건물관리, 센터운영-만년 적자에 흑자 전환 비결은?
목표와 전략, 세부운영계획수립의 단계들
에헴. 이래 봬도 내가 센터 흑자경영자라고
..오피스멘탈, 음해의 기술, 홀로요리를 쓰는 작가이기도 하지만 이래 봬도 만년 적자에서 적자 탈출, 3년 연속 흑자 운영한 사람이라구(자만 자만)
건물관리는 정말 숨만 쉬어도 돈이 나가는 구조이다. 그냥 빌딩관리하고 세만 받으면 돈 되는 것도 아니다. 내야 할 세금, 지체되는 월세들, 빌딩 관련 민원들, 냉방비와 가스비 등 어마어마한 관리비와 신경쓸 것들이 한둘이 아니다.
내가 관리경영하던 건물은 무슨무슨 센터라고 20층 건물이 있다. 약 10여 년간 적자에서 흑자로 전환되었다. 물론 내 개인 건물은 아니다. 남의 건물이다. 센터는 주로 각종 디지털 시설이 있다. 스튜디오도 있어서 펭수 뮤직비디오, 아는 형님 녹화도 종종 했었다. 비밀리에 BTS(방탄소년단) 촬영도 하곤 했다. 장소 임대 및 디지털 장비 대여, 사무실 임대료 등으로 이루어져 있다.
그런데 왜 적자가 났을 까?
문제점과 개선 계획, 3단계로 살펴보았다.
이 원리는 내 인생의 문제점을 파악할 때, 어떤 일이 터졌을 때 알아보는 분석이기도 하다.
첫째. 본연의 가치, 존재의 목적을 파악한다.
- 원래의 목적대로 돌아가는지 파악해야 한다. 적자더라도 원래의 목적과 가치가 유지되고, 계승된다면 적자를 감수하는 게 맞다. 아니면, 가치와 목적을 전면 폐기해야 한다. 그러나 그것을 할 수 있는 권한이 내게 있는지 알아보아야 한다. 물론 상소문을 작성해서 변경할 수는 있다.
- 이번 경우, 설립 초기부터 참여해서 가치와 목적은 뼛속까지 알고 있다.
둘째. 현황 파악과 문제점
- 원인은 무얼까
셋째. 새로운 목표 설정
- 본연의 가치 파악, 현재 사항이 파악되었으면 새로운 목표를 설정해야 한다.
- 물론 목표는 본연의 가치와 존재의 목적에 부합되어야 한다.
넷째. 목표달성을 위한 세부 전략, 세부 사업운영계획 수립
- 목표 달성을 어떻게 해야 하는지 세부전략을 짠다.
- 예를 들면, 목적과 가치는 다이어트이다. 목표는 다음 달까지 3kg을 빼는 것이다. 전략은 운동, 세부운영은 <달리기를 매일 한 시간씩>하는 것이다.
원인을 분석해 보았다.
첫 번째로 흑자를 내면 안 된다. 공공서비스이기 때문이다.
기본적으로 공공서비스이다 보니 흑자운영보다는 공익적 사용이 중요시하니까 그렇다.
두 번째로 쉽게 가격을 올리지 않는 다. 공공서비스이기 때문이다.
(똑같은 말 반복 중) 기본적으로 공공서비스이다 보니 흑자운영보다는 공익적 사용이...
세 번째로 깔끔하지 않다. 공공서비스이기 때문이다.
적자 상태이고 어디서 예산을 받아오는 게 아니다. 건물 미화하려면 돈이 많이 든다. 일도 해야 한다. 정말 더럽고, 벽은 갈라지고....
직원들 사무실은 빌딩 '개소식'자료, 7년 전 회사 작업복이 여전히 사무실 구석에 처박혀 있다.(책장에 꽂힌 게 아니라 처박혀 있다.) 그동안 청소를 안 하고 정리를 안 한 것이다. 직원들은 10년간 그렇게 자신의 공간을 정리 정돈하지도 않았다.
네 번째로 빌딩 건물관리 비용이 만만치 않다. 개인이든 공적이든 건물관리비가 엄청나다.
가만히 숨만 쉬어도 나가는 비용이 있다. 더울 때 에어컨 틀고 에어컨 관리하면 돈이 든다.
다섯째로 여기는 회사 내에서 유배지로 생각한다.
막상 가면 간부급들은 개인 휴양지처럼 지내다 간다. 그런 곳이니 직원들은 승진의 리스크가 있다. 일할 의욕이 없다.
그래서 목표를 정했다.
목표
1. 적자 개선
2. 홍보와 마케팅 강화
3. 신규사업 개발
4. 직원 복지와 승진
전략
1. 공익적인 목표, 즉 센터의 설립 목적을 위반하지 않는 다.
2. 임대 및 시설사용 가격을 올리지 않는다. 고객과의 약속을 지킨다.
3. 시설관리 및 임대, 대여 등 기본 목적에 충실히 한다.
4. 본연의 가치를 훼손하지 않고, 새로운 서비스를 개시한다.
5. 직원 복지와 승진(청소와 시설개선 포함)
세부운영계획
0순위, 청소...사무실 청소
1. 목표는 그대로, 업무 방향은 확대했다.
코로나로 인해, 비대면 회의가 증가해서 <비대면 이벤트> 유치를 확대했다. 방송만 고집하지 않았다.
2. 가격 인상정책을 계획했다.
단 코로나로 인해 중소기업 할인폭은 오히려 늘렸다. 단, 10년 동안 인상되지 않아서 1년 후에는 인상될 것이라 사전 고지했다.
3. 하던 거 했다. 청소하고 시설개선하고, 낡은 의자와 책상들 교체했다. 페인트칠 다시 했다.
그전에는 그냥 대충 일하고, 이상한 사람들만 와서... 연체 및 소송만 쌓였다. 묵은 거 싹 정리하고 다시 시작하고 원칙적으로 대했다.
4. 주차장 유료화, 세미나 및 회의실 개선으로 임대 확장, 기업 유치 등을 이루었다.
5. 본사에 상대로 홍보(?) 강화, 직원 승진을 위한 로비(?)를 통해 유배지 인식 개선
결과는?
흑자경영이 되고,
지금은
나는 경영을 끝내고, 그곳을 빠져나와서 이렇게 행복한 글을 쓴다.
내가 나가자마자 당연히 다시 적자.
예전보다 더 심하게 적자로 돌아섰지 뭐.
다시 적자의 원인은
음해가 난무하고 회사 흑자경영보다는 자리에 신경 쓰는 사람이 많으니까.
흑자 되고 승진될 것 같으니 얼마나 꼴 보기 싫겠어.
