부동산 현업처럼 공부하고 취업을 준비하는 법 _자산운용
부동산 분야로 취업을 준비하는 분들을 만나다 보면 많이 선호하는 분야가 있다. 그중 하나가 부동산 자산운용회사가 아닐까 싶다. 요즘 부동산 자산운용사와 부동산투자회사들이 늘어나면서 이 분야에 대한 채용도 많이 늘어나고 있는 추세다. 부동산의 특성상 거액의 자금을 투자하고 관리하는 모습을 상상하면 정말이지 멋진 분야가 아닐 수 없다. 그리고 투자라는 단어가 주는 왠지 모를 큰 기대감과 화려함이 취업 준비생들에게는 참 매력적으로 다가올 수밖에 없다.
이상과 현실의 괴리가 큰 분야
부동산을 매개로 돈을 벌어야 하기 때문에 그런 과정 중에 없어서는 안되는 게 투자 분야이다. 하지만 겉으로 보이는 화려함 뒤에 숨겨진 사실들을 알고 나면 생각이 달라질 수도 있다.
일반적으로 부동산 투자 분야는 많은 인원을 채용하지 않는다. 투자 상품을 기획하고 구성하는 인력이 많이 필요하지 않는 구조적인 특성 때문이기도 하다. 예를 들면, 펀드 상품을 하나 만들고 나면 실제 부동산 자산의 운영 업무들은 위탁을 주고 새로운 투자 상품 발굴을 위해 또 다른 프로젝트를 시작해야 한다. 그렇게 계속해서 뭔가 만들어 가야 한다. 소수 정예 부대가 움직이는 것처럼 긴밀하게 움직여야 성과를 지속적으로 만들어 낼 수 있다. 그래서 신입 사원보다는 경력과 능력을 갖춘 사람들을 선호할 수밖에 없다.
뿐만 어니라 겉으로 드러나는 화려함 속에 숨겨진 고충이 많은 분야가 자산운용업이다. 물론 다른 분야도 마찬가지겠지만 자산운용 분야에서는 상품을 계속해서 발굴하지 못하면 점점 힘들어질 수밖에 없는 구조가 대부분이다. 물론, 장기로 가져가는 실물 투자 상품을 만들었다면 이야기가 달라지겠지만 이마저도 투자기간이 정해져 있기는 마찬가지다. 단기간에 마무리되는 PF 상품이나 단순 대출 구조의 상품으로부터는 지속적인 수익을 창출해 내기가 쉽지 않다. 그래서 끊임없이 노를 저어야 하는 게 부동산 운용 분야라고 할 수 있다.
투자와 운영의 길
자산운용사나 부동산투자회사마다 조금씩 다르겠지만 부동산 투자 상품을 발굴하고 만드는 투자팀이 있고, 이후에 그 상품을 운영하고 관리해 나가는 운영팀으로 나뉜다. 한 팀이나 부서에서 투자도 하고 관리도 하기도 하지만 업무상으로 봤을 때는 투자와 운영으로 구분해 볼 수 있다. 자세히 들여다보면 어떤 직무를 하느냐에 따라 업무의 성격이나 방향이 달라질 수 있다는 것을 알 수 있다. 부동산 운용사나 투자회사에 간다고 해서 누구나 다 투자업무를 하는 게 아니라는 것도 알아야 한다.
취업 준비생들의 눈에는 그냥 투자를 하는 멋진 곳이라고 보이겠지만 막상 들어가면 생각했던 일을 하지 못할 수도 있다. 아무래도 투자 쪽보다는 운영이나 관리 쪽에 신입을 뽑을 가능성이 더 많고 그곳에서 어느 정도 업무를 익히고 투자 쪽으로 가는 게 현실적이기 때문이다.
기획력과 부동산 금융에 대한 지식
부동산을 하는 사람이라면 갖춰야 하는 기본이기도 하겠지만 이쪽 분야에서는 기획력과 부동산 금융에 대한 기본적인 지식을 갖춰야 한다. 아무것도 없는 백지 상태에서 시작해 부동산 투자 상품을 발굴하기 위해서는 기획력이 필요하고 그 상품으로부터 돈을 벌 수 있으려면 부동산 금융 지식을 바탕으로 구조화시키는 능력이 필요하다.
다양한 주체들을 만나서 협상하고 설득해서 상품을 만들기 위해서는 좋은 대인관계는 물론 인성도 좋아야 할 것이다. 무엇보다 부동산은 혼자 힘보다는 주변 사람들과 함께 또는 인적 네트워크를 통해 일을 할 때가 다반사이다. 평소 철저한 자기관리와 평판관리가 필요한 곳이다. 부동산 업계가 그렇게 넓지 않다 보니 사람들 간의 관계가 실타래처럼 엮여있다. 그래서 한 번 잘하는 것보다 지속적으로 잘 하는 게 무엇보다 중요한 분야다.
롱런보다는 큰 꿈과 경쟁력
부동산 업계를 피라미드 구조로 봤을 때 자산운용사나 부동산투자 회사는 상위 범주에 속한다. 업무 관계상 위쪽에 있다는 의미도 있겠지만 삼각형의 모양처럼 인력도 그만큼 많지 않다. 인력의 구조와 형태상 비교적 오래 일할 수 있는 분야는 아니다. 경쟁이 치열하다는 말이다. 하지만 그 기간이 짧은 만큼 성과에 대한 보상과 급여가 높다.
직장인이라면 시작할 때 언젠가는 떠날 생각을 해야 한다. 당장 취업이 급한 것 같지만 일단 업계로 들어오면 또 다른 경쟁과 목표가 생긴다. 자신의 성향이 맞아야 경쟁에서도 살아남고 계속해서 발전할 수 있다. 그런 상황을 잘 모르고 막연하게 업종을 선택했다가는 소중한 시간을 낭비할 수 있다는 것을 알아야 한다.
무엇보다도 부동산 투자 상품을 발굴하기 위해서는 영업이 반드시 필요하다. 겉으로 화려해 보이는 것은 투자 상품이 만들어지거나 성공적으로 투자금을 회수했을 때이다. 그렇게 하기까지는 무수한 거절을 당하면서 고객들을 만나는 노력이 숨어있다. 부동산 투자도 영업활동 없이는 존재할 수 없다. 이 분야는 영업이 없겠지라고 생각하면 큰 착각이다. 스스로 찾아오는 손님은 많지 않다.
자산운용사를 준비하는데 필요한 능력
그러면 자산운용사를 준비하는 취준생들은 어떤 준비를 하면 좋을까? 사실 나도 자산운용사에 그리 오래 있지는 않았다. 3년도 안되는 짧은 재직 기간과 주변 선후배들을 통해서 간접 경험한 것들을 바탕으로 준비에 필요한 몇 가지를 제안해 보고자 한다.
1) 법을 아는 게 기본이다
부동산업의 기본을 알고 싶다는 우선 관련 법을 탐독해 보자. 분야마다 관련 법들이 정말 많다. 각자 준비하는 분야에 관련된 법을 숙지하면 현업에 들어와서도 큰 도움이 된다. 어떤 문제가 생겼을 때 가장 먼저 하는 것이 법률 검토이다. 이런 일은 변호사만이 하는 게 아니라 현업에 있는 담당자도 업무상 관련된 법규에 대한 기본적인 해석은 할 수 있는 수준의 능력이 필요하다.
자산운용사나 부동산투자회사를 준비하고 있다면, 법령 검색을 통해 자본시장통합법의 부동산 관련 법령과 부동산투자회사법을 읽어보면서 기본기를 쌓으면 좋다. 처음에 읽다 보면 외계어 같겠지만 법률 용어는 업계에서 사용하는 공식 용어다. 미리 익숙해지는 것만큼 좋은 공부는 없다. 법의 체계를 파악하면 업무의 체계도 자연스럽게 알게된다. 왜냐하면 부동산 투자상품은 법규에 따라 만들기 때문이다.
2) 여의도 저층부 오피스 상가 리모델링
부동산 투자 상품들이 어떻게 가치를 높이는지 실제 벌어지는 일들을 한 번 눈으로 경험해 보자. 현직자들이 만단 부동산 투자상품을 공부해 보자. 부동산 뉴스에 자주 나오는 오피스 저층부 리모델링 관련 기사를 봤다면 현장에 가서 그 부동산을 한 번 보도록 하자.
여의도 IFC 쇼핑몰 앞에 있는 횡단보도에는 자산운용사들이 오피스 빌딩의 저층부를 리모델링 하여 근린상가로 변신한 건물들이 3개나 모여 있다. 기존 모습과 변화된 모습을 비교하며 어떻게 가치를 향상시켰는지 연구하고 공부를 해보자. 책에서는 배울 수 없는 새로운 지식들을 몸소 체험할 수 있을 것이다. 만약 내가 지원한 회사에 부동산 투자 상품이 가까운 곳에 있다면 반드시 현장을 가보고 미리 공부하라고 말하고 싶다. 자기소개서나 인터뷰에서 경쟁자들보다 훨씬 주목 받을 수 있을 것이다.
3) 부동산 펀드 과세 뉴스
얼마 전 부동산 사모 펀드가 보유한 토지 재산세를 분리과세에서 별도 합산과세로 전환한다는 뉴스가 있었다. 이와 관련된 뉴스도 최근 많이 나오고 있다. 세금의 변화가 부동산 펀드에 어떤 영향을 끼치는지 뉴스 몇 개를 조사해 보고 부동산 관련 세금에 대해서 공부를 해보고 정리해 보자. 업계의 현황은 물론 여러 가지 연결된 부동산 관련 지식을 배우게 될 것이다.
이처럼 최근의 부동산 트렌드 관련 뉴스를 보고 그 이면의 배경이라든지 관련 법규를 배우면 이런 지식은 쉽게 잊히지 않는다. 무엇보다 중요한 것은 내가 직접 찾아보고 공부를 했기 때문에 더 오래가고 실질적인 내공을 기르는 데 도움이 된다. 이런 방식의 공부는 취업을 하더라도 크게 달라지지 않는다. 현직자들도 좋은 현장이나 케이스가 있다면 벤치마킹을 하고 담당자와 인터뷰를 통해 지식을 넓혀 나간다.
위에서 내가 언급한 것들이 모두 정답은 아니다. 개인적인 견해가 많이 포함된 내용이지만 취업 준비생들에게는 조금이나마 도움이 될 수 있는 내용이라고 생각한다. 어떤 내용은 부정적인 측면이 너무 강조되어 있는 것도 있는데 그럴 확률이 높다는 것이지 꼭 그렇게 되는 것은 아니다. 사람의 강한 의지에 따라 기존의 선입견이나 편견도 충분히 바꿔 나갈 수 있다. 다만, 앞으로의 미래를 정하는 중대한 일이니 너무 장밋빛 그림보다는 그 반대인 경우도 시간을 갖고 많이 생각해 보라는 말을 하고 싶다. 가장 중요한 것은 내 마음이 이끄는 것을 선택하는 일이다. 남들의 시선이나 다른 사람들의 평가로 인해 마지못해 결정을 하기보다는 후회 없이 내가 하고 싶었던 일을 택하는 게 훨씬 낫다. 마음먹은 대로 선택해도 100% 만족하는 일이 없는데 꺼림직한 일을 선택했는데 너무 좋은 반전은 잘 일어나지 않는다.
취업이라는 게 막막할 수도 있지만 충분히 조사하고 심사숙고하면 어느 정도 현명한 선택을 할 수 있는 안목이 생긴다. 만약, 취업을 할 때 그런 준비를 못 했다면 다음 번 목표로 하는 회사를 갈 때 후회 없는 선택을 할 수 있는 준비를 했으면 좋겠다.
