최고의 증세는 규제를 통한 부동산 펌핑
이재명 정부, 더불어민주당의 전략
이재명 대통령이 권대영 금융위원회 부위원장(당시 사무처장)을 입에 침이 마르도록 칭찬한, 수도권 주택담보대출을 6억 원으로 일괄 제한한 6.27 부동산대책, 사업자 대출을 통한 우회로를 사실상 막아버린 9.7 부동산대책 이후 부동산 가격은 어떻게 되었을까?
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스서울 아파트 가격 기준으로 보면 규제를 거듭할수록 말 그대로 떡상했다. 정부의 규제를 비웃듯이 말이다.
월간 아파트 매매가격지수('24.11~'25.8), 부동산통계정보시스템이제 주택담보대출의 규제 수단인 DSR 3단계 40%도 모자라 35%로 대출을 틀어막을 예정이라고 한다.
DSR : '총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)'의 약자로, 연 소득 대비 연간 총 부채의 원리금 상환액 비율. 대출 한도를 정하는 중요한 지표이며, 모든 종류의 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부 등)의 원리금 상환액을 합산해 계산 - 구글
이외 고려되는 추가 규제 수단으로는 아래와 같다.
△현재 6억 원인 주택담보대출(주담대) 한도를 4억 원으로 하향 조정 △일정 수준 주택가격 초과 시 주택담보인정비율(LTV) 0% 적용 △투기과열지구 및 조정대상지역(규제지역) 확대 △토지거래허가구역 추가 지정 등도 정부의 논의 대상에 포함돼 있다. - 들썩이는 집값에 추가규제 임박… DSR 40%→35% 강화 검토, 2025.10.10, 동아일보
시장이 어떻게 반응할지 예상되지 않는가? 부동산 불장이다. 이미 문재인 정부 때 수십 차례 규제는 결국 서울 아파트 가격을 고점 기준 평균 3배 이상 올려놓았다. 이후 윤석열 정부를 거쳐 이재명 정부가 전고점을 회복시켰고 한강벨트 위주로 신고가가 속출하는 상황이다. 이미 시장 참여자들은 이러한 규제에 대해 충분히 학습되었고, 바이(buy, 매수) 시그널로 인식하기에 이르렀다. 파월 풋(Powell put)이 아닌 이재명 풋인 것이다.
그렇다면 서민의 보호자를 자처하는 민주당은 왜 부동산을 공급이 아닌 규제 일변도로 다루는 것일까? 그 이유에 대한 해답은 간단하다. 규제만이 부동산 가격을 올릴 수 있는 가장 쉬운 방법이기 때문이다. 일반 대중은 실효성 없는 부동산 대책에 실망하고 비난한다. 그러나 민주당과 같은 진보(를 자처하는) 정당은 전통적으로 큰 정부를 지향한다. 따라서 복지예산 확보가 필요한데 세수를 가장 조세저항 없이 끌어올릴 수 있는 묘수는 아직까지는 부동산시장이다.
대한민국의 세금은 국세와 지방세로 구성된다. 중앙정부의 세금인 국세는 2024년 기준 소득세, 법인세, 부가가치세순으로 비중이 높다. 부동산과 직접적인 관련이 있는 종합부동산세의 비중은 0.4%에 불과하다.
2024년 대한민국 세목별 세수 비중, Claudehttps://claude.ai/public/artifacts/57db9acb-601e-4448-85cf-1de3bd6309f9
하지만 지방세를 뜯어보면 사정은 확연히 다르다. 약 70% 가까이 부동산에 영향을 받는다.
2024년 대한민국 지방세 세목별 세수 비중, Claudehttps://claude.ai/public/artifacts/dbe8be38-682d-4f6f-8e30-61545353cda2
주택 가격이 1% 증가하면 취득세, 재산세만 0.4조 원 증가한다. 반대로 말하면 가격이 1% 하락하면 세수가 0.4조 원 감소할 것이다. 취득세의 10%인 등록면허세 등을 포함하면 실제로는 더 큰 영향력을 발휘한다.
2024년 대한민국 지방세 세목별 세수 비중
도세 (특별시·광역시·도 세금)
취득세(28.5%, 34.2조원): 가장 큰 비중을 차지하며, 부동산 거래에 따라 변동
지방소비세(13.5%, 16.2조원): 부가가치세의 일부를 지방에 배분
등록면허세(2.8%, 3.4조원)
시·군세 (시·군·구 세금)
지방소득세(21.8%, 26.2조원): 두 번째로 큰 세목
재산세(15.2%, 18.2조원): 건물, 토지, 주택 등에 부과
자동차세(9.8%, 11.8조원)
담배소비세(4.2%, 5.0조원)
주민세(1.2%, 1.4조원)
주택 가격 상승에 따른 지방세수 증가 분석, Claudehttps://claude.ai/public/artifacts/7a6af41a-64a1-4ec2-9152-2a793c2167c7
물론 미국과 같은 선진국처럼 주식시장 성장을 통해 자본시장 자금 조달로 경제를 선순환시켜야 하지만, 이재명 정부가 추구하는 코스피 5천이 되어도 국내 부동산 시장의 시가총액을 넘기엔 한참 모자란다. 때문에 정부는 부동산 규제를 통해 세수를 확보해야 한다. 마치 '가난한 이들의 세금'이라 불리는 로또와 같은 복권처럼 부동산 가격을 올리면 공시가격 현실화라는 미명 하에 보유세를 늘려도 그렇게까지 분노하진 않게 된다. 물론 집이 없는 전월세 서민들은 상대적 박탈감에 분노하겠지만, 이재명 정부는 민간분양 확대가 아닌 LH 공사 주도의 공공임대 확대를 염두에 두고 있다. 물론 모두가 LH 임대 아파트에 살 순 없기에 월세 가격이 뛰고 있으며, 월세 비중이 전국적으로 60%를 넘었다. 전세의 월세화가 본격적으로 현실화되고 있는 것이다.
(왼쪽) 아파트 월세 지수 추이, (오른쪽) 주택 월세 거래 비중, 파이낸셜뉴스진보, 보수진영을 떠나 정부가 부동산 가격을 잡을 거라 생각하는가? 거기에 더해 '증세 없는' 복지를 추구하는 진보정당이 집권 여당인데 부동산 가격을 합리적으로 낮춰 청년들이 내 집 마련을 할 수 있게 도와줄 거라 생각하는가? 그렇게 믿는다면 순진(naive) 하거나 지능이 낮거나 혹은 둘 다일 것이다.
* Data as of 10 10 2025 07:50:26 CT, Fedwatch연내 한국은행의 금리 인하는 거의 기정사실이다. 미연준이 금리를 인하했는데 한은이 금리를 동결할 경우 관세 이슈까지 겹쳐 위험 수준인 원화 약세가 더욱 심화될 것이기 때문이다. 결론은 부동산 불장은 예고되어 있다. 금과 비트코인, 나스닥, 국내 증시가 그랬듯이 자산 인플레이션이 가져온 에브리싱 랠리에서 소외될 일도 없다. 그리고 언론을 통해 예고된 규제가 실행되면 더 큰 가격 상승(물론 서울 아파트 위주로)이 기다릴 것이며 가난한 민주당 지지자들의 내집마련의 꿈은 점점 멀어질 것 같다. 그래도 세수가 늘어나면 소비쿠폰 시즌 2가 집 없는 이들을 위로할 것 같은 것은 그저 기분 탓인가?
