상업용 부동산 지식의 기본기를 갖추려면!!
무슨 일을 하든 간에 기본기는 참 중요합니다. 기본을 알아야 나중에 응용도 가능하기 때문입니다.
만약 농구를 잘 하려면 드리블, 패스, 슈팅 등 가장 기초적인 동작들을 잘 배워야 합니다. 그래야 이를 바탕으로 더 어려운 기술들도 배울 수 있고 습득하는 시간도 크게 줄일 수 있습니다. 먼저 시합을 뛰어보고 그때 가서 부족한 것을 다시 배우면 된다고 생각할 수도 있겠지만 현실에서는 연습 게임은 그렇게 많지 않습니다.
이와 마찬가지로 상업용 부동산 업계에서도 자신의 실력을 향상시키기 위해서 배워야 할 기본기들이 있습니다. 신입 사원들이나 취업 준비생들은 사실 부동산 업계를 경험해 볼 기회가 많이 없었기 때문에 무엇이 기본기일까 제대로 알지 못하는 경우가 많습니다. 주변에 업계 선배나 지인이 없으면 대부분 구체적인 그림을 그리기보다는 다소 막연한 관점에서 바라볼 수밖에 없을 것 같습니다.
그래서 부동산 지식의 기본기를 갖추기 위해서는 무엇을 어떻게 해야 하는지 그 실마리를 제공해 드릴만 한 이야기를 해보도록 하겠습니다.
1. 부동산은 어떻게 운영되는가?
보통 우리가 잘 아는 부동산인 아파트나 빌라는 그 안에서 살기 위해서 보유를 합니다. 하지만 상업용 부동산은 대부분 투자 목적으로 취득하게 됩니다. 보유하는 목적이 다르다 보니 바라보는 관점도 당연히 달라져야 합니다.
상업용 부동산은 투자로 수익을 내야하는 궁극적인 목적이 있습니다. 즉, 부동산을 통해서 돈을 벌고자 하는 것입니다. 마치 기업을 설립해서 이를 운영하면서 이윤을 추구하고자 하는 것과 마찬가지입니다. 결국 상업용 부동산도 같은 이치입니다. 부동산이라는 하나의 회사를 잘 운영해서 이익을 낼 수 있어야 합니다.
회사를 잘 키워 성장시키려면 회사 운영에 대해서 잘 알아야 합니다. 경영을 잘 하기 위해서는 회사가 어떻게 돌아가는지 빠삭하게 잘 알고 있어야 합니다. 이는 회사 운영을 위한 기본기를 갖춰야 한다는 말과 동일하다고 생각합니다.
그렇다면 상업용 부동산으로 수익을 내야 한다면 이것이 어떻게 운영되는지 잘 알아야 하는 것은 당연합니다.
2. 빌딩의 운영 예산의 세부적인 구성 요소는?
회사를 운영하려면 계획이 필요합니다. 계획이라는 말이 거창할 수도 있습니다. 간단히 말하면 어디서 얼마를 벌 수 있고, 그렇게 하기 위해서는 얼마를 써야 하는지를 정리해야 합니다. 이를 고급스럽게 말하면 경영 계획이나 예산 수립이라는 말이 됩니다. 경영 계획이나 예산이 뭔지 잘 모르겠다면 우리가 잘 아는 기업의 재무제표 중 손익계산서를 찾아보면 어떤 것인지 쉽게 알 수 있습니다.
앞서 말한 것처럼 상업용 부동산을 하나의 회사라고 생각한다면 마찬가지로 이를 경영하기 위한 운영 예산이 필요할 것입니다. 예를 들어, 상업용 부동산의 대표적인 형태인 오피스 빌딩이 있다면 그 빌딩을 운영하기 위한 예산을 수립해야 합니다.
간략히 말하면 빌딩을 사용하는 임차인들로부터 임대료를 받고 그에 상응하는 서비스를 제공하기 위해서 해야 될 일들을 정리한 것이 빌딩의 운영 예산입니다. 즉, 예상 수입은 얼마이고 지출은 얼마가 필요한지를 숫자로 표현한 것입니다. 이 내용을 한달 단위로 정리하면 월간 예산이 되고 12개월 모이면 연간 예산이 되는 것입니다.
상업용 부동산에서 하는 직무들을 잘 살펴보면 결국 빌딩을 잘 운영하여 돈을 벌기 위한 활동을 세부적으로 나눠놓은 것입니다. 그렇다면 부동산이 어떻게 운영이 되는지에 대한 기본적인 지식을 알고 있다면 어떤 직무를 하든 간에 도움이 될 수밖에 없습니다.
그래서 상업용 부동산의 기본기를 익히는데 가장 좋은 방법은 빌딩의 운영 예산 항목들에 대한 이해를 하는 것입니다. 자동차에는 어떤 부속품이 들어가고 이들의 역할이 무엇인지 잘 알고 있다면 자동차를 세일즈 업무, 자동차 수리 업무, 자동차 보험 판매 등 어떤 일을 하더라도 도움이 될 수밖에 없는 것과 마찬가지입니다.
3. 상업용 부동산은 어떻게 돈을 버는가?
상업용 부동산의 기본기인 운영 예산에 대한 지식을 잘 쌓고 있다면 이제는 그것을 가지고 어떻게 돈을 벌어야 할지에 대해서도 쉽게 이해할 수 있습니다.
이론적으로는 사실 간단합니다. 수입을 늘리고 비용을 절감하면 되기 때문입니다. 이런 기본적인 논리를 빌딩 운영에 적용하고 그것을 실행하면 운영 전략이 되는 것입니다. 하지만, 부동산 현업에서는 말처럼 그렇게 간단하지는 않습니다. 실행 도중에 이론처럼 되지 않는 상황들이 더 많고, 경험하지 않으면 대처하기 어려운 일들도 비일비재하게 일어납니다. 그래서 결국 경험을 많이 해본 경력자를 부동산업계에서 더 선호하는 경향이 있는 것입니다.
이렇게 운영에 대한 기본적인 지식을 가진 기초 위에 부동산 투자나 금융에 대한 지식을 가미한다면 부동산 개발이나 투자 분야의 직무를 하는데 훨씬 더 수월합니다. 예를 들어, 부동산의 가치를 평가하는 감정평가 방법 중 하나인 수익환원법도 부동산의 운영 수익에 대한 기본적인 지식이 있다면 쉽게 이해를 할 수 있습니다.
상업용 부동산이 어떻게 돈을 버는가를 이해하려면 부동산 운영 예산에 대한 기본적인 이해를 바탕으로 해야 하는 것입니다.
처한 상황에 따라 다르겠지만 당장은 화려하고 멋있어 보이는 직무인데 기본기를 갖추는데 큰 도움이 되지 않는 직무들도 있습니다. 또, 기본기를 갖추는 일들이 때로는 반복적이고 지루한 직무일 수도 있습니다. 그런 점들을 잘 생각해 보시는 것도 직무 선택이나 커리어 설계를 하는데 도움이 될 수 있습니다.
기초 체력이 잘 갖춰진 사람은 오래 달릴 수 있습니다. 부동산 업계에서도 마찬가지입니다. 초반에 앞서가는 것처럼 보이는 선수가 금방 지치는 것은 기초 체력이 부족해서 일 가능성이 높습니다. 지금 막 상업용 부동산업계에 관심을 가졌거나 시작하는 분들이라면 위에 말씀드린 기본기를 다져놓는 것을 추천드립니다.
빌딩 운영 예산 항목들 하나하나를 살펴보면서 용어는 무슨 뜻인지, 다른 항목들과는 어떻게 연결이 되는지 등을 알려고 노력하면 됩니다. 궁금증을 갖고 살펴보면 분명 찾아보게 되어 있습니다. 매우 귀찮은 일이지만 한 번 알고 나면 별것도 아닙니다. 그렇게 배우고 나면 응용할 곳도 많습니다. 오피스 빌딩의 운영 예산을 잘 알고 있으면 다양한 부동산 섹터들의 자산인 호텔, 물류, 리테일 등의 운영을 이해하는데도 큰 도움이 됩니다.
이 글을 보시는 여러분들이 기본기를 잘 쌓으셔서 부동산 업계에서 튼튼한 사람이 되시기를 바라겠습니다~!
