금리와 부동산 취업과의 상관관계!!
요즘 금리가 부동산 업계에서는 가장 큰 이슈 중에 하나입니다.
올해 초부터 금리 인상에 대한 이야기가 시작되면서, 미국의 기준 금리는 어느덧 4%가 되었습니다. 물가를 잡기 위해 금리를 올리게 되자, 우리나라도 그에 따라 기준 금리를 올릴 수밖에 없는 상황이 계속되고 있습니다.
게다가 이런 금리 인상의 폭도 크기도 했지만, 이를 올리는 기간도 짧았고 여러 차례 인상을 하면서 부동산 시장에도 큰 혼란을 주고 있습니다. 금리 변동에 대한 예측을 할 수 없는 상황이 되어 버린 것입니다.
금리의 나비 효과
나비 효과라는 말이 있습니다. 나비의 날갯짓이 지구 반대편에서는 태풍이 될 수 있다는 것입니다.
금리 인상은 부동산 취업 시장에 나비 효과를 일으킬 것으로 보입니다. 개인적인 우려일 수도 있지만 지금 부동산 업계의 분위기로는 벌써부터 영향을 받고 있는 것 같습니다.
그러면 금리가 어떻게 취업 시장에 영향을 줄 수 있는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
레버리지 시대의 종말
그동안 상업용 부동산 투자 시장은 물론 주거용 부동산 시장의 투자 성과가 양호할 수 있었던 이유 중에 하나는 저금리 시대였기 때문이었습니다. 기준 금리가 1%대 밑으로 내려가기도 하면서 돈을 빌려 쓰는 것이 투자 성과를 높이는 방식으로 활용하는 시기가 한동안 지속되었습니다.
대출을 통한 레버리지를 활용하여 투자를 했고, 새로운 투자자들도 금융 구조화를 통해 저금리를 활용하여 가격을 높여가면서 자산을 인수를 했었습니다. 그러다 보니 거래되는 자산들마다 최고가를 경신하는 일이 빈번하게 일어났습니다. 주요 입지에 있는 오피스들의 거래가들이 이런 현상을 증명해 주었습니다.
그러던 상업용 부동산 투자시장에서 급격한 금리 상승은 레버리지를 활용할 수 없는 환경을 만들어 버렸습니다. 실례료, 오피스 빌딩의 수익률을 나타내는 지표인 Cap. Rate는 3% 수준인데, 최근 금리 인상으로 코어 오피스의 선순위 담보 대출은 6~7% 수준입니다.
정상적인 투자자라면 대출 이자도 감당하지 못하는 투자는 하지 말아야 하는 상황이 된 것입니다. 그나마 거래가 진행되는 자산들은 운영 수익보다는 미래 가치를 보고 매각 차익을 기대하는 자산들로 한정되고 있습니다.
변동 금리가 당연한 시기
이렇게 금리가 급격하게 상승하다 보니 투자자들은 난감한 상황에 놓이게 되었습니다. 새로운 투자를 해야 하는데 금리가 높아졌다고 해서 손을 놓고 있을 수는 없기 때문입니다. 그래서 고육지책으로 등장한 것이 변동 금리를 활용하는 것입니다.
부동산 투자 시 담보 대출은 일반적으로 고정금리를 사용하여 투자 기간 동안 안정성을 확보하는 게 기본입니다. 하지만 금리를 조금이라도 낮추기 위해서 변동 금리를 활용하는 투자들도 하나둘씩 나타났습니다. 투자자들이 변동 금리를 받아들 일 수 있을까 하는 의구심도 있었지만 어느새 변동 금리로 투자하는 게 당연한 시기가 되어 버렸습니다.
변동 금리로 어려운 시장을 극복하고 일정 기간이 지나면 금리가 안정될 것이라는 예상으로 투자를 진행하는 것입니다.
부동산 자산 거래가 사라지는 상황
금리의 상승은 상업용 부동산 신규 투자에 브레이크를 거는 상황을 만들어 버렸습니다. 레버리지를 활용하지 못하는 것은 물론이고, 투자를 검토하더라도 금융 기관들이 대출 심사를 까다롭게 하고 그마저도 하지 않으려는 분위기까지 겹쳐 신규 투자가 막혀 버리게 되었습니다.
이와 반대로 자산을 보유하고 있던 투자자들은 기존에 보유하고 있는 자산이 매각 시기가 도래하더라도 이를 처분하지 않고 투자 기간을 연장하려는 움직임을 보이고 있습니다. 어차피 투자 자금을 회수하고자 내놓아봤자 높은 가격으로 매각할 수 없는 시장 환경이고, 또 자산을 매각하면 그만한 자산을 취득하는 것은 거의 불가능하기 때문이라는 판단을 하는 것으로 보여집니다.
신규 투자도 막히고 기존 자산 매각도 원활하게 잘 이뤄지지 않아 부동산 자산 거래가 사라지는 시기가 도래할 것이라는 예상을 많이 하고 있습니다. 안 그래도 공모 리츠들이 자산을 편입하면서 상업용 부동산 시장의 자산들이 거래가 잘되지 않을 것이라는 우려도 있었는데 이런 자산 잠김 현상이 더 커지게 된 것입니다.
할 일 없이 지켜봐야만 하는 전문가들
요즘 상업용 부동산 업계에 있는 많은 분들이 농담으로 투자 검토를 해봤자 되지도 않을 테니, 그냥 가만히 있는 게 나을 것이라는 말들을 많이 하곤 합니다. 금리 인상으로 인해 투자 검토를 해도 뾰족한 방법을 찾을 수가 없기 때문입니다. 수익률도 낮아 사업성도 나오지 않고, 대출도 막혔기 때문입니다.
오피스나 물류 같은 실물 부동산 시장뿐만 아니라 개발을 주로 하는 부동산 전문가들도 심각한 상황에 빠진 것은 마찬가지입니다. 부동산 개발을 위해 필요한 PF 금리도 두 자릿수가 되면서 사업성이 급격하게 떨어졌습니다. 이런 상황이 되다 보니 증권사에서 금융 주선을 하던 전문가분들도 할 수 있는 일들이 거의 없어져 버렸습니다. 벌써 어떤 회사는 구조조정을 진행했다는 흉흉한 이야기들도 돌고 있습니다.
상업용 부동산과 연관된 부동산 자산운용사, 부동산 투자회사, 증권사, 자산관리회사 등은 지금의 시장도 걱정이지만 내년을 더 걱정하고 있는 분위기입니다. 금리 인상으로 인한 자산 거래가 막히면서 매출이 급감할 것이라는 예측들을 하고 있습니다.
좁아지는 취업 문
이렇게 전반적으로 상업용 부동산 참여자들의 먹거리가 줄어드는 것은 취업 시장에도 영향을 줄 것입니다. 새로운 자산에 투자를 해야 거래 시장이 커질 것이고 이를 위한 부동산 금융도 활발하게 일어날 수 있습니다. 또, 부동산이라는 실물 자산의 특성상 이를 관리하고 운영하고 임대를 해야 하는 인력들도 필요하게 됩니다. 하지만 금리로 인해 시장이 경색되면 이런 인력들이 필요 없게 된다는 것을 쉽게 예상해 볼 수 있습니다.
특히, 아직 안정화 단계에 접어들지 못한 부동산 투자와 관련된 회사들의 상황은 더욱 심각해질 수 있습니다. 상업용 부동산 시장이 크게 성장하면서 부동산 자산운용사들도 많이 생겨났었고, 부동산 개발을 컨셉으로 하는 신생사들도 많이 등장을 했었습니다. 그러면서 부동산 인력들의 몸값도 상당히 올라갔습니다.
그런 상황에서 새로운 프로젝트를 발굴하지 못하거나 기존에 진행되던 프로젝트들이 진행되지 못하는 상황이 발생하면 어려운 상황에 빠질 수도 있을 것입니다. 고액 연봉자들로 구성된 인력과 번듯한 사무실을 유지하기 위해 납부해야 하는 임대료 등 상당한 수준의 고정비를 감당할 수 없는 지경에 이를 수도 있는 것입니다.
이런 악순환이 발생하면 아마도 기존 경력자들의 불명예스러운 이직이 늘어나고 신규 인력의 채용은 급감할 수 있을 것입니다. 이로 인해 취업의 문은 어느 때 보다 좁아질 수 있습니다.
앞서 말한 금리 인상의 효과는 상업용 부동산 업계에 부정적인 영향을 줄 가능성이 큽니다. 그래서 이런 시기에는 취업을 준비하는 분들은 눈높이를 낮춰 진입에 우선을 두는 전략도 필요할 것으로 생각됩니다. 아마도 최근에 취업에 성공한 선배들을 보면 꿈을 키웠다면, 상황이 많이 바뀌었다는 것을 인지할 필요가 있습니다. 가장 좋은 시절에 취업했던 사례였기 때문에 그때의 정답이 지금은 아닐 수가 있기 때문입니다.
그리고 기존 경력자들도 이직을 하는 시기와 회사에 대해서도 다시 한번 진지하게 고민을 해야 할 것입니다. 이직하려는 곳이 실물 자산을 보유하고 있거나 진행하는 프로젝트가 없다면 리스크가 클 것이라고 예상하고 조목조목 따져봐야 할 것입니다. 그리고 투자 업무를 하는 것이 좋을지 자산관리 운영이나 관리, 또는 임대차 등의 서비스 업무를 하는 회사로 가야 하는지에 대한 판단도 여의 시기와는 다른 관점에서 접근을 해야 할 것입니다.
이번 글은 다소 부정적인 이야기가 많았지만 그래도 희망을 가졌으면 좋겠습니다. 어려운 시기에는 자기 자산의 능력을 키우는 시기로 삼았으면 합니다. 경기에는 사이클이 있기에, 하락하는 시기가 있다는 것은 언제 가는 다시 반등할 수 있는 기회는 반드시 오게 되어 있습니다.
추운 겨울 체력을 잘 길러 놓으면 여름에 튼튼한 몸을 가지고 좋은 성과를 낼 수 있을 수 있습니다. 어려운 시기는 나만 어려운 게 아니라 모두에게 어렵습니다. 이런 때에도 돈을 버는 사람은 있을 것이고, 새로운 신념을 가지고 시장을 개척하는 분들도 나타납니다. 부정적인 생각보다는 조금 더 긍정적인 마음으로 이런 때를 잘 극복해 내는 지혜도 필요하다고 생각합니다. 함께 잘 이겨내서 좋은 시기가 왔을 때 다 같이 웃을 수 있었으면 좋겠습니다.
