주택연금 B-side(한국주택금융공사)
채수빈(2023 공사 광고모델, 이전 모델 박은빈)주택연금은 한국주택금융공사법에 따라 한국주택금융공사가 보증한 역모기지론(reverse mortgage)의 상품명이다. 상품에 대한 자세한 소개는 공사 홈페이지를 참조할 것
https://hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_01.do
1. 근저당권 vs. 신탁
주택연금은 크게 두 종류가 존재한다. 근저당권 방식과 신탁 방식. 근저당권 설정은 한 번이라도 주택담보대출을 받아본 적이 있다면 익숙한 계약 방식일 것이다. 금융기관에서 채권 최고액을 설정하여 채무불이행 시 판결 없이 임의경매를 할 수 있어 자주 쓰인다. 신탁 방식은 개인에게는 생소할 텐데, 시중 웬만한 대형 빌딩 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼보면 법인 명의 부동산이 금융기관 앞으로 신탁이 설정되어 있음을 쉽게 확인할 수 있을 정도로 보편적이다.
신탁의 장점은 소유권이 형식적으로 공사로 이전되므로 피보증인(채무자) 사망 시 상속인(배우자 및 자녀) 간 별도 합의 없이 주택연금을 계속 이용할 수 있다는 것이다. 아래는 상호 방식 간 장단점이다. 개인적으로는 신탁등기를 추천한다. 그 이유는 앞서 말한 채무인수(배우자 연금 이용)의 용이성과 초기 비용의 저렴함 때문이다. 특히 재산세 감면 효과가 초기 비용을 상쇄하려면 꽤나 많은 시간이 걸리며 돈의 현재가치를 고려해 보았을 때 더욱이 그렇다.
2. 주택연금은 연금(pension)이 아니다.
개인적으로 오해를 불러일으키는 네이밍이라고 본다. 엄연히 은행에서 대출로 나온다. 기초노령연금에 영향을 미치는 것은 아니다. 아직까진 그렇다. 어쨌든 이 제도는 집을 담보로 대출을 갚지 않는 한 부채가 계속 늘어난다.
3. 주택연금은 변동금리만 존재한다.
앞서 말했듯이 은행 대출이라 고정금리가 가진 금리 변동 위험에 따른 역마진을 피하고자 변동금리로 시작했다. 고정금리로 상품을 구성하려면 MBS 발행을 골자로 한 유동화를 해야 할 텐데, 내부적으로 검토한 적도 있지만 백지화된 바 있다. 위에서 드라이브 걸지 않는 한 당분간은 그대로일 것이다.
4. 가입 당시 주택 가격에 페그(peg, 고정) 되어 있다.
주택 가격이 오른다고 추가로 대출을 더 받거나 월지급금이 늘어나는 상품이 아니다. 이는 집값이 떨어지면 반대로 월지급금을 줄여야 하는 문제가 있기에 안정적인 노후 보장을 위해 보험 계리 모형을 따른다.
5. 주택 가격을 방어한다.
주택연금 가입자는 2022년 기준 약 10.7만 명 수준이다. 최초 가입 기준이므로 순증 비율로 따지면 가입자는 이보단 적겠지만, 주택연금에 가입된 담보주택은 매매를 보류하고 있는 상태가 대부분이므로 일종의 락업(lock-up)* 효과를 가져다준다. 국내에서 월간 약 4만 건 부동산이 거래(23.1~3월 평균, 한국부동산원) 되는 것을 생각해 볼 때 경제학의 제1원칙인 수급의 법칙에 따라 주택 가격 방어에 상당한 도움을 주고 있는 것이다.
* 주식 거래소 상장 후 일정 기간 매각을 금지하는 것
출처 : www.hf.go.kr6. 그렇다면 부모님께 가입을 권유할만 한가?
주택연금은 (예비) 상속인 자녀와 가입자(및 배우자) 간 제로섬 게임이라고 볼 수 있다. 시장이 저금리에 주택 가격 상승기(두 지표는 양의 상관관계를 가지고 있다) 라면 가입할만하다. 가입자 및 배우자가 사망하더라도 잔여재산 비율이 높다면 오히려 증여세 혹은 상속세 절세 효과를 거둘 수도 있다. 다만 반대의 경우라면 상속인의 몫은 심하게 줄어들 수밖에 없다. 이를 차지하더라도, 현금자산이 거의 없는 노년층이 사용하기에는 최적의 상품임은 부정할 수 없다.
7. 사족
기존에 한국주택금융공사의 상품인 적격대출(conforming loan) 또는 보금자리론 이용 고객이 주택연금을 가입하여 대환(refinancing, 갈아타기) 할 경우에는 이때 발생한 조기 상환수수료를 주택연금 가입 후 일부 환급받을 수 있다. 잘 모르겠으면 공사 담당자에 확인을 거쳐 가능 여부를 확인 후 수수료 환급을 받아보도록 하자.
