가성비 뒤에 숨은 장안 래미안 2차 신고가의 비밀
오스카의 부동산 에세이
'조정기에 신고가 쏘는 아파트' 매거진은 2019년 부동산 조정기, 하락기가 예상되고 있음에도 신고가를 경신하는 서울 및 수도권 단지를 소개하고 그 이유를 살펴봅니다.
서울과 수도권 아파트 시장 투자 수요는 점점 줄어들고 있습니다. 투자 수요가 감소하면 상대적으로 실거주자 중심의 시장으로 재편되는 것은 맞을 텐데요, 조정기 진입을 앞둔 상태에도 신고가를 경신하는 단지들이 속속 생기고 있습니다. 향후 몇 년간 조정기를 예상한다면 이런 시기에 시세가 버텨주거나 신고가를 갈아치우는 단지가 새삼 놀라울 수 있습니다. 해당 단지가 진정한 평가를 받는 과정일 수도 있고, 다른 이유가 있을 수도 있지요. 틈틈이 신고가를 경신하는 단지, 어떤 비밀이 숨어있을까요?
장안 래미안 2차,
숨어있던 꾸준한 호재 기대감 UP!
매거진 첫 번째로 다룰 단지는 서울시 동대문구 장안동에 위치한 장안 래미안 2차 아파트입니다. 2007년 6월 준공된 장안 래미안 2차는 최고층 26층에 24개 동으로 이뤄져 1,786세대를 구성하고 있습니다. 이제 막 10년 차를 벗어난 아파트죠.
2018년 12월, 이 단지 81㎡ 전용면적 매물 2개가 각각 7억 2,500만 원과 7억 3,000만 원으로 신고가를 작성했습니다. 이전 최고가 6억 9,500만 원 수준에서 3,000만 원가량 상승해 매도한 것인데요. 이유가 무엇일까요?
현재 가치보다 미래 가치가 있다고 판단한 장안 래미안 2차장안 래미안 2차 아파트가 신고가를 경신하는 모습을 보면서, 문득 든 생각은 부동산 가치의 본질이었습니다. 부동산은 미래 가치를 평가해 매수하는 것이 기본 전략이죠. 이 단지의 현재 가치를 뜯어보면, 초역세권도, 상업 시설이 군집한 지역도 아니라고 생각할 수 있는데요. 그렇지만 조금만 더 미래를 내다본다면 이 단지가 현재의 가치보다는 좋은 단지로 평가받을 수 있는 요소들이 있습니다.
동네 얼굴이 싹~! 재건축과 재개발 예정 지역
장안 래미안 2차 아파트 주위를 둘러보면 몇 가지 확인할 수 있는 사항이 있습니다. 먼저 동대문구 전반적으로 개선될 인프라가 있습니다. 작게는 배봉산 재정비 촉진지구와 장안동 연립단지 재건축 지구가 개발 중에 있고, 일정이 잠시 미뤄지고 있지만 크게는 청량리 4구역을 시작으로 동대문구의 일대 변신이 시작됩니다.
동대문구의 미래 가치에 대해서는 일전에 포스팅한 바 있습니다.
방문해보시면 이 단지 주위는 중랑천이 흐르고, 동부간선도로를 간편하게 이용할 수 있다는 점 그리고 나름 대단지라는 점, 초등학교가 인접했다는 점 등 외에 크게 매력이 없을 수도 있습니다. 당연히 시세는 이를 반영하기에 소위 핫한 지역 대비 매매가도 합리적이었습니다. 하지만 '장안동'하면 떠올랐던 다소 쳐지던 동네 분위기에 전면적 개발 호재가 있다는 점은 미래 가치 측면에서 충분히 상승 가치가 있다고 판단한 매수자들이 있었을 것이라는 추측입니다.
교통 개선 효과도 매수 심리 자극
위 지도에서 볼 수 있듯 단지 주위에 7호선 외에는 버스 정도의 대중교통만 이용할 수 있었던 단지인데요, 지지부진했던 면목선에 대한 기대감이 확실히 살아났습니다. 사업자 선정에 난항을 겪다 2022년 조기 착공하는 것이 확정돼, 장안 래미안 2차 거주민들에게 생활 만족도를 제고할 수 있는 요소입니다. 비록 경전철 수준이지만, 교통 수요가 워낙 절실했던 단지였기 때문에 직간접적으로 수혜가 예상됩니다.
중랑천을 중심으로 래미안 장안 2차 건너편에는 중랑구 시세를 이끌 사가정 센트럴 아이파크도 몇 년 내 입주 예정입니다. 사가정 센트럴 아이파크는 중랑구의 대장주 역할을 톡톡히 할 텐데요, 이 단지를 중심으로 중랑구도 일대 변신을 시작됩니다. 아무래도 장안 래미안 2차 아파트와 사가정 센트럴 아이파크 사이의 경관과 상업 시설 이용도 지금과는 많은 변화가 있을 수 있다고 생각됩니다. 그럼 오늘 포스팅은 여기서 마무리할게요!