4년 뒤에는 어떻게 할 것인지....
그냥 끄적거려봅니다.
집값, 전세값이 올라 문제라는 이야기가 요즘 내리는 비처럼 정신없이 퍼붓더니 결국 주택임대차보호법이 개정되었다.
고민하고 힘들어하는 부분이 세입자들의 입장에서는 2년마다 이사를 가야 한다는 것과 이사를 갈 때마다 감당할 수 없을 정도로 오르는 전세금(또는 보증금과 월세)일 것이다. 남의 집을 빌려서 사용하더라도 이왕이면 오래, 이왕이면 적은 비용으로 살고 싶은게 세입자들의 공통된 희망사항일 것이다.
그런 점에서 이번 주택임대차보호법 개정은 한 발 나아갔음은 분명하다.
먼저 제6조에서 규정하고 있는 묵시적 갱신과 관련하여 과거에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하도록 하고 있었는데 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간으로 변경되었다. 1개월의 기간으로는 임차인이 새로 이사할 주택을 구하기 어렵기에 그 기간을 한 달 더 연장을 한 것이다.
두 번째는 임차인의 계약의 갱신요구에 대하여 1회에 한하여 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 하였다. 즉 2년의 계약기간을 인정하던 것을 임차인에게 1회 갱신청구권을 인정하고 임대인은 제6조의3 제1항 각 호에서 정하고 있는 정당한 사유가 없는 한 갱신거절을 할 수 없다고 한 것이다.
1회의 갱신청구를 통해서 2년 동안 계약기간을 연장할 수 있도록 함으로써 최소 4년 동안 같은 주택에서 살 수 있도록 주거의 안정을 꾀하였다.
세 번째는 차임이나 보증금의 증액청구에 관한 것으로 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 구체적으로는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도에서 지역별 임대차 시장 등의 여건을 고려하여 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 하였다.
이에 대해서는 지역별 임대차 시장의 여건을 고려하여 조례로 증액청구의 상한을 정할 수 있다고 개정한 것을 제외하고는 이전과 큰 차이는 없는 것으로 보인다.
이번 개정은 무엇보다 임대차계약기간을 2년에서 4년으로 연장하였다는 점에서 긍정적으로 평가된다.
하지만 이번 개정안이 시행된 후 4년이 지나서는 어떻게 될 것인가?
4년의 기간이 지나 임대인이 기존 임차인과의 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인과 계약을 체결하고자 할 때, 20분의 1 이상의 높은 전세금(또는 보증금과 차임)을 임대인이 받고자 한다면 이를 막을 수 있을까? 임차인이 높은 인상안을 거부하고 다른 임차주거를 찾을 때 과연 원하는 주택을 얻을 수 있을까?
그 동안 2년의 계약기간을 보장하고, 전세금 등의 증액을 20분의 1로 제한하였지만 전세금 등은 꾸준히 올랐고, 그 이유는 새로운 임차인과 계약을 체결할 때에는 계약기간 보장, 전세금 등의 증액제한은 아무런 역할을 하지 못하였기 때문이다. 즉 새로운 임차인과 계약을 체결할 때에는 계약내용을 결정함에 있어 아무런 제한이 없기 때문이다.
4년이 지난 후 기존의 임차인과의 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인과 계약을 체결하며 임대인이 그 동안 올리지 못했던 전세금이나 보증금, 차임을 한 번에 인상하려고 하는 것을 막을 수 있을까?
장래의 일을 미리 예측할 수는 없지만 막을 수 없을 것이다. 물론 그 사이 사람들의 인식이 바뀔 수도 있겠지만 희망사항에 불과할 것이다.
이러한 문제점은 알고 있을 것으로 생각되는데 왜 손을 대지 않는 것인지 모르겠다.
주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것이 주택임대차보호법의 목적이라면, 즉 계약자유의 원칙에 제한을 가하여 그 내용을 통제하므로써 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이라면 새로운 임차인과의 계약내용에 대한 통제도 할 수 있는 것이 아닌가 생각한다.
새로운 임차인과의 계약내용을 결정함에 기존 임차인과의 계약내용이 기준이 된다면, 기존의 임차인을 내보내고 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 사람이 얼마나 될까?
실제 정책을 수행하는 과정에서 어려움이 있겠지만 그 동안 몰랐던 것도 아니고 뻔히 알고 있는 문제임에도 겉도는 개정만 하는 이유를 모르겠다.
구체적인 개정조문은 다음과 같다.
• 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
• 제6조의3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
• 제7조 (차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
