상투와 영끌의 부동산 보유 테스트와 투입금액 계산법
아 나도 부자되고 싶다
(부동산, 금융전문가 아님. 투자 왕창 수익 경험 없음, 이 글을 읽고 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있음)
* 사진의 <아기 상어>는 글로벌 빅히트를 쳤다. 한때 해외 EDM 페스티벌에는 아기상어 음악이 나올 정도이다. 돈 벌려고 하는 게 아니라 돈이 안되서 아기 상어라도 한 것이다. 출판사 소속 계열(게임) 팀의 승리이다. 각 자의 방식으로 돈 버는 법이 있는 것이다.
2015년부터 곧 부동산 폭등을 예상했으나, 투자를 안 했다.(에헴)
그 이유는..
1. 나는 투자할 돈이.. 읎다.
2. 담보대출은 영혼을 무겁게 한다.(전적으로 내 경우) - 담보대출은 직장생활을 가져온다. 자유롭게 퇴사 못 한다.
3. 매도 타이밍을 못 맞출 것 같았다. 내 패턴을 보면 안다. 자동차도 부동산도 매도를 염두해서 산다. 그래서 “작전 주식 ” 절대 하면 안 된다. 매도 타이밍을 모를 수 있다.
2024년 경제 침체에서 부자들은 별 큰 타격은 없지만, 늘 서민이 문제다.
특히, 영혼도 끌어 쓰고 대출도 끌어 써 부동산을 매입한 서민들의 생활이 문제이다.
나 역시 2020년대에는, 부동산을 투자 안한 것이 너무 아쉬웠다.
나도 벼락거지가 된 걸까? 엄청 오를 것이라 알고 있었던 비트코인도 안 샀다. 후회막급.
대신 퇴사를 하고, 글을 쓰기 시작했다.
담보대출이 없으니 퇴사하기 쉬웠다.
그게 내 인생의 투자 방식이기 때문이다.
그래서 지금 투자 중이고.
나는 나의 투자 방식으로 성공할 것이다라고 다짐했다.
마침 지금 통장에 글을 써서 약 2천 원이 들어왔다.
일반적인 사이클에서
돈을 풀어서 주식과 부동산은 주욱 끌어올려놓고, 서민들을 돈 파티에 "동참"하게 만든다.
영끌한 아파트와 주식이 헐값 매물일 때, 다시 부자들은 돈을 거둬들인다.
주식과 이자는 또 미국으로 돈이 빨려 나간다.
이자에 허덕이다 “이런 말이 “ 들려야 한다.
난 틀렸어. 너 먼저 가.
밧줄 놓듯, 이자를 3년간 자기 월급 절반을 지출하다가 매도하는 것이다. 3년간. 아마 이자를 내고 있다. 그 정도는 버틴다.
아래 4가지에 답해보자. 내가 영끌한 부동산을 어떻게 감당할 수 있을까
yes가 4개 여야 보유.
내가 이자 감당이 7년간 가능한가
내가 산 부동산에 공실이 있는가 없는가
사업소득 기타 소득이 이자감당 7년간 유지 가능한가
아부지가 돈이 많은가
7년이라고 한 것은 그냥 '감'이다. 과학적인 근거가 없는데, 그냥 imf부터 사이클을 체크해 본 것이다. 그냥 전적인 나의 감이다.
또 하나 공실여부인데, 영끌해서 본인이 들어가서 살고 있으면 괜찮다. 그냥 집세로 그만큼 내는 것이다.
그냥 매도할까? 놓아버릴까? 아님 버텨볼까? 그럼 손실액을 어떻게 추정할 수 있을까?
쉽다.
오늘 매도할 때 금액은
내가 산 금액 - 장기 이자지출 금액X 7년(또는 5년)으로 해보면 된다. 물론 기본 계산이다.
오늘 매도할 금액을 계산해 보는 법 + 또는 계속 투자해야 하는 금액 테스트
기본 손실(투자) 액 계산
매월 이자+원금 일부 상환하고, 12개월을 곱해보자. 그리고 3년, 5년, 7년 단위로 계산해 보자.
제일 큰 금액으로부터 해보아야 한다.
7년 x 12개월 x (매월 이자+원금일부 상환액)
이 금액이 내가 손실한다고 생각하고 살아가야 한다. 그리고 부동산 매도 금액도 이 정도 깎는다고 내놓아야 한다. (물론 7년 대신 1년, 3년, 5년으로 대입해도 된다.)
또는 이 정도는 버티는 투자금액이라고 생각해야 한다.
괴롭지만 직시해야 한다. 돈은 또 벌 수 있다. 7년이 지나면 서서히 움직이며 10년째 폭등이 오고 12년 고점 찍고 그런다.
그런데 지금 부동산이 다시 호황이어서 손해를 안 볼 수도 있다.
그럼 그 손해액이 그만큼 소득이 되는 것이다. 그것도 기분 좋다. 그렇게 생각해야 한다.
현재는..:
문제는 그 이자 때문에 연극도 못 보고, 여행도 못 갈 수 있다. 이자와 애들 학원비 내면 쓸 돈이 없다. 그러면 한국의 가게와 상점들이 돈을 못 번다. 그래서 경기가 더더욱 하강이 된다.
또한, 오염수와 지진과 전쟁은 부동산과 주식을 망하게 한다.
생각해 보라. 당신 땅에 오염수 흐르고, 지진 나고 전쟁 나면 부동산이 무슨 소용인가. 당신이 핵발전소 오염수와 전쟁(또는 경색 모드)을 찬성하면 부동산과 주식 말고 다른 것으로 재산이 많은 것이다.
또는 다른 '곳'에 주식과 부동산이 많은 것이다.
그런 부자가 아닌데 오염수와 전쟁을 찬성하면.. 나도 잘 모르겠다. (심리는 알지만...) 그냥 그렇게 살면 된다.
2015년부터 얼마 안 되는 돈은 저축 대신 다만 1등 주식에만 넣어 놓고 까먹고 있었다.
유동성으로 돈이 많이 풀린 어느 날.
눈 오는 날, 회사 과장이 삼성전자 10만 원이라고 흥분했다.
그날로 나는.. 과장의 흥분함을 지켜보다가 8만 원대에 그냥 팔았다.
(덕분에 퇴사 후 생활비로 소고기 사 먹는 데 쓰고 있다.)
이번 주에 글을 써서 1650원(뉴욕멘탈), 1만 7천 원 (기획의 예술) 들어왔다. 기쁘다.
임대소득 근로소득 사업소득 중 제일 좋다. 소고기(수입) 사 먹어야지. 한우 먹을 때까지 열심히!!
