주택가격 상승에 대한 언론 은폐 - 매매가격 지수변동률
매매가격 지수 vs 매매가격 지수변동률
예전부터 궁금했던 것이 있었다. 언론에서 보도되는 부동산 가격은 왜 매매가격 지수가 아니라 매매가격 지수변동률을 보여주는 것일까?
국가 공공기관인 한국부동산원에서 매월 발표하는 매매가격 지수변동률은 다음과 같다.
매매가격 지수변동률 = 당월(주) 매매가격 지수 - 전월(주) 매매가격 지수
한국부동산원에서 운영하는 부동산통계정보시스템 홈페이지를 가보아도 메인화면은 매매가격 지수가 아니라 매매가격 지수변동률을 보여주고 있다.
한국부동산원 홈페이지https://www.reb.or.kr/r-one/portal/main/indexPage.do
이를 원 데이터로 가공하여 언론에서 종종 서울아파트 가격을 차팅(charting)하는데 다음의 예시와 같다.
서울아파트 매매가격지수 변동률(2025.2.10~6.9), 한국부동산원뭔가 이상하지 않은가? 가격이 분명 계속 오르고만 있는데 등락이 있다는 것이 말이다. 그것은 바로 매매가격 지수가 아니라 앞서 말한 매매가격 지수변동률을 보여주었기 때문이다. 상승률은 당연히 차이가 있을 수밖에 없다. 아래는 서울아파트 월별 매매가격지수이다.
서울아파트 매매가격지수(월간), 한국부동산원매매가격지수로 보면 2025.2~6월에 해당하는 구간에 하락이 있을 리 없다. 언론에서 자꾸 매매가격 지수 대신 매매가격 지수변동률을 보여주는 것은 가격 상승의 가파른 모습을 보여주기 싫어서라고 말할 수밖에 없다. 정확히 말하면 이 데이터를 최초로 생성한 공공기관 혹은 정부의 의도인 것이다.
부동산 가격은 안정적이라는 그림을 보여주기 위해서, 또한 잠재적 매수자들에게 가파른 가격 상승에 대한 두려움을 줄이고 매수세를 유지시키기 위해서 전주 혹은 전월 대비 0.1% 미만의 낮은 변동률을 강조하는 것이다.
서울아파트 매매가격 지수를 좀 더 장기간에 걸쳐 살펴보자. 한국부동산원 통계 작성이 시작된 2003년 대비 2025년 약 2배 올랐음을 확인할 수 있다.
전국/서울/강남4구 아파트 매매가격지수(2003.11~2025.5), 한국부동산원특히 전국 대비 서울 아파트 가격이 크게 상승했고 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 아파트는 기준시점 대비 상승률이 가파르다.
그런데 다른 투자자산 수익률로 따지면 부동산 가격 상승이 2배면 너무 낮은 것 아닐까? 하지만 이는 평균의 함정이다. 매매가격 지수 산정은 표본에서 일부를 추출할 뿐이다.
2006년 대비 실거래가 4배 이상 상승한 강남 대치동 은마아파트, 아실이러한 매매가격 지수변동률의 강조는 미국의 VIX 지수(공포지수)만 들여다보고 정작 다우존스 산업평균지수는 쳐다보지 않는 것과 같다. 국내 주식으로 비유하면 코스피지수가 몇인지 궁금했는데 정작 엉뚱한 답만 계속하는 셈이다.
시카고옵션거래소가 산출하는 변동성 지수. 시장 참여자들이 향후 30일 간 기대하는 S&P 500 옵션의 변동성을 수치화한 것이다. 즉 옵션의 내재변동성을 산출하는 것이며, 옵션 프리미엄 가격과 양의 상관관계를 갖는다. Cboe Volatility Index (INDEXCBOE:VIX), 나무위키
뉴욕주식시장 변동성지수(INDEXCBOE: VIX), Google
다우 존스 산업평균지수(INDEXDJX: .DJI), Google결론 : 매매가격 지수변동률은 바로 직전 월(전주) 대비 매매가격 지수의 변화를 보여줄 뿐이다. 실제로 중요한 것은 보다 긴 기간의 가격(지수)변동률이다. 부동산시장은 상품 특성상 주식시장보다 훨씬 더 긴 주기로 작동하는데 겨우 1개월짜리 가격 변동률만 보여주는 것은 정치적 꼼수일 뿐이다.
