기업처럼 관리하는 빌딩 예산 작성하기!!
부동산의 생애 주기에서 어떤 시기에 가장 많은 비용이 들어갈까? 일반적으로 부동산은 개발하고 건설할 때 큰 비용이 들어간다. 그래서 일반적으로 생각할 때 건설 비용이 큰 비중을 차지할 것처럼 보인다. 하지만 실제로 빌딩의 생애 주기를 따져봤을 때 대부분의 비용은 운영과 관리를 위한 유지관리 비용이 대부분을 차지한다.
빌딩 유지관리 비용에 가장 많은 돈이 들어간다면 빌딩을 잘 관리하는 것이 장기적인 측면에서 비용 절감을 통해 이득을 가져다줄 수 있다는 의미이기도 하다. 그러려면 주먹구구식으로 그때그때 비용을 사용하는 게 아니라 빌딩을 하나의 기업처럼 인식하고 체계적인 수입 관리와 비용 집행을 위한 운영 예산을 수립하는 것에서부터 시작해야 한다.
빌딩은 임차인이라는 사용자를 위해 서비스를 공급하는 하나의 기업이다. 이렇게 빌딩 운영을 기업의 관점에서 바라보고 운영 예산을 세우면 달성해야 할 목표가 확실해진다. 운영 예산이 숫자로 표현이 되기 때문에 지나간 과거 결과와 비교도 가능하고 향후 달성하고자 하는 목표가 구체적인 숫자로 표현이 가능하기 때문이다.
보통 빌딩 운영 예산 수립 시기는 하반기 내에 검토를 완료할 수 있도록 늦어도 9월부터 시작하여 11월 까지는 정리가 되는 게 좋다. 그래야 연말에는 해당 연도 실적을 정리하고 결산을 마무리해서 내년도 운영 준비를 시작할 수 있기 때문이다.
그러면 빌딩의 운영 예산은 어떤 항목들로 구성될까? 먼저 대형 오피스 빌딩의 운영 예산 항목들을 살펴보면 기준을 수립하기가 수월하다. 이것을 토대로 내가 운영하는 빌딩의 규모나 현황에 맞춰 필요한 것들만 골라서 필요한 예산 목록을 만들어 볼 수 있다.
아래 빌딩 운영 예산 항목을 보면 알 수 있는 것처럼 빌딩에서 벌어들이는 총수입과 운영과 관리를 위해 사용되는 총비용을 순서대로 정리한 빌딩의 손익계산서라고 할 수 있다. 다른 기업들과 마찬가지로 부동산이라는 재화를 가지고 사업을 운영하는 것이다. 그래서 결국 빌딩의 운영은 회사의 운영 방식과 매우 유사한 것을 알 수 있다.
빌딩 예산이라는 하나의 지도를 완성하고 나면 어떤 전략으로 빌딩을 운영해야 할지 계획을 세운 것이다. 보통 예산을 통해 계획을 수립할 때는 단기적으로 내년도 연간 예산을 수립하는 것은 물론 장기적으로 3~5개년도 예산을 수립하는 경우도 있다. 물론 장기 예산을 수립하는 것은 정확성 측면에서 다소 정확하지 않을 수 있다. 그렇지만 향후 변동 가능한 빌딩의 임대 계약들이나 지출 내역들을 예상해 볼 수 있는 좋은 기회가 된다. 계약서나 문서만으로 되어 있는 것들을 숫자로 표현해 보고 어떻게 대비를 해야 할지 살펴볼 수 있다.
어느 정도 수익과 비용을 예상하면 장기적인 투자 계획도 세울 수 있다. 빌딩의 운영의 모든 것을 숫자로 표현해 놓은 예산을 보면서 임대 수익을 높일 수 있는 투자 계획을 세울 수 있다. 임대료 수입을 높일 수 있도록 빌딩의 리노베이션 계획을 세워볼 수도 있다. 더 나은 환경을 제공하고 임대료를 상승시켰을 때 비용을 감당할 수 있는지 여부나 임대료 수입으로 재원이 충당될 수 있는지 판단해 볼 수도 있다.
이와는 반대로 비용을 절감하는 투자 계획도 수립이 가능하다. 에너지 비용을 살펴보면서 임대율에 비해 에너지 사용 효율이 떨어지고 있다면 장비 교체나 효율을 높일 수 있는 수선 계획을 잡을 수 있다. 예를 들어, 에너지 요금이 지속적으로 올라갈 것으로 예상이 되는데 현재 설치된 냉난방 장비가 노후되었다면 이에 대한 교체 시점이나 수선 시점을 미리 계획해 보는 것이다.
이런 빌딩 예산 수립을 할 때는 그 근거를 마련해야 한다. 보통 임대료와 관리비는 어떤 근거로 인상을 하는지 수치적인 근거를 조사하고 이를 바탕으로 예산을 수립하고 작성한다. 또, 비용으로 지출 항목들은 어느 정도 수준으로 인상될 것이지도 꼼꼼하게 챙긴다. 보통 내년도의 비용 증가에 대한 근거는 각종 경제 연구소에서 발표하는 성장률에 관한 보고서나 통계청에서 발표하는 소비자물가지수, 임금 인상의 기준으로 활용하기 위한 최저임금 기준 등 다양한 자료를 조사해서 이를 활용한다. 이렇게 근거를 마련해서 예산을 작성해야 준비된 예산에 대해 충분히 설명이 가능하고 제대로 예산이 작성되었는지 확인도 가능하다.
또, 빌딩은 예산을 기준으로 운영하는 것이기 때문에 나중에 임차인들과 협의를 할 때도 활용할 수 있다. 임대차 계약서에 의해서 임대료가 인상되는 경우도 있지만 보통 관리비는 경제 상황에 따라 변동하는 일이 있는데 이럴 때 근거자료로 예산 작성 기준을 활용할 수 있다. 임차인도 관리비 인상을 협의하고 내부 보고를 하기 위해서는 충분한 설명과 합의가 있어야 하는데 그럴 때 예산 수립에 대한 근거 수치나 자료들을 제공하면 업무 협의도 한층 수월해지기 때문이다.
이렇게 연간 예산을 정리하고 나면 빌딩의 수익이 정확하게 숫자로 표현된다. 이를 바탕으로 현재 내 빌딩의 가치까지도 판단해 볼 수 있다. 감정평가의 3방식 중에서 수익환원법은 빌딩에서 발생하는 순운영이익을 바탕으로 빌딩의 가치를 판단해 보는 방법이다. 빌딩도 하나의 투자 상품이라고 보면 빌딩의 수익률은 순수익/빌딩의 가치라고 말할 수 있다. 이런 방식으로 빌딩에 대한 예상 수익률을 빌딩 예산에서 구한 순수익으로 나누게 되면 빌딩의 가치를 예상해 볼 수 있다. (감정평가방식 중 직접 환원법)
그리고 조금 어려운 개념이지만 빌딩에서 발생하는 미래 수익을 현재가치로 할인해서 빌딩의 가치를 구하기도 하는데 이때 미리 작성된 예산이 있으면 이를 손쉽게 계산해 볼 수 있다. (감정평가방식 중 DCF(Discounted Cash Flow) 할인현금흐름법)
연간 예산은 한해 동안 잘 따라가야 하는 지도나 마찬가지이다. 그 안에는 어떤 목표를 달성하려는지 구체적인 수치가 담겨 있어야 한다. 그리고 운영 기간 중 월별 그리고 분기별로 목표 대비 성과를 비교해 보아야 한다. 그러면서 계획대로 잘 진행된 것이나 또는 미흡했던 것은 무엇인지 결과를 분석해 보면서 조금씩 방향을 맞춰 가야 한다.
또, 운영의 여러 가지 면에서 최선을 다했다 하더라도 수익형 부동산을 목적으로 보유하고 있는 빌딩에서 수익을 내지 못했다면 좋은 평가를 받을 수 없다. 따라서, 연간 운영 예산과 실적의 평가를 통해서 결과를 분석해 보고 원인을 파악하는 일도 중요하다. 너무 무리한 예산 목표를 설정했는지 아니면 실적에서 통제 못했던 요인들이 있었는지를 확인해야 한다. 그리고 다음 번 운영 예산을 작성할 때 그런 부분들을 감안하여 실현 가능하고 현실적인 기준을 세워야 할 것이다.
