부동산 투자에도 무용담이 넘쳐납니다. 특히 아파트와 관련된 내용이 많이 보입니다.
대표적으로 많이 보이는 글들이 투자금이 거의 들지 않았고, 자신이 투자한 이후 투자자들이 뒤따라 들어와 시세가 높게 형성돼 투자한 지 몇 달 만에 투자금을 회수했다는 종류의 글들입니다.
예를 들어 2천만 원을 투자해서 전세 레버리지를 활용해 아파트를 매수했는데, 4개월 정도 사이에 시세가 2천만 원이 더 올랐다는 것입니다.
여기서 투자금이란 매매가와 전세가와의 차이를 의미하며 전세가가 높을수록 투자금이 줄어들게 됩니다. 즉, 투자금이 적게 들었다는 의미는 그 지역에 전세가 귀해서 높은 전세 가격에도 불구하고 전세로 살고 싶어 하는 수요가 많다는 뜻입니다.
그렇다면 왜 전세수요가 많을까요? 집을 투자가치보다는 사용가치로 사용하는 것이 더 이득이라고 생각하는 사람들이 그 지역에 많기 때문일 것입니다. 달리 말하면, 해당 아파트는 투자가치로서의 매력이 떨어지는 부동산일 수도 있다는 것입니다.
반면에 매매가와 전세가의 차이가 클수록 해당 아파트의 미래가치가 뛰어나다는 것이겠죠. 물론 매매가와 전세가의 차이가 너무 벌어지면 다음 투자자가 진입하기 어려워지겠지만 말입니다.
그런데, 단순히 전세 레버리지를 활용해 투자금을 줄였다고 투자를 잘했다고 평가할 수 있을까요? 저는 너무 성급한 판단이라고 생각합니다.
수익은 매도 시 발생합니다. 즉, 4개월 후 시세 상승으로 투자금 회수가 되었더라도 매도 시점에 시세가 하락한다면 '말짱 도루묵'이기 때문이니다.
그런 면에서, 저는 너무 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트 투자는 지양하는 편입니다. 갭이 어느 정도는 되어야 역전세도 대응할 수 있을 뿐만 아니라, 최소한의 투자가치가 보증된 아파트라는 생각이 들기 때문입니다.
너무 수익률에만 목매어서 해당 아파트가 지닌 본질적 가치를 못 보는 일이 생겨서는 안 될 것 같습니다.