8월 전세대란?

시작은 전 정부의 대출규제입니다.

예대마진이 이렇게 벌어진 적은 없었습니다.

규제를 하니 은행이 금리를 올리고 금리를 올리니 전세수요가 월세로 대안을 찾았습니다.

전세대출이 안 나왔기 때문입니다.

(매매거래 진행 건은 아예 전세대출을 안 해주는 곳도 많았습니다.)

이유는 갭 투자자들을 대선 전까지 차단해서 집값 상승을 막아보려는 표계산 때문이었죠.

작년 9월부터 일어났던 일입니다.

22년이 되자 연방준비은행이 금리를 올리기 시작하니 전세대출이자가 부담으로 세게 다가옵니다.

사람들의 선택은 이자보다 싼 반전세-월세 물건으로 옮겨 붙었습니다.

대출규제보다 무섭죠.

언론에서 미국발 금리인상 빅 스텝(0.5% 인상) 자이언트 스텝(0.75% 인상)으로

영끌족은 망했다고 노래를 부르고 주식은 매일 폭락을 거듭하니 말입니다.

매매가를 받쳐주는 일은 전세가가 담당합니다.

(전세가율이 중요한 이유-세종이 폭락을 거듭하는 이유는 전세가율이 낮아_30%후반_하방 방어선이 무너졌기 때문입니다.)

전세는 철저하게 현재가치, 실수요입니다. 입지 가치를 반영합니다. 전세보증금이 받쳐줘야 매매가가 반등할 수 있습니다. 그런데 현재 월세로 보증금이 낮게 형성되다 보니 수요와 공급의 문제가 희석된 형태로 시장에 나타나고 있습니다.

전세대출을 통한 비싼 이자부담을 싼-반전세-월세라는 탈출구로 삼아 매매가 상승을 막고 하락으로 전환된 것처럼 보이는 착시효과가 벌어지고 있습니다.

재미있는 사실은 대출규제를 풀겠다고 호언장담했던 새 정부도 이 사실을 알기 때문에 대출규제완화에 소극적인 모습입니다. 완화가 되면 금리가 낮아지고 개별 대출한도도 늘어나기 때문에 월세에서 전세로 수요는 옮겨 붙을 수밖에 없습니다. 일자리가 급증하고 있는 평택은 이시기에도 전세가와 매매가 상승이 구축을 중심으로 가파릅니다.

시장은 심리라고 하며 대세하락기로 접어들었고 월세 전환율이 이를 반증한다고 매매가가 폭락할 것이라고 예측하시는 분들도 많습니다. 그분들의 지적처럼 시장이 심리라면 전세대출이자가 월세보다 싸지는 순간이 찾아오면 어떻게 될까요?

월세 수요가 전세수요로 전환될 것입니다.

이자에 대해 사람들은 예민하기 때문입니다.

잠시 탈출구로 월세 선택을 해서 전세보증금이 생각보다 높지 않다고 생각하실 수 있습니다.

(반전세로 전세보증금이 낮아진 착시효과입니다.)

전세로 다시 옮겨 붙는 순간 전세대란은 경기도나 중저가 단지부터 갑자기 찾아올 가능성이 높습니다. 이미 물밑에서는 사람들이 끓어오르는 온도를

버티고 있지만 곧 수요와 공급의 문제로 터져 나올 것이기 때문입니다.

전세대란은 없고 폭락 시즌이 이젠 부동산을 강타할 것이라고 생각하시는 분들도 한 번쯤 고민해볼 시장의 상황입니다.