요즘 다양한 부동산 책을 보고 있는데, 전세 레버리지 전략에 대해 설명한 글들이 꽤 많이 보입니다. 전세 레버리지 전략은 전세가 상승분을 현금흐름으로 인식하고, 이를 부동산 투자금으로 재투자하는 방법입니다.
김원철(부동산 김사부) 저 <부동산 소액투자의 정석>이라는 책에도 전세 레버리지 전략의 기본 3원칙에 대해 설명하고 있습니다. 이 책에서 기술한 3원칙에 제 생각을 더해 정리해보겠습니다.
지속적으로 전세가율 상승이 예상되는 지역
첫 번째로 지속적으로 전세가율 상승이 예상되는 지역입니다. 전세가율이 상승하려면 매매가는 정체되지만 전세가가 상승하거나, 매매가가 상승하지만 전세가도 더 가파르게 상승해야 합니다.
이런 지역은 어디를 말하는 걸까요? 저는 대표적으로 택지개발지역(택지지구)을 꼽고 싶습니다. 택지개발지역은 대개 '허허벌판'에 지어지며 처음에는 인프라가 전무하기에 실수요자로부터 외면받기 쉽습니다. 그래서 택지개발지역의 시범단지는 전세가가 본래 가치보다 낮게 책정됩니다. 그러다가 몇 개 단지가 대규모로 지어져 입주가 이뤄지면 주변에 상권, 공원, 주차장, 관공서 등 살아가는데 필요한 인프라가 하나둘씩 채워지기 시작합니다.
결국, 처음보다 살기 좋아진 택지지구로 수요가 몰리고 몇 개월~몇 년 사이에 전세가는 급등하게 됩니다. 초기 투자금은 전세가율이 낮은 이유로 많이 들 수 있지만, 전세가가 상승해 빠르게 투자금을 회수할 가능성도 높아지는 것입니다.
게다가 이러한 택지지구는 신축 아파트와 신축빌라, 새 상가, 새 관공서 등 모든 인프라가 새것이라 30~40대로부터 각광받기 쉽습니다. 또한 앞으로의 주력 부동산 매수 세대가 30~40대입니다. 즉, 택지지구 투자는 영원히 '불패'일 수밖에 없습니다.
그렇다면, 수도권의 대표적인 택지개발지구는 어디일까요? 강남도 택지개발지구입니다. 강남은 도로가 네모 반듯하고 지하철이 촘촘히 구성돼 대중교통이 편리하며, 무엇보다 평지입니다. 택지개발지구로 사전에 철저히 계획되어 개발되어 모든 것이 다 갖춰진 것입니다.
전세가율이 85% 이상인 주택
두 번째는 전세가율이 85% 이상인 주택입니다. 즉, 매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 지역을 의미합니다. 지금 서울을 비롯한 수도권에는 이 조건에 만족하는 주택을 찾기 매우 어렵습니다. 특히 아파트는 더더욱 어렵고, 빌라나 오피스텔 정도는 열심히 알아보며 찾을 수도 있을 것 같습니다.
하지만 지방은 여전히 유효합니다. 부동산 시장은 크게 서울 수도권 시장과 지방 시장으로 양분할 수 있는데, 서울 수도권 시장이 급등한 지금 시점에 많은 투자자들이 지방으로 눈을 돌리고 있습니다. 특히 비규제지역은 현시점에서 가장 투자하기 좋은 환경이라고 볼 수 있습니다. 비규제지역 투자의 이점은 비교적 소액으로 좋은 컨디션의 아파트를 매수할 수 있다는 것입니다.
호갱노노 등 프롭테크 어플을 통해 지방 소도시의 전세가율이 높은 아파트를 찾다 보면 시야가 넓어지는 것을 느낄 수 있습니다.
물론 지방도 각 지역의 시세를 이끄는 대장 아파트의 전세가율은 낮아진 상황이지만, 입주 10년~20년 미만의 비인기 평형과 비인기 타입을 공략한다면 전세가율이 높은 아파트를 충분히 찾을 수 있다고 생각합니다.
4년 안에 투자 원금 회수율 100%
세 번째는 투자 원금 회수율 100% 달성입니다. 물론 이것은 이상적인 목표입니다. 투자 원금 회수율 100%를 이루기 위해서는 그만큼 전세가 상승이 가파르게 일어날 지역을 고르거나, 아니면 그만큼 투자금이 적게 들어가야 한다는 것을 의미합니다.
이렇게 지속적으로 전세가율이 상승하며, 전세가율이 85% 이상이고, 4년 안에 투자원금 100%를 회수할 수 있으면 재빠른 투자금 회수를 통해 다시 새로운 부동산에 재투자하는 것이 가능합니다. 하지만 실제 이런 3원칙에 부합하는 투자처를 찾기는 쉽지 않습니다.
따라서 저는 이 중 2가지 이상만 충족한다면, 투자대상으로 고려해야 한다고 생각합니다. 위의 3원칙 중 우선순위를 부여해 본다면 전세가 지속 상승할 지역을 먼저 선택하고, 그다음으로 4년 안에 투자원금을 100% 회수할 수 있는 지역을 찾겠습니다. 전세가율이 85% 이상인 지역은 해당 지역이 극심한 침체장이 아닌 이상, 좋은 품질의 주택일 가능성이 아주 낮습니다. 그래서 '전세가율이 85% 이상인 지역'은 우선순위에서 가장 후 순위로 두었습니다.
역시 부동산 투자의 핵심은 '전세가'이며, 전세가가 빠르게 상승할 수 있을 정도로 꾸준히 성장하고 살기 좋은 지역을 찾는 것이 핵심일 것 같습니다.