brunch

브런치북 저도 부동산은 어렵습니다만 03화

라이킷 13 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 상업용 부동산 글을 쓰는 민성식입니다 Jun 20. 2019

부동산 현업처럼 공부하고 취업을 준비하는 법 _자산관리

상업용 부동산 업계에서 부동산 자산관리라는 용어는 포괄적인 의미를 담고 있다. 우선 자산이라는 말 자체가 주는 어감이 워낙 광범위하기 때문에 현업에서도 그 뜻을 다양하게 사용한다. 그런 면에서 부동산 자산관리자(여기서는 Property Manager : PMer)라고 하는 말도 비슷하다. 부동산 자산관리자가 하는 일이 무엇이냐고 물어본다면 간단하게 대답할 수가 없는 것도 비슷한 맥락이다. 그만큼 다양한 영역에서 많은 일을 담당하는 게 부동산 자산관리자, PMer이다. 그래도 자산관리자의 역할이 뭐냐고 물어보면 이렇게 대답해 주고 싶다.

소유자를 대신해 빌딩에서 일어나는 모든 일을 관리하는 사람

상업용 부동산업계에서 부동산 자산관리자의 업무는 매우 중요하다. 실제 부동산에서 일어나는 많은 일을 처리하고 그 사람에 따라 자산관리의 수준과 품질이 많이 달라지기 때문이다. 이번 포스팅에서는 부동산 자산관리업계로 들어오고 싶은 분들에게 현업처럼 공부하면서 동시에 취업까지 준비할 수 있는 방법에 대해서 설명해 보려고 한다. 예전에 비슷한 글을 쓰기는 했지만 다시 한 번 설명하는 것이니 약간의 중복이 있을 수도 있다.

그들이 일하는 곳에 가보기

호랑이를 잡으려면 호랑이 굴에 들어가야 한다. 부동산 자산관리자가 되고자 한다면 당연히 그 사람들이 일하는 곳에 가봐야 한다. 일단 대형 빌딩의 공용 부분인 로비나 기타 근생 시설들에 가보자. 그런 곳은 누구나 다 출입이 가능하다. 가급적이면 시간대 별로 방문해서 빌딩을 살펴보도록 하자. 출근 시간, 점심 시간, 퇴근 시간 각각 시간대별로 빌딩의 모습이 다르다.

우선 로비에 가면 많은 정보들을 확인할 수 있다. 임차인의 구성은 어떤지, 사람들이 출입은 어떤 방식으로 하는지, 로비 데스크에는 어떤 사람들이 오고 있는지, 보안이나 안내 직원들은 무슨 일을 하고 있는지 등등 빌딩에서 일어나는 많은 일들을 직접 보고 느낄 수가 있다. 그냥 보는 것으로 끝나면 안 된다.

그렇게 본 것을 하나씩 정리해 보면 된다. 직접 건축물대장을 열람해서 임차인 정보들을 하나씩 입력해 보면서 임차인의 구성을 살펴보면 그게 현업에서 말하는 Rentroll인 임차인 현황 정보가 된다. 또, 엘리베이터는 혼잡하지 않은지 임차인의 주동선은 어딘지를 살펴보면서 빌딩의 편의성에 대한 장단점을 파악해 보자. 그렇게 파악한 정보는 현업에서 빌딩의 개선 방안을 찾는 것과 같은 업무를 하는 것과 같다.

또, 지하나 아케이드에 있는 임차인들의 구성을 살펴보고 장사가 잘 되는 곳과 안되는 곳을 파악하는 것도 좋은 방법이다. 어떤 프랜차이즈나 유형의 업종이 유행하고 있는지도 직접 확인해 보자. 주변 빌딩 몇몇 곳만 살펴도 그 트렌드를 확인할 수 있을 것이다. 그리고 음식 냄새나 위생에는 문제가 없는지 등등 운영상 문제가 될 소지가 있는 것들을 확인해 보자. 그러다 보면 자산관리자의 관점으로 빌딩을 보게 될 것이다.

자산관리 보고서 읽어 보기

부동산 자산관리자의 중요한 역할 중 하나는 운영된 자산에서 수익이 날수 있도록 관리하는 일이다. 아무리 잘 지은 부동산이라도 상업용 부동산에서는 돈을 벌지 못하면 그 역할을 충실하게 하지 못한 것이다. 그래서 자산관리자는 빌딩에서 발생하는 수익과 비용에 대해 항상 민감할 수밖에 없다. 그런 운영의 결과물이 자산관리 보고서에 빠짐없이 요약된다. 매월 운영된 결과를 부동산 자산관리자는 보고서를 만들면서 내용을 분석하고 요약한다. 그렇기 때문에 부동산 자산관리 보고서를 반드시 읽어봐야 한다.

부동산 자산관리 보고서 중 중요한 부분은 건물의 손익계산서다. 이 문서에 어떤 돈을 얼마나 벌었고 비용은 얼마나 지출했는지 일목 요연하게 보여준다. 운영하고 있는 빌딩에서 발생하는 수입은 어떤 것들이 있는지? 또 빌딩을 운영하기 위해서는 어떤 항목들이 필요한지 자산관리 보고서를 보면 확인할 수 있다.

대부분의 부동산 자산관리 보고서는 일반인들이 구하기가 쉽지는 않다. 다만, 요즘에는 공모 펀드나 상장된 부동산투자회사들의 보고서를 누구나 쉽게 구할 수 있다. 조금만 검색하면 찾을 수 있으니 한 번 찾아서 꼭 분석해 보기를 권한다. 읽어 보는 데서 그치는 게 아니라 엑셀로 실제로 만들어 보는 게 더 좋다. 현업에서는 그런 보고서를 자산관리자가 직접 만든다. 따라 하면 나도 바로 현업처럼 일하는 것이다.

빌딩의 건축설비는 어떻게 구성되었나

부동산 자산관리자는 다방면에 지식이 있어야 한다. 그중에서도 건축 설비에 대한 기본 지식 정도는 갖추고 있어야 한다. 내가 택시 운전을 업으로 하고 있다면 자동차에 대해 어느 정도 지식을 가지고 있어야 수리를 하거나 고장이 났을 때 제값을 주고 고칠 수 있다. 때로는 스스로 더 나은 방식으로 차를 개선해 나갈 수 있는 것과 비슷한 이치다.

물론 건축 설비라는 게 어느 날 갑자기 배울 수 있을 만큼 만만한 분야는 아니다. 그래도 자산관리자라고 하면 내가 운영하는 빌딩의 냉난방은 어떤 방식으로 되고 있는지, 소방 시설은 어떻게 구성되어 있는지, 엘리베이터는 어떻게 운영되는지 등에 대한 기본 지식을 가지고 있어야 한다. 그래야 건물의 임대도 잘 할 수 있고 수선유지도 제대로 할 수 있다.

건축 설비를 배우라고 해서 전공자만큼의 지식을 얻으라는 것은 아니다. 가까운 도서관에 가서 건축설비라고 검색하면 많은 책들이 나온다. 거기서 가장 손쉽고 간단해 보이는 책을 골라 이해가 잘되지 않더라도 몇 번 읽어 보기를 바란다. 그러면 대략 감이라도 잡을 수 있다.

지금까지 부동산 자산관리자(PMer)를 꿈꾸는 사람들이 현직자처럼 공부를 하면서 취업을 준비하는 법에 대한 몇 가지 방법으 살펴봤다. 이런 식으로 예를 들자면, 끝이 없다. 그만큼 자산관리자는 하는 일이 많다. 그중에서 생각나는 것만 적어봤는데도 아직 할 말이 더 많이 남았다.

부동산 업계에 들어와서 일을 하다 보면 항상 부족함을 느낀다. 아직 배워야 할 게 더 많고 알아야 할 것도 너무 많다. 그렇다고 너무 깊게 들어갈 수도 없다. 그래서 개인적으로는 넓고 얕은 지식수준을 유지하고 문제가 생겼을 때 깊게 고민하는 방식을 추천한다. 모든 걸 내가 다 해결해야겠다고 고민하고 생각한다 해도 혼자 해결하기 힘든 문제들이 많다. 그렇게 모두 다 알려고 하다가는 쉽게 지치기 마련이다. 그러니 길게 보고 넓은 시야를 갖는 게 부동산 자산관리자에게는 필요하다.

어떤 사람들은 부동산 자산관리 업무를 3D 업무라고 부른다. 더럽고 힘들고 어렵기 때문이다. 사실 부정하기는 어렵다. 하지만 쉬운 일이 아니기 때문에 그만큼 배우는 것도 많고 시간이 지나면 전문성도 높아진다. 그래서 결국 오래 남는 사람이 승자가 되고 인정을 받는다. 요즘 주변에 부동산 자산관리자를 찾는 사람이 많다. 사실 그 많던 부동산 자산관리자는 어디에 갔는지 모르겠다. 그만큼 수요가 많은데 이에 합당한 전문가가 많이 없다는 말이 아닐까 한다. 부동산 개발이 대형화 복합화되어 가면 능력 있는 부동산 자산관리자를 찾는 수요는 더 늘어날 것이다. 그만큼 전망이 좋은 분야이니 도전해 볼 만한 가치가 있는 직업이 부동산 자산관리자다.

이밖에 다른 분야의 직업을 원하는 분들을 위해 함께 읽어 보면 도움이 될 포스팅의 링크를 아래에 첨부했다.

<임대편>

https://blog.naver.com/parisboys/221553675832

<자산운용사편>

https://blog.naver.com/parisboys/221556053518