당근이 부동산 중개 시장을 흔드는 법
당근이 부동산 시장에 진출하려는 이유와 당근 부동산 거래의 매력
당근 부동산 서비스를 분석하는 이유
1. 최근 당근 사용자가 당근을 사용하는 방식 중 가장 특이하고 재밌는 부분이 중고차 거래와 부동산 거래라고 생각했다.
2. 압도적인 MAU를 가진 서비스가 플랫폼 서비스를 확장해나가는 방법을 고찰해봄으로써 제품(서비스)의 비지니스를 고도화해 나가는 인사이트를 얻을 수 있을 것이라 생각했다.
당근은 부동산에 왜 관심을 가질까?
내가 내린 답을 요약하면 "큰 시장에 틈새 전략으로 침투할 수 있기 때문"이다.
어떤 제품이 성공하거나 실패하는 것은 제품 자체의 완성도가 아니라, 제품이 진출하는 시장에 있다고 배웠다.
규모가 큰 시장에 진출할수록 많은 돈을 벌 수 있는 한계가 커지지만 그만큼 시장에 경쟁자가 무수히 많을 것이고, 반면 규모가 작은 시장에 진출한다면 경쟁자가 많지 않아 타겟층을 잘 잡는다면 적지만 충성도가 높은 고객을 중심으로 제품이 입지를 견고하게 다질 수 있을 것이다.
그러므로 어떤 아이디어를 내고 실행을 함에 있어서 시장 조사는 필수불가결한 일이다. 어떤 아이디어가 떠올랐다면, 떠오른 아이디어가 확증편향에 빠져있는 것은 아닌지 검증하기 위해서, 아이디어를 실행함으로 인해 얼마나의 이익을 얻을 수 있을지에 대해서 시장조사가 면밀하게 이루어져야 한다.
당근이 부동산 관련 카테고리를 강화할 수 밖에 없는 이유
: 매력적인 부동산 시장 규모와 당근의 포지셔닝이다.
시장 규모
1. TAM: 국내 주거용 부동산 거래 시장 전체(대략 10조)
- 국내 주거용 부동산 거래 시장 전체 로 설정 이유
- 당근 부동산 서비스가 확장할 수 있는 포지셔닝과 최대 범위가 국내 주거용 부동산 거래까지 확장가능하다고 전제함(당근 특성상 O2O로의 확장성 가지기도 용이함)
- 현 거래비중 월세/전세, 원룸/오피스텔/아파트가 높음 > 상가를 다루는 부동산 플랫픔으로 적합한지는 검증 필요
- 국내 주거용 부동산 거래 시장 규모: 약 10조 원 이상 규모로 추정
- 10조의 근거: 인터넷 기사에서 10조 시장이라 언급한 바 있음
https://marketin.edaily.co.kr/News/ReadE?newsId=01492406642200408
2. SAM: 디지털 부동산 매칭 및 정보 서비스 시장(대략 1~2조 원)
- 디지털 부동산 매칭 정보 서비스 시장을 SAM으로 잡은 이유
- 당근의 현재 행보 - 아파트와 비아파트, 전월세 검색 플랫폼 이용자를 타겟팅하고 있음
- 그 근거로, 동네 주민이 매매와 임대를 위대 직접 게시한 글 뿐만 아니라 부동산 중개 업체의 글 또한 노출시키고 있음(다양한 매물을 보여주겠다는 취지 하에)
- 1~2조원의 숫자 근거: 프롭테크 시장 투자 유입액만 1조 이상
https://landvalueup.hankyung.com/wmlounge-20231012-0900/
3. SOM: 당근이 3년 내 점유할 수 있는 광고, 중개사 입점비, 간편 권리 분석 등의 유료 기능으로 얻는 수익(대략 3,000억 원~5,000억 원)
추산 근거(다소 설득력이 떨어질 수 있으나, 가장 유의미한 경쟁 플레이어의 매출
- 직방·다방 등 앱 매출: 1,500억+ 수준(다른 플레이어 포함 가정)
- 네이버부동산에 귀속될 법한 광고 매출: 최소 수백억~1,000억+(네이버 IR 자료 보면, 서치플랫폼 매출만 한해 4조에 육박, 이중 네이버 부동산으로 얻는 수익이 일부라고 해도 1,000억의 매출을 차지할 가능성 충분히 있음)
부동산 시장 동향
1. 월세 선호 급증
- 전세사기 공포가 확산되면서 월세 선호가 급증했다.
- 2024년 전국 월세 거래 비중이 57.6%를 기록하며 역대 최고치를 경신 > 2025년 월세 비중이 63%까지 상승했다.
2. 중개수수료 부담 증가
- 집값 상승으로 중개수수료 부담이 커졌다.
- 주거 이동이 잦은 경우 수수료 부담에 더욱 민감하다.
3. 직거래 플랫폼 친숙도
- 당근이 만들어낸 직거래 플랫폼 사용 문화
- 당근이 만든 문화로, 당근 플랫폼 생태계에 있는 유저 풀 활용하기 적합함
4. 직접적인 경쟁사가 없다.
- 직방: 직거래보다 중개사 광고 중심 수익 구조, 아파트 관련 서비스 확장에 집중
- 다방: 직거래보다 중개사 광고 중심 수익 구조
- 네이버 부동산: 직거래보다 중개 매물 보여주는 것에 초점 맞춤
당근이 쥐고 흔드는 시장은 직거래 시장이고, 여기에 지역 커뮤니티에 기반한 중개사 연결까지 더하는데, 가장 당근이 강점을 가진 직거래 시장을 선점한 유의미한 플레이어가 없다.
당근의 독보적인 포지셔닝
포지셔닝 맵
위 포지셔닝 맵을 통해 당근은 [직거래 + 비아파트] 영역에서 대형 플랫폼 중 사실상 유일한 플레이어라는 점을 알 수 있다. 기존 플랫폼들은 중개사 광고 수익에 의존하기 때문에 직거래를 적극 지원할 수가 없다. 수익 구조가 충돌하기 때문이다.
고객이 당근을 선택하는 이유
고객이 당근을 선택하는 이유는 아래와 같다. 비용, 신뢰, 편의면에서 타 플랫폼에 비해 경쟁 우위 가지고 있기 때문이다.
그렇다면 당근 부동산 서비스의 차별화 지점을 부각시켜 아래와 같이 표현할 수 있다.
당근 부동산은 중개수수료 부담을 느끼는 월세·원룸 실수요자에게 믿을 수 있는 상대방과 직접 거래하고 싶은 사람에게 동네 이웃과 직접 연결해 2,000만 MAU 커뮤니티 신뢰를 기반으로 한 중개수수료 없이 안전한 거래를 제공하는 하이퍼로컬 부동산 직거래 플랫폼이다.
이로써 월세 선호가 사회적 변화가 직거래 선호로 이어지는 현상이, 당근이라는 지역적 커뮤니티적인 특성과 맞물려 시장 장악력을 가지게 되었음을 설명함으로써 소동산 중개 시장을 흔들고 있는 이유에 대해서 알아보았다.
개인적으로 직방, 다방과 같이 부동산만 전문으로 하는 플레이어가 있는데도 불구하고, 당근이 주도적으로 의도하지 않았음에도 고객이 먼저 주도해 새로운 거래 양상을 만들어낸다는 지점이 흥미로웠다.
다음 게시글로, 당근의 부동산 서비스를 주제로 비지니스 모델 캔버스를 작성해본 내용을 설명해볼 예정이다.
