제부터는 1억~1.3억 사이의 실거주형 주택 중, 북스테이로 전환 가능한 좋은 매물을 찾는 작업이 핵심이 되었습니다. 다음 글에서는, 직접 매물을 찾는 구체적인 방법과 ‘손품’으로도 충분히 걸러낼 수 있는 기준들에 대해 이야기해보겠습니다.