서울 집값이 오르는 이유 : 자본주의 시스템
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Aug 7. 2025
서울 집값은 왜 계속 오를까요?
많은 사람들이 부동산이 곧 폭락할 거라고 이야기합니다. 인구가 줄고, 출산율이 낮아지고, 영끌족이 무너진다면서요.
현실은 다릅니다. 서울 집값이 오르는 이유는 단순하면서도 구조적이에요. 자본주의라는 시스템 속에서 돈은 계속 풀리고 있는데, 서울이라는 공간 안에 집은 더 이상 지을 수가 없기 때문입니다. 수도꼭지를 틀어놓은 채 욕조 크기를 키우지 않는다면, 수위는 당연히 올라갈 수밖에 없어요. 이 글은 그 단순한 진실을 차근히 풀어보려 합니다.
서울 집값 논쟁과 ‘하락론’의 허점
언제나 그렇듯, 요즘도 부동산에 대한 논쟁이 참 많아요. 그만큼 우리나라 사람들은 부동산에 투자를 많이하고 신경을 씁니다. 미국의 주가지수라 생각하면 편해요.
“윗 세대가 아랫세대에게 집값 설거지를 바란다”, “집을 안 사는 게 답이다”는 식의 주장도 자주 들려옵니다. 하지만 이런 하락론자들의 말은, 지난 수십 년간의 데이터를 무시한 이야기예요. 서울 집값은 10년, 20년, 30년 동안 꾸준히 올랐고, 그건 ‘우연’이 아니라 ‘구조적 상승’입니다.
인구가 줄면 집값이 떨어질 거라고요? 정말 그럴까요? 서울 인구가 줄고 있는 건 사실이에요. 하지만 정작 집을 필요로 하는 사람(대기수요)은 여전히 많고, 무주택자들은 여전히 서울로 몰리고 있어요. 문제는 수요가 아니라 ‘접근 가능성’입니다. 지금의 사회 시스템에서는, 이런 현실에 적응하고 자산을 방어하는 게 더 중요해요. 서울 상급지 아파트는 에셋파킹의 개념이 되고 있습니다. 이 룰을 이해하고 생존하는 게 현실적인 전략입니다.
집값 폭락은 정말 가능한가?
“서울 집값이 폭락한다면 기회가 올 것”이라고 말하는 사람들이 유튜브에 너무나 많은데 정말 그럴까요?
만약 집값이 폭락한다면, 누군가는 분명히 그 집을 다시 사게 됩니다. 아무도 사지 않는다면 전세나 월세라도 살아야겠죠. 그런데 유동성은 계속 늘어나고 있으니, 전월세 가격은 또 오릅니다. 그러면 수익률이 좋아진 부동산은 다시 매수 대상으로 떠오르게 돼요. 하방지지를 해주는거죠.
예를 들어, 5억짜리 아파트 월세가 100만 원에서 150만 원으로 오른다고 가정해볼게요. 연 수익률이 4.8%가 되면, 은행 금리보다 훨씬 낫죠. 이런 상황에서 합리적인 투자자는 집을 삽니다. 그리고 시장은 다시 회복합니다. 이게 자본주의 시장의 ‘자연 복원력’입니다.
자본주의와 인플레이션의 작동 원리
사실 이 모든 현상의 바탕에는 ‘자본주의’가 있어요. 자본주의는 인플레이션을 숙주로 삼아 성장하는 시스템입니다. 돈은 계속 풀려야 해요. 그래야 사람들은 더 많은 물질을 갖고 싶어 하고, 더 열심히 일하고, 생산하고, 소비합니다.
사람들이 돈을 벌고자하는 모든 동기는 결국 ‘이기심’이에요. 빵집 주인이 빵을 굽는 건 자비심 때문이 아니라, 돈을 벌고 싶어서죠. 아담 스미스가 이미 300년 전에 국부론에서 설명한 내용이에요. 300년 전에 나온 개념이 자본주의고, 우리는 자본주의 사회실험 중이에요.
그래서 통화량 지표인 M2는 줄어든 적이 없습니다. 항상 돈은 늘어나요. 이것이 자본주의의 본질이고, 인플레이션이 항상 잠재적으로 존재하는 이유입니다.
서울 집값 상승의 핵심:
유동성 증가 + 공급 부족
앞서 말했듯, 유동성이 계속 증가하는 자본주의 시스템 안에서, 집은 돈이 머무르는 안전자산이에요. 그런데 서울은 공급이 막혀 있어요. 재개발·재건축 규제로 인해 새로운 아파트를 지을 수 없고, 신규 택지는 거의 없습니다.
수도꼭지를 틀면 물이 계속 나옵니다. 그런데 욕조가 너무 작아요. 물이 넘칠 수밖에 없죠. 서울의 아파트가 좋아서가 아니에요. 돈이 많아져서 오르는 겁니다. 이런 상황에서 공급이 막히면? 당연히 가격은 오를 수 밖에요.
정부 정책은 왜 실패했을까?
서울 공급 부족의 책임은 개인이 아니라 정부에게 있습니다.
정부는 다주택자를 규제하고, 법인을 막고, 영끌족을 조롱했어요. 하지만 집값은 더 올랐습니다. 왜냐면 공급을 막았기 때문입니다. 종부세, 양도세, 재건축 초과이익 환수제, 취득세 중과세까지 온갖 세금으로 공급자를 위축시켰죠.
결과는 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 나타났습니다. 다주택자 규제로 인해 사람들은 강남, 용산 같은 지역의 한 채에 몰립니다. 고가 아파트 쏠림 현상이 심화된 거예요. 그런데 이제 와서 ‘똘똘한 한 채’를 또 규제한다고요? 그건 원인과 결과를 바꿔서 본 겁니다. 근본적인 문제는 ‘공급’이에요.
앞으로 서울 집값은 어떻게 될까요? 단기적으로는 조정을 받을 수 있겠죠. 정부가 계속 누르려고 할테니까요. 하지만 한 편에서는 돈을 계속 풀고 있습니다. 욕조 속에 벽을 쳐두고 공간을 분리하려 노력하지만 결국 한 욕조 속에 있고, 서울 아파트는 계속 오를 수밖에 없습니다.
왜냐면 서울은 공급이 막혔고, 유동성은 계속 풀릴 것이기 때문입니다. 그래서 현명한 사람은 이미 이 구조를 알고 있어요. “올해 안 사면 내년에 후회한다”는 말이 2023년, 2024년, 2025년 모두 맞았죠. 앞으로도 그럴 가능성이 높습니다. 그래서 빨리 사고 발 뻗고 자는게 최고입니다. 떨어지면 사야지 하는 신포도 전략은 옛날도 지금도 미래도 안먹힐거에요. 정책을 기대하기보다, 자본주의와 인플레이션의 구조를 이해하고 나만의 생존 전략을 세워야해요. 모든 시장의 본질은 자본주의입니다.
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