'우리가 사는 공간의 미래와 프롭테크'
<부동산의 미래 :프롭테크>이상빈 저자의 랜선 모임
저자와 함께하는 랜선 책 모임 세모람에서 지난 6월 15일 <부동산의 미래: 프롭테크> 이상빈 저자와 랜선 모임을 진행했습니다.
#진행순서
1. 저자의 미니 강연 : 책 소개 및 핵심 인사이트 정리
2. 참가자와 저자의 질의응답 시간
3. 저자의 클로징
1. 저자의 미니 강연
안녕하세요. <부동산의 미래 : 프롭테크>의 저자 이상빈입니다. 프롭테크(proptech)는 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로 부동산 시장을 바꿔나가는 혁신 기술을 의미합니다.
저는 대학에서 심리학과 뇌공학을 공부했고 IT 분야에는 계속 관심이 많았습니다. 기자를 하다가 중간에 스타트업 도전도 했었고요.
컨설팅 회사에서 모 은행의 데이터 기반 마케팅 프로젝트를 하다가 29살에 기자 생활을 시작했습니다. 부동산 기자는 3년을 했는데요. 기자 생활을 시작하니 부동산 분야를 비롯해서 제가 아는 게 많이 없더라고요.
그래도 관심 있고 잘 다루는 것이 IT 관련 서비스들이었습니다. 그러다 보니 포브스나 월스트리트 저널 등 해외 언론들을 보다가 ‘프롭테크’라는 단어가 눈에 확 들어왔어요. 이런 배경에서 2017년 1월 '프롭테크'를 국내에 가장 먼저 소개했고 프롭테크를 주제로 한 책도 내게 되었습니다.
이제는 한국에도 200개가 넘는 부동산 기업과 IT기업, LG전자와 KT 같은 대기업들이 함께하는 한국프롭테크포럼이 만들어졌어요. 앞으로 많은 변화가 예상되는 상황이라 말씀드릴 수 있겠습니다.
본격적인 책 소개에 앞서 우리가 살아가는 '공간'을 떠올려 보면 좋겠어요. 집과 사무실, 넓게는 도시까지 생각해볼 수 있겠는데요. 오랜 시간 우리는 누군가 만들어준 공간을 사용해왔다면 이제는 좀 더 주도적으로 공간을 알아보고 만들고 활용할 수 있는 시대가 프롭테크를 통해 만들어지고 있다는 점을 기억해주시면 좋겠습니다.
책에서는 부동산 시장의 고질적인 4가지 문제를 정리하고 이를 해결하며 새로운 기회를 만들어 가는 다양한 기업과 서비스 이야기를 했습니다.
부동산 전문서이기보다 대중서에 가까운 책이라 볼 수 있고요. 기술 발전으로 부동산 업체와 건설 업체는 수요자인 소비자를 어떻게 바라보고 있으며 어떤 전략을 취하고 있는지, 이 과정에 어떤 기술이 얼마만큼의 변화를 만들고 있는지를 담아보려 했습니다.
부동산 시장의 4가지 문제와 프롭테크는 이를 어떻게 해결하고 해결해 가려하는지 이야기해볼게요.
첫 번째 문제는 정보 비대칭입니다.
지금은 옛날보다 많이 좋아졌지만 부동산 매물을 알아보거나 거래를 할 때 정보를 구하기가 참 때도 있었어요. 정보는 어디서 구해야 하는지, 이 정보가 맞는 것인지 고민일 때가 많았죠.
이런 문제를 프롭테크 기업들이 많이 해소해주고 있어요. 허위 매물 문제도 있지만 직방, 다방 같은 서비스가 있고 네이버 부동산이 예전부터 그 역할을 잘해왔고요.
또 국토부 실거래가 공개시스템이 나오면서 소비자 위치가 많이 달라지기도 했습니다. 최근에는 호갱노노라는 서비스가 굉장히 커졌어요. 호갱노노는 부동산 가격만 볼 수 있는 것이 아니라 가격 변동에서부터 주변 부동산 가격, 교육 여건과 마트나 병원 등의 생활 정보나 투자 관점의 정보들도 나와 있고요. 재개발정보까지 소개를 해주는 상황입니다.
정보 비대칭은 큰 문제이다 보니 해외에서도 잘 나가는 프롭테크 기업이 부동산 매물 중개, 매물 광고 업체일 경우가 많아요.
대표적으로 미국 나스닥에 상장되어 있는 질로우(Zillow)를 들 수 있어요. 직방이 이번 달에 딱 10년이 됐다는 발표를 했는데요. 질로우는 이들보다 5년 정도 앞서 등장했고요, 미국 전역에 1억 개 이상의 집 정보를 등록하면서 데이터 규모의 경제가 나타났다고 보고 있습니다.
검색할 때 구글링이라는 말을 쓰는 것처럼 미국에서는 집을 찾을 때는 질로윙 한다는 표현을 쓴다고도 해요. 우리도 풀옵션이냐, 흡연 가능하냐, 반려동물을 키울 수 있느냐 등의 정보를 올리는데 질로우는 제가 알기로 1,000개가 넘는 변수를 분석할 수 있는 데이터를 쌓고 있다고 해요.
결국 소비자가 원하는 정보를 공유하고, 소비자를 우선으로 하는 기업 전략으로 성장하고 있는 모습이죠. 분명 기존의 부동산 업체나 건설 업체가 가지고 있던 시각과는 다른 부분이라고 보여요.
좋은 입지에 땅을 사서 건물을 올리고 파는 것만으로는 부족한 시대가 오고 있는 거죠. 부동산의 정보 비대칭을 해결하는 프롭테크 기업들을 통해 부동산 업체들도 소비자를 중심에 둬야 한다는 메시지가 전달되고 있다고 보입니다.
두 번째 문제는 비어 있는 공간, 비효율적으로 사용하는 공간들이 많다는 거예요.
너무나 유명한 미국의 에어비앤비 그리고 우리나라에도 파티룸이나 kpop 연습실 대여로 10~20대 사용자도 늘어나고 있는 스페이스클라우드가 이 문제를 해결하고 있는 대표적인 프롭테크 기업들이죠.
저도 기자를 그만두고 잠시 스타트업을 했을 때 에어비앤비를 해본 적이 있어요. 플랫폼의 강력한 힘을 많이 느꼈어요. 이 서비스를 통해 하루 300명 이상의 사람들이 제가 운영하는 공간을 확인하더라고요. 공간 입지도 괜찮았고 내부도 영화 세트 제작하는 친구가 꾸며줘서 괜찮은 요소가 많기도 했고요. 월에 150만 원 정도를 남길 수 있는 구조가 만들어지기도 했습니다.
평일에 사무실로 쓰던 곳도 주말에는 스페이스클라우드를 활용해 모임 공간으로 내줬는데 여기도 문의 연락이 많이 왔었어요.
운영과정을 생각해보면 이 회사들은 호스트의 더 효율적인 공간 사용을 돕기 위해 의미 있는 수요 분석 내용을 전달해줘요.
예를 들어, '이제 계절이 바뀌어 여름이니까 수요가 많아질 것이다. 이용 가격을 올려보아라. 또는 비수기니까 가격을 좀 더 낮춰봐' 하는 등의 정보를 미리 제공해주는 거죠.
이렇게 빈 공간을 잘 활용하는 것뿐만 아니라 스마트 빌딩이나 스마트홈 이야기도 많이 나오고 있죠. 건물주가 되어 본 적은 없지만(웃음), 건물을 소유하면 자연스럽게 관리 이슈가 발생한다고 해요. 관리비 절약은 언제나 중요 문제일 텐데, 최근에는 ESG 강조로 기업 차원에서도 이 분야에 더 관심을 가지는 상황이죠.
전 세계적으로 비슷한 분위기가 있는 것 같은데요. 2019년 뉴욕에 간 적이 있었어요. 그때 만난 기업들도 이 분야에 관심이 많더라고요. 특히 뉴욕은 자산 규모가 크고 부동산도 자산 운용사들이 가지고 있는 경우가 많아서 더 많은 관리 수요가 있는 곳이라 보였어요. 예를 들어 우리 빌딩에서 관리비 2%를 아껴주면 너희 회사에 우리가 투자할게 같은 이야기들이 오간다고 해요.
우리 정부가 얘기하는 스마트 시티, 그린 뉴딜도 보면 조 단위로 사업 얘기를 하니 앞으로 부동산 관리 분야의 프롭테크 기업들도 더 많이 등장하지 않을까 예상하고 있습니다.
세 번째 문제는 부동산 거래가 너무 오래 걸리고 복잡하다는 것.
책 78, 92페이지에서 부동산 거래 과정들을 볼 수가 있는데요.
부동산이 큰 자산이다 보니 어쩔 수 없는 부분도 있지만, 부동산 거래의 길고 복잡한 과정을 하나의 서비스 안에서 해결할 수 있지 않겠나 라는 문제의식이 생겨나고 있다고 보입니다.
직방 같은 회사들이 이런 문제 안에서 큰 그림을 보고 있다고 생각해요. 매물 찾기부터 거래를 위해 사이트를 여러 개 왔다 갔다 하지 않아도 필요한 것을 명확하게 알려주고 해당 정보를 불러올 수 있는 시스템.
거래 준비를 위해 구청에 가고 세무서를 가는 과정을 없애주는 거죠. 이 문제를 해결하는 기업이 부동산 거래 관련한 플랫폼 전쟁에서 살아남을 수 있을 거라 보고 있습니다.
부동산 거래를 해보신 분들은 알 거예요. 대출을 예로 들면, 일부 은행에서 전세 자금 대출을 하루 만에 해주겠다고도 하지만 실제로는 한 달은 걸리고요. 이 과정을 포함해서 서울에서 아파트 구입 기간이 76일 정도가 걸린다고 해요.
이 복잡한 과정과 긴 시간을 누가 단축시킬 수 있느냐가 또 하나의 중요한 시장이라 볼 수 있겠죠.
마지막 네 번째는 앞에 내용들을 아우룰 수 있다고도 보이는데요. 뭘 해도 너무 불편합니다.
부동산 관련한 일들의 비용과 시간을 줄이고 효율적으로 만드는 것도 필요하고요. 이를 위해 프롭테크 기업들들은 디자인 역량과 기술 역량이 동시에 필요한 상황이라 볼 수 있습니다. 사용자 경험이라고도 많이 이야기하죠.
프롭테크 안에도 젊은 스타트업이 많이 들어오고 있는 상황이고요. 재미있는 기업 중 하나가 부동산 투자 플랫폼 카사인데요. 카사는 부동산 자산을 DABS(댑스, 디지털 수익증권)로 발행해서 시장에 상장시키고 주식처럼 자유로운 매매를 가능하게 만든 투자 플랫폼이라고 보면 돼요. 5천 원으로도 건물주가 될 수 있다고 서비스를 알리고 있습니다.
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간단하게 부동산 시장의 커다란 4가지 문제를 이야기해봤습니다. 국내 프롭테크 스타트업 중에는 야놀자 외에 아직 *유니콘 기업이 나오지는 않은 상황인데요. 부동산 시장은 그 규모가 수백 조 원이 넘을 정도로 가장 큰 소비지출이 일어나는 소비시장인 동시에, 자산 중 가장 큰 부분을 차지하는 자산시장이기도 합니다. 위 문제들을 해결하는 회사에 큰 기회가 주어질 것이라 생각해 볼 수 있겠습니다.
*유니콘 기업 : 유니콘 기업은 기업 가치가 10억 달러 이상이고 창업한 지 10년 이하인 비상장 스타트업 기업을 말한다.
2. 참가자와 저자의 질의응답 시간
Q. 프롭테크 시장이 앞으로 더 커질까요?
A. 공급자인 건설사와 부동산 회사 입장에서도 커질 수밖에 없다고 봐요. 건설사가 가진 실탄이 유통 스타트업이나 땅으로 갈 수도 있지만 프롭테크 기업들에게도 많이 가고 있거든요. 일단 신사업을 찾으려는 시도가 많고 시장에 유동성이 크기도 하고요. 정부에서도 관련 자금을 풀고 있고 펀드도 많아지고 있죠.
한국 프롭테크 포럼도 가입한 회사가 200개가 넘으면서 테크 기업을 회원사로 더 받으려 하고 있는데, 큰 기업들의 수요가 훨씬 많다는 이야기가 있어요. 앞서 말한 것처럼 신사업을 찾기 위해서인 거죠.
이런 상황들을 보면 앞으로도 프롭테크 시장이 더욱 커질 것이라 예상합니다.
Q. 만약 저자가 프롭테크 사업을 한다면?
A. 제가 재미있게 보고 있는 제품이 애플 글라스, 구글 글라스거든요. 글라스를 끼고 길을 돌아다니다가 건물을 보면 증강현실 기술을 활용해 매물 정보를 한눈에 보여줄 수 있는 그런 서비스가 있으면 좋겠다고 생각한 적이 있어요.
드래곤볼을 본 분들이라면 익숙할 텐데 ‘스카우터’ 같은 거죠. 유저 인터페이스 측면에서 좋을 것 같고 정보 비대칭 문제 해결에도 괜찮을 것 같고요. 아마 직방 같은 회사에서 만들지 않을까 싶네요. (웃음)
그리고 에어비앤비가 숙소를 평가할 수 있는 것처럼, 중개사의 후기를 공유할 수 있는 서비스가 있으면 어떨까 생각해본 적도 있고요. 대부분 매물 중심으로 부동산 정보를 공유하는데 부동산 거래에는 수많은 과정이 있잖아요. 실제로 사용해본 사람들의 데이터를 모을 수 있다면 새로운 비즈니스 기회가 있지 않을까 싶습니다.
Q. 시민 자산화에 관심이 많습니다. 공간 자산과 시설 인프라 등 준비할 것인 많은 것 같아요. 알고 계신 좋은 사례가 있다면 소개해주실 수 있을까요?
A. 시민 자산화는 프롭테크와는 다른 영역에 있다고 생각하는데요. 관련해서는 사례 중심으로 내용을 확인해보면 좋을 것 같아요.
영국 런던 남부의 ‘아이비 하우스’ 이야기가 유명해요. 1970년대 ‘펍 록’ 공연 명소였는데 2010년대로 오면서 운영이 어려워졌어요. 도시 재개발로 부동산 가치가 상승하면서 건물주가 매각에 나선 거죠. 이에 마을 주민들이 지역 공동체 회사를 설립해 건물을 사들였고, 영국 최초의 공동체 소유 펍이자 최초의 협동조합 소유 펍이 만들어졌어요.
펍일 뿐만 아니라 아이들 교육에서부터 주민들의 여가 활동까지 다양한 경험을 할 수 있어서 시민 자산화 모범 사례로 꼽혀요.
우리나라 목포에서도 ‘건맥1897 협동조합’ 사례가 있는데요. 목포 만호동 건해산물 주민들이 설립한 공동체 조직이에요. 몇십 년 전까지만 해도 이 동네가 건어물 유통 중심지여서 번화한 곳이었는데, 20여 년 전부터 어려워지기 시작했대요. 그러다가 2019년에 축제를 열었는데 방문객도 많이 오고 주민들도 너무 좋아해서 이런 분위기를 이어가자는 이야기가 나왔고요.
이곳 역시 주민들이 초기 자본을 마련하고 소셜 펀딩도 받아서 빈 건물도 매입했어요. 마을펍과 게스트하우스 등을 만들고 있다고 합니다. 사례를 참고해보시면 좋을 것 같아요.
비즈니스 관점에서는 덜 성숙하다고 생각할 수 있지만 지역 활성화와 지속가능성 측면에서 의미 있는 시도라고 생각합니다. 작은도시기획자들과 유휴 서비스도 참고해보시면 좋겠어요.
Q. 소비자나 사용자 입장에서 프롭테크를 어떻게 사용하면 좋을까요?
A. 일단 책 속에 '프롭테크 상식사전' 내용들을 전반적으로 확인해보시면 좋겠고요.
매물 관련해서는 네이버 부동산이 정말 잘되어 있고 그 외 서비스도 함께 보면 다양한 정보를 얻으실 수 있을 거예요.
원룸 투룸은 직방 다방이 강력하고요. 다만 전체 매물 중 서비스에 올려져 있는 건 반 정도만이라 보시면 좋아요. 부동산이 자체적으로 해결할 수 있는 매물은 올릴 필요가 없으니까요. 쉽게 말하면 팔기 어려운 매물들이 서비스에 올라오는 거죠. 그래서 아직까진 직접 부동산에 가보고 매물을 보러 다니는 것도 필요하다고 보는데요. 그래도 어려운 일 아니니까 '손품'으로 서비스들을 먼저 확인하면 좋겠죠?
아파트도 네이버 부동산이 잘되어 있는데 호갱노노도 꼭 확인해보시면 좋겠어요. 앞서 설명드린 것처럼 정보 층위가 넓어서 유용한 정보들을 많이 확인할 수 있을 거예요.
이외에도 상가는 네모, 사무실 구할 때는 디스코나 밸류맵을 참고해도 괜찮고요.
매물 정보 외에도 재미있는 서비스들이 많아요. 책에는 못 담았는데 오마방이라고, 그 집에 실제로 살아봤던 분들이 리뷰를 남겨 놓는 건데요. 주관적일 수 있지만 매물 정보 이상으로 도움되는 유용한 정보를 많이 얻을 수 있는 서비스라 생각합니다.
Q. 부동산 시장은 규모가 굉장히 크고 프롭테크 시장도 커져가는 것으로 보이네요. 이런 상황에서 결국 플랫폼 기업, 글로벌 IT기업들의 정보 독점 등이 우려가 되기도 합니다.
A. 고민이 많은 부분이죠. 저도 책을 쓰고 뒤돌아보는 시간을 가진 적이 있는데요. 프롭테크가 부동산 시장의 정보 비대칭 문제를 해결하는 동시에 새로운 정보 독점 문제를 가질 수도 있겠다는 생각을 한 적이 있어요. 프롭테크 뿐만 아니라 모든 플랫폼 서비스들에 가질 수 있는 문제의식이라 볼 수 있겠고요.
현재는 다양한 층위의 문제들이 있다고 보여요. 우선 프롭테크 기업들 중 큰 규모의 데이터를 수집한 기업들도 여럿 있는데요. 데이터는 많지만 돈을 어떻게 벌어야 할지 또 다른 숙제에 맞닥드리기도 했어요. 돈을 벌려면 상품을 팔거나 서비스를 팔아야 하는데 그러려면 새로운 시장을 만들어야 하는 문제도 있고요.
그래서 가지고 있는 정보들로 뜰 것 같은 땅을 사버리자 하는 유혹도 있다고 해요. 이들은 비즈니스적인 성장과 함께 소비자들에게 정말 필요한 것들을 잘 만들어서 내놓아야 하는 숙제가 있다고 보입니다.
정부와 시민단체, 일반 소비자들이 고려해봐야 할 것들도 많은 상황이고요. 앞으로 스마트시티 관련한 논의와 실행도 많아질 텐데요. 우리의 일상 동선 등 대규모 데이터를 수집하고 활용할 테니 개인정보도 큰 이슈가 되겠죠. 더 효율적이고 편리한 도시를 만드는 동시에 민감한 사항들은 또 어떻게 해결해야 할지 머리를 맞대어야하는 상황입니다.
뚜렷한 답을 드리긴 어렵지만, 모두가 새로운 미래와 변화에 더 관심을 가지고 대응해야 하는 과정에 와있다는 말씀을 드리고 싶습니다.
3. 저자의 클로징
화면에서지만 4명 이상 모인 자리에서 이야기 나눌 수 있어서 반가웠습니다.
많은 것이 변화하는 시대이고 그런 세상인 것 같아요. 부동산 시장의 변화도 크고요. 기술 발전으로 생기는 변화일 텐데요. 기술의 좋은 점은 사람 간의 거리를 좁혀 주고, 효율적인 소통을 도와주고 물리적인 한계를 넘어 많은 정보를 얻을 수 있게 해주는 부분이라고 생각해요.
오늘 함께 이야기도 했지만 안 좋은 면도 분명 있죠. 특정 기업이 정보를 독점하고 그것으로 자신들의 힘을 점점 크게 만들어가는 것들을 포함해서요. 그래서 우리가 더 깨어있어야 하고, 우리가 살아가는 이상적인 공간의 미래를 함께 상상해봐야 한다고 말씀드리고 싶어요.
이 책이 그 과정에 도움을 드릴 수 있으면 좋겠고요. 1시간 30분 넘게 이야기했는데 시간이 짧게 느껴져서 아쉽네요. 감사한 시간이었고요. 좋은 기회로 또 이야기 나눌 수 있으면 좋겠습니다.
저자 이상빈
국내에서 ‘프롭테크’란 개념을 처음 소개한 프롭테크 전문 저널리스트.
고려대학교에서 심리학과 뇌공학을 공부하고 2016년부터 조선비즈 부동산부, 경제부 금융팀, 조선일보 땅집고 등을 두루 거쳤다.
기자 생활 도중 스타트업에 도전할 정도로 평소 새로운 기술이 가져오는 변화에 지대한 관심이 있었는데, 때마침 자본과 정보 일색이던 부동산 시장에도 IT 기술이 침투해가는 걸 목격하며 호기심이 일었고, 부동산 시장이 점차 혁신적으로 바뀌는 걸 보며 이를 더 많은 사람과 공유하고자 2017년 IT 기술 중심의 부동산 산업을 일컫는 ‘프롭테크’ 기획 기사를 국내에서 처음으로 써, 이 개념을 한국에 소개했다.
그 후 프롭테크와 국내 스마트 시티를 주제로 고려대, 건국대, 미국 미네르바스쿨 등에서 강의 및 강연했으며, IT 기술이 국내외 부동산 시장과 산업을 어떻게 바꿔나가고 있는지 그 생생한 변화의 현장을 지속적으로 지켜보며 밀착 취재했다.
그러나 4년이 흘렀음에도 여전히 ‘직방’이나 ‘다방’을 이야기하고 나서 한참을 ‘프롭테크’가 무엇인지 설명해야 할 정도로 이 개념에 대한 사람들의 인식과 정보 공유가 부족한 걸 보면서 안타까움을 느꼈고, 프롭테크가 시장 참여자들에게 더 많은 기회를 열어줄 수 있다는 것을 알리기 위해 이 책을 쓰게 됐다.
