2022년, 상업용 부동산 가장 어려운 시기가 온다?!
부동산 매입매각자문 업무를 하면서 주변의 투자회사나 자산운용사 등에 계신 분들이 고민을 많이 듣습니다. 그런 이야기들 가운데 투자할 수 있는 프로젝트나 물건이 많이 없다는 말씀들이 많습니다. 실제로 2022년에 매각으로 나올 것으로 예상되는 자산들이 많이 없기도 합니다. 보통 자문사들에서 매각 가능성이 있는 물건에 대한 리스트를 정리하여 공유하기도 하는데 그런 자료들을 살펴보면 예정된 자산들이 실제로도 많이 없습니다.
특히, 2022년이 시작되면서 부동산 시장에서 여러가지 변화들이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 그런 것들 가운데 상업용 부동산 시장에 영향을 주는 요소들을 몇 가지 살펴보려 합니다. 어쩌면 이런 것들로 인해 상업용 부동산 시장에 계신 분들에게 2022년이 가장 어려운 시기가 될 수도 있을 것 같습니다.
낮은 Cap. Rate와 금리의 상승
제로 금리 시대라고 떠들던 때가 얼마 전인 것 같은데 연초부터 금리가 오르기 시작했습니다. 그리고 이런 분위기라면 올해 금리가 계속해서 몇 차례 더 오를 것이라고 예상하는 사람들이 대부분입니다. 미국의 금리 인상은 우리 나라에도 바로 영향을 주는데 올해 미국은 여러 차례에 걸쳐 금리를 인상 할 것으로 예측이 됩니다.
상업용 부동산업계에서 투자를 많이 하는 자산인 오피스와 물류센터의 가격이 오르면서 Cap. Rate는 점점 낮아졌습니다. 게다가 부동산 담보 대출 이자율은 지속적으로 상승을 하는 상황이 되면서 투자자들의 고심은 점점 커져 갈 수밖에 없습니다. 이렇게 대출 금리가 Cap. Rate를 추월하면서 레버리지를 활용할 수 없는 자산이 된 경우도 많습니다. 그래도 어떻게든 투자를 해야 하기 때문에 보통주 투자자를 찾아 투자 구조를 만들어 내야만 합니다.
이런 금리의 상승은 매각가에 영향을 미치기 때문에 매도자는 좋은 가격에 팔지 못하고 매수자는 인수했을 때 수익률이 떨어지는 상황에 빠지게 됩니다. 매도자나 매수자 양측 모두 편안하지 않은 경제 환경이 되어가고 있습니다.
경쟁자들의 등장
부동산 자산운용사들도 리츠 겸영이 허용이 되고 부동산 투자 시장에서 공모 리츠를 설립하는 게 대세가 되었습니다. 사모 부동산 펀드가 지방세법이 개정되면서 토지에 재산세 분리과세가 적용되어 단일 세율이 적용되었으나 이제는 분리과세 적용이 되지 않게 되었습니다.
이에 따라 별도합산과세 대상이 되면 세율이 오를 수 있고 분리과세 대상이 아니기 때문에 종합 부동산세 과세 대상이 되었습니다. 점점 사모 부동산 펀드가 불리해 지고 공모 투자가 유리해 지는 상황으로 변해가고 있습니다.
반면, 공모 리츠와 공모 부동산 펀드는 이의 적용이 되지 않아 재산세 측면에서 유리합니다. 게다가 부동산 자산을 보유한 대기업들로부터 촉발된 공모 리츠 열풍은 투자 시장의 새로운 트렌드가 되어가고 있습니다. 그러다 보니 부동산 펀드만 만들던 자산운용사들로 리츠 겸업이 허용되면서 리츠 팀을 신설하여 공모 리츠를 설정하기 위한 자산들을 발굴하기 시작했습니다.
그러다 보니 새로 생긴 조직과 팀에서는 성과를 내기 위해 투자처가 필요하게 되었고, 투자 자산 확보를 위한 경쟁을 더 치열해지는 상황이 되었습니다.
매각 가격의 상승세
앞서 설명한 낮은 Cap. Rate의 요인은 개인이나 스타트업 법인들의 공격적인 투자로 매각 가격이 상승세를 이어가는 게 한몫을 하고 있습니다. 특히, 강남권역에서는 플랫폼 기업이나 IT 기업들의 자산 매입에 대한 수요가 증가하면서 시장의 가격을 끌어올리고 있습니다.
이들로 인해 강남 부동산을 말할 때 임대 면적 평당 4,000만 원 시대가 이제는 낯선 숫자가 아닌 시장이 되었습니다. 이런 투자자들은 풍부함 현금과 낮은 이자율로 대출을 끌어올 수 있는 능력을 보유하여 기관 투자자들과 경쟁에서 이길 수 있는 강점을 보유하고 있습니다.
매매가격의 상승은 부동산 펀드나 리츠들에 투자하는 기관 투자자들에게는 큰 부담으로 다가옵니다. 보유하고 있는 동안 배당을 해야 하는데 배당 수익률이 떨어지게 되기 때문입니다. 물론 가격 상승세가 지속되어 추후 매각 차익을 기대할 수 있겠습니다만, 보유기간 동안의 배당이 낮으면 투자 자체가 어려워집니다.
매각 가격의 상승은 투자 검토를 하는 담당자들에게 더욱 부담이 되어 버렸습니다. 이 가격이 가장 최고 지점이 아닐까라는 반문에 명확한 설명과 답을 내놓지 못한다면 투자는 더 어려워질 수밖에 없습니다.
개발 원가의 상승
자산운용사나 리츠들이 기존에 건축된 자산들을 확보하는 데 어려움을 겪으면서 개발 사업 쪽으로 눈을 많이 돌렸습니다. 처음부터 개발을 하고 운용하다 매각을 하는 프로세스를 통해 사업이익을 증가시키고 자산 확보를 하는 방법으로 매우 효과적이기 때문입니다.
다만, 최근 건축 자재비의 상승으로 인해 시공에 대한 부담도 커졌습니다. 이는 공사비의 상승으로 이어져 개발 프로젝트에 대한 메리트도 줄어들거나 심지어 사업 시행을 원점에서부터 다시 검토해야 하는 일들이 발생했습니다.
또, 최근 대형 공사 현장에서 발생한 잦은 사고로 인한 공사 관리 감독 강화되었습니다. 감리 기준도 강화가 되었고 현장의 안전 기준도 예전보다 더 엄격하게 관리하다 보니 시공 기간도 늘어날 수밖에 없습니다. 공기의 연장은 또다시 공사비의 증액으로 이어지는 악순환을 불러오게 되는 것입니다.
운영 비용의 증가와 초과 공급
최근 투자자들의 관심을 많이 받고 있던 물류센터의 개발도 토지비와 공사비 상승으로 인해 예전처럼 큰 사업이익을 낼 수 있는 상황이 아닙니다. 대형 개발 현장에서 발생한 화재 사고로 인해 지자체에서 물류 창고의 인허가를 잘 내주지 않거나 까다로운 기준을 요구하게 되었습니다.
뿐만 아니라 사업 비용의 증가로 인한 원가 상승을 상쇄하기 위하여 임대 면적에 임대료를 높게 받을 수 있는 저온 창고의 비율을 높게 하는 곳이 많아졌습니다. 그런데 저온 창고의 수요 대비 공급이 너무 많은 시장 상황으로 저온 비율이 높은 창고들은 임차인을 찾지 못해 어려움을 겪고 있습니다. 임차인이 없이 매각을 하는 것은 가격에도 나쁜 영향을 미칠 수밖에 없습니다.
또, 잦은 화재 사고와 인명 사고로 인해 물류 센터의 보험료가 급격하게 상승하였습니다. 물류 창고 화재는 한번 불이 나면 대부분 대형 사고로 그 안에 있는 물품들도 모두 쓸모없게 됩니다. 몇 번의 사고로 인해 보험료가 크게 상승하였고, 현장에서는 우스갯소리로 관리비를 받아서 보험료로 다 낸다는 말까지 나오고 있습니다.
매물 잠김 현상
앞서 설명한 공모 리츠의 성장은 긍정적인 측면도 있지만 반대로 시장의 매물이 순환하지 않게 되는 역효과도 발생합니다. 한번 자산으로 편입하게 되면 길게 보유하기 때문입니다. 물론 공모 상장 리츠도 때가 되면 매각을 하기도 하겠지만 초창이다 보니 자산 확보에 더 많은 열을 올릴 수밖에 없습니다. 그럴수록 시장에서 회전할 수 있는 자산의 수는 점점 줄어들게 됩니다.
또, 요즘과 같이 매도자 우위 시장에서 매각가가 치솟을 때에는 자산을 팔지 않는 경우도 생기게 됩니다. 지금 매각을 하더라도 이와 비슷한 자산을 살 수 있는 기회가 없을 것 같기 때문입니다. 지금 팔면 큰 매각 차익을 얻게 되겠지만 회수한 돈을 투자할 만한 마땅한 부동산 자산을 구하기가 더 어려울 수 있기에 그런 선택을 하는 것입니다.
그래서 펀드나 리츠들은 매각을 하지 않고 자산 유지를 위한 자본재조정을 통해서 수익자만 변경을 하거나 투자 자금을 일부만 회수하는 일도 일어나고 있습니다.
위와 같은 요인들이 2022년 상업용 부동산 시장이 힘들어 질 수 있는 상황들에 대한 이유나 원인입니다. 비록 이번 포스팅에서는 시장이 어려워지는 이야기를 했습니다만 반대로 새로운 국면을 찾아 기회를 만들 수도 있을 것입니다. 어려운 시장 상황으로 인해 돈을 못 버는 사람도 있지만 반면 언제나 돈을 버는 쪽도 있게 마련입니다.
부동산 업계에 있으면서 시장이 좋을 것이라는 예측보다는 어려워진다는 말을 더 많이 들었던 것 같습니다. 그런 가운데 시장은 성장하고 새로운 길을 찾는 과정에서 다양한 자산들이 상업용 부동산 시장에 편입이 되었습니다. 올해 이런 어려움 속에서 이를 극복하다 보면 새로운 길도 만들어질 수 있을 것입니다.
아무래도 올해를 기점으로 기존에 잘 팔리던 자산이나 관심을 받던 자산들보다는 잠시 홀대를 받던 자산들이 부각될 수도 있다는 생각도 듭니다. 호텔이나 리테일 자산들이 코로나로 잠시 주춤했지만 다시 관심을 받을 시점이 되는 한 해가 될 수 있을 것 같습니다.
코로나로 인해 규제가 점점 없어지면서 다시 일상으로 돌아가는 시점이 점점 다가오는 것이 느껴집니다. 누가 먼저 그 낌새를 알아차리고 먼저 첫걸음을 내딛느냐에 따라 경쟁자를 따돌리고 앞서 나갈 수도 있을 것 같습니다. 물론 투자자금들이 성격에 따라 공격적인 투자가 쉽지 않겠지만 시장의 흐름이 바뀌면 이를 따라 갈 수 밖에 없을 것입니다.
비록, 시장은 어려울 수 있겠지만 올해는 새롭게 성장하는 영역에서의 신규 수요를 찾아내는 일에 더 힘을 쏟아야 할 때라고 생각합니다. 상업용 부동산 시장에서 열정을 쏟아내고 있는 모든 분들에게 좋은 프로젝트를 할 수 있는 기회들이 더 많아졌으면 좋겠습니다. 그러다 보면 저에게도 더 많은 일들이 생겨날 것 같습니다. ^^
