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by Ariadne Sep 12. 2021

부동산 정책 실패론

재분배 정책의 역효과

1) 反시장주의적 개입

정부는 현 정부 들어 치솟는 부동산 시장을 잡기 위해 2017년 6·19 대책을 시작으로 현재까지 25건의 각종 부동산 정책을 내놨다. 그러나 부동산값 상승률이 역대 최고를 기록하고, 최근엔 매매·임대가격이 함께 폭등하면서 야권은 물론 여권 일부 인사들도 비판에 가세하고 있는 상황이다.

한국갤럽이 지난 11월 3~5일 전국 만 18세 이상 1002명을 대상으로 현 정부의 부동산 정책에 대해 물은 결과, 68%가 ‘잘못하고 있다’고 답한 것으로 나타났다. ‘잘하고 있다’고 대답한 응답자는 15%에 불과했다. 부정평가가 53%p 높았다. (출처: 정부 부동산정책?… "99.9% 완벽해도 0.1% 틈에 무너져”, 뉴스1,

2020.12.27.)

현 정부는 공평을 기치로 개인이나 집단에 대한 부, 재산, 권리 또는 기타 가치를 사회계층간, 인종집단 간의 분포상태를 재조정하는 재분배 정책에 주안을 두고 있다.

재분배 정책은 제로섬 게임(zero-sum game)상황으로 비용 부담집단과 수혜집단 사이에 갈등이 발생할 소지가 많으며, 부담집단의 반발이 있을 수 있다. 부동산 정책은 시장 안정뿐만 아니라 경기 활성화의 수단으로 사용되거나, 서민 주거생활의 안정 등과 같이 복지적 이고 시혜적인 성격을 지니고 있기 때문에 포지티브 섬(Positive-sum game)의 면도 가지고 있으나 양화는 부각되고 있지 않다.

오히려 시장의 반작용으로 가격이 폭등하여, 주식, 비트코인, 부동산 등의 위험자산에 투자(투기?)하지 않은 근로소득자의 진입장벽으로 작동되었다. 재분배를 기대했던 부동산 보유자(비용 부담집단)와 무주택자(수혜집단) 양쪽에서 실패론이 대두되고 있다.

슈나이더와 잉그램(Schneider와 Ingram)의 이론처럼 정부가 긍정적으로 인식하는 수혜, 의존집단의 Win과 부정적으로 인식하는 주장, 이탈집단측의 Lose결과 원했으나, 둘 다 Lose-Lose가 된 상황이다.

2) 유산계층(有産階級)에 대한 부정적 인식

정부는 부동산 시장을 불공정 경쟁이 이루어지는 실패한 시장으로 보고 있다.

정부의 부동산 정책을 보면 크게 3개의 규제 대상이 있다. 현 정부 들어 처음 부동산 규제 대상은 강남지역이었다. 다음은 다주택 투기꾼(또는 임대 수입 사업자**)이었다. 지금은 갭투자를 노리는 실수요자다.(최근 집값 폭등으로 대다수 주택구입자)

이들을 범죄자와 같은 이탈집단의 위치에 두고 21차례(혹자는 4차례) 직접적인 경제적(또는 징벌적) 규제수단***을 적용하고 있다.

**범법자처럼 취급되는 다주택자들의 면면을 들어다 보면 1세대 2주택자들이 대다수를 차지하고 3주택자는 극소수에 불과하다. 2,3주택자들은 거주주택을 제외한 주택은 전,월세로 주택 공급에 기여하는 측면도 있다. 전세로 주택을 보유중인 다주택자들은 임대보증금을 제외한 금액은 많아야 3~4억이고 적게는 2~3억에 불과한 서민들이다. 이들 다주택자들은 전세 안고 매입한 금액은 주택에 투자하는 것이 가장 안전하다는 판단 하에 주택을 더 소유한 것이고 미래에 여분의 화폐가치를 보존하기 위한 수단에 불과하다.

*** 규제수단은 개인이나 일부집단의 행위에 관하여 재산권을 행사하거나 그들의 행동의 자유를 구속, 억제하여 많은 사람들을 보호하거나 반사적으로 사회적 이익을 증진시키려는 목적을 가진 정책을 말한다.

3) 잦은 정책변동에 따른 정책 도구의 무력화

부동산 정책은 크게 시장적 기제로 공급정책 수단(신도시 개발, 뉴타운 개발, 재건축 사업, 다세대·다가구 주택 활성화, 임대주택건설, 보금자리 주택 등), 수요관리 수단(분양가 상한제, 토기거래 허가구역지정, 분양권 전매 제한)으로 나눌 수 있다.

금융정책 수단(금융지원, 대출규제 등), 세금(종합부동산세, 양도소득세 등)으로 구분할 수 있으며 금융정책과 세금은 넓게 보면 수요관리 수단에 포함된다고 볼 수 있다. 이런 수요공급 관리와 정책수단의 유효성은 사라진 것인가?

우리나라의 부동산 정책은 주기적으로 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 반복해왔다. 부동산 가격이 급등하면 긴급 부동산 대책을 발표하고 문제점이 발생하면 후속조치로 안정화 하는 형태다. 임기응변적 처방으로 인해 부동산 정책의 효과는 점점 약해지고, 잦은 정부 정책에 대한 국민들의 내성이 생겨 시장이 반응하지 않는 구조로 악화되었다.

이러한 정책 신뢰도의 하락에는 선심성 부동산 정책을 통해 정권에 대한 지지를 강화하는 등 비합리적인 변수도 많이 작용한 것도 크다.

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