'산꼭대기' 이미지 벗은 옥수동의 옥수 현대아파트
오스카의 부동산 에세이
'조정기에 신고가 쏘는 아파트' 매거진은 2019년 부동산 조정기, 하락기가 예상되고 있음에도 신고가를 경신하는 서울 및 수도권 단지를 소개하고 그 이유를 살펴봅니다.
인기 지역이었던 마용성(마포구, 용산구, 성동구)도 거래량 둔화나 시세 조정장이 형성되고 있습니다. 그럼에도 신고가로 거래되는 아파트들이 종종 보이는데요, 지난번 동대문구 장안 래미안 2차에 이어 오늘은 성동구 옥수동에서 신고가를 기록한 단지 하나를 살펴보겠습니다.
옥수동 현대아파트,
매력도 상승되는 와중에 갭메우기 장세
이번에 다룰 신고가 단지는 서울시 성동구 옥수동에 위치한 현대아파트입니다. 옥수 현대아파트는 1990년에 준공됐고, 최고층 15층 동을 가진 566세대 준중형급 단지입니다. 이 단지는 최근 1~2년 간 저평가 단지로 생각돼 매수 리스트에 넣어뒀던 단지인데요, 최근 104㎡ 전용면적 매물 1개가 12억 2,000만 원에 거래됐습니다.
올해 7월 동일 평형대가 9억 3,000만 원, 9월 경 10억 7,000만 원에 매매되더니 최근 12억 원을 넘어버렸습니다. 래미안옥수리버젠도 살짝 조정받고, 옥수하이츠는 20억 원 호가를 부르는 집주인이 있는 등 비정상적인 시세 현황을 보여주고 있는 옥수동에서 옥수 현대는 주목받던 단지는 아니었는데, 신고가 이유가 무엇일까요?
옥수동은 그동안 래미안옥수리버젠, 옥수하이츠 ,옥수극동아파트 위주로 관심이 집중됐던 것이 사실입니다지나치게 오른 주변 단지, 저평가 단지 관심 증가
래미안옥수리버젠은 그간 꾸준히 시세가 상승하며 옥수동 랜드마크 역할을 했고, 한강 조망이 가능한 옥수하이츠 아파트는 지리적 이점을 살려 또 다른 대장주로 등극했습니다. 옥수극동아파트는 리모델링 사업 단지로 선정돼 이목이 집중됐습니다. 참고로, 극동아파트 방문해보신 분들은 아시겠지만, 옥수역 역세권도 아니고 마을버스로 언덕을 올라갔다가 도보로도 등산해야 하는 단지입니다. 여러모로 옥수동 내 주요 단지들은 부동산 상승기에 다양한 이유로 수혜 받은 단지들이 많았는데요, 유독 옥수동 현대는 강력한 한 방이 부족해 1순위로 매수하고 싶었던 단지는 아니었다고 봅니다.
옥수 삼성아파트와 현대 아파트는 최근 호가가 상당히 높습니다 (출처: 호갱노노)하지만 옥수동 내 여러 단지들의 시세 폭등으로, 단지 간 가격 차이가 심하게 발생하고 어쩌면 실거주자 입장에서 크게 하자가 없는 옥수 현대아파트에 대한 관심이 점차적으로 증가해왔습니다. 이는 옥수 삼성아파트도 유사한 흐름을 보여줍니다. 실제로 임장을 가보면, 옥수 현대아파트는 래미안옥수리버젠 대비 역세권이라고 할 수 있는 입지에 위치해 있고, 옥수하이츠 대비 세대별 주차공간이 우수하고, 조용한 실거주가 가능하다는 장점이 있습니다. 옥수 삼성아파트는 초품아라는 강력한 장점이 있죠.
4대문 일자리에 가깝지만 제한적인 신규 공급
지하철 3호선 약수역부터 옥수역은 일자리가 풍부한 4대문에 접근할 수 있는 가까운 지역임에도 불구하고, 사회초년생 직장인이나 신혼부부가 살만한 역세권 아파트 공급은 충분하지 않았습니다. 래미안옥수리버젠, 남산타운아파트(중구) 등 인기 지역은 시세가 높을뿐더러 초역세권이라 보기 어려웠고, 그나마 약수/옥수 하이츠 형제와 금호 두산아파트, 옥수삼성아파트 등 정도가 수요를 받쳐 주고 있었습니다. 최근 금호역 근처 옥수파크힐스정도의 신규 공급만이 있었을 뿐입니다.
약수역 근처는 재개발 예정 구역도 많고, 이미 추진 중인 구역도 있습니다. 하지만 안타깝게도 옥수동은 그렇지 못합니다. 소소한 상권과 자연환경이 뒷받침돼 있어, 향후 개발된다면 이 지역들은 다채로운 매력을 갖춘 지역으로 재조명될 가능성이 높아 보였는데 여러 이유로 재개발 조합이 청산되거나 해산했습니다. 당분간 이 지역의 재건축이나 재개발 물량이 빠르게 공급될 가능성이 적은 상황에서 실거주자 입장에서 그나마 합리적인 가격대를 형성하고 있던 옥수 현대아파트에 대한 매수 희망세 증가는 어쩌면 당연한 순서였을 수도 있습니다.
옥수동은 한남하이츠 재건축 외 공급 호재가 없다고 봐야합니다 (출처: 서울시 클린업 시스템)옥과거와 현재가 공존하는 다채로운 매력
세 번째 이유는 일반화하기는 힘들지만 상당히 강하게 느꼈던 부분입니다. 옥수동은 유력한 상권이 존재하지 않기 때문에 옥수역을 중심으로 여러 단지들이 마트, 다이소, 커피숍 등 소소한 상권을 공유하고 있는데요, 오히려 옥수동 현대아파트 근처 일대(옥수역에서 래미안옥수리버젠으로 통하는 골목 및 옥수역 7번 출구 일대)로 느낌 있는 소형 상권이 형성되고 있어 신혼부부들이 애호할 수 있는 단지로 생각되더군요.
옥수동 일대 '부부요리단'으로 인기를 모으고 있는 여러 가게(옥수밤밤, 1955 오사카 등)가 성행 중이고, 기본적으로 필요한 치킨집, 카페, 마트 등이 부족함이 없으며, 달맞이 공원이나 한강 등의 접근성도 양호한 편입니다. 옥수동은 세탁소, 정육점, 철물점 등 과거의 모습이 유지되어 전형적인 '동네' 느낌이 강해 어두운 분위기도 존재했지만, 다양한 매력을 갖춘 젊은 세대들의 상권 형성으로 젊은 층의 실거주에 상당히 매력적인 지역으로 변모해가고 있음을 느꼈습니다.
옥수동 달맞이 공원은 포토그래퍼들의 성지입니다 (출처: 후니의 일상스토리 블로그)단순히 부동산 폭등기를 지나며 벌어지는 갭메우기 현상이 옥수동에서는 옥수 현대아파트에서 일어난다고 단정 지을 뻔했는데요, 단순히 갭메우기로 정의하기에 옥수 현대아파트의 입지는 여러 매력이 많습니다. 솔직히 말씀드리면 옥수 현대아파트의 매매가 상승률이 다소 비정상적인 것 같기도 해 추후 조정을 받지 않을까 염려가 되는 부분은 있는데요, 옥수동 내 다른 단지와 함께 균등한 시세를 형성할 것 같다는 생각은 듭니다.