서울 아파트 가격은 어떻게 될까?
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Jun 13. 2025
최근 서울 아파트
가격의 상승세가
이어지고 있죠.
하지만 이런 말도 종종 들려요
서울 아파트는 이제
너무 올라서 끝이야
이런 말이 반복될수록, 서울 아파트는 또 한 번 오르고 있어요. 단순하면서도 구조적인 세 가지 이유 때문인데요, 인플레이션, 입지에 따른 양극화, 그리고 대출 정책이라 할 수 있어요. 부동산은 누구나 살 곳이 있어야하기에 필수재인데 특히 대한민구의 모든 산업, 문화, 경제 등이 모여있는 서울, 그 중에서도 균질성이 있는 아파트 가격에 대해 얘기해볼까요.
돈의 가치는 떨어지고,
자산의 가치는 오른다
우리는 매일 돈을 쓰며 살아가요. 그런데 이 돈의 ‘가치’는 시간이 갈수록 떨어지고 있어요. 이것이 바로 인플레이션입니다. 10년 전 5천 원으로 먹던 점심이, 이제는 9천 원이 넘어가는 걸 보면 느껴지죠. 그런데 여기서 중요한 건, 돈의 가치가 떨어질수록 자산의 가치는 상대적으로 오른다는 사실이에요.
부동산은 대표적인 실물 자산이에요. 특히 서울 아파트는 단순한 주거용 자산을 넘어서, 대한민국 경제 중심지에 위치한 ‘희소한 실물 자산’이에요. 공급은 정해져 있고, 수요는 꾸준하니까요.
이런 구조에서 정부가 돈을 푼다든가, 저금리 기조가 유지된다면 시장에 돈이 더 많아지고, 돈의 가치는 더욱 희석돼요. 그러면 자연스럽게 ‘물건의 가치’, 특히 ‘희소한 자산의 가치’는 더 올라가게 돼요. 이를 ‘위풍재’라고도 하는데요, 서울 아파트는 그 대표주자입니다.
물건의 가격이 오르는 것은 당연한 거에요. 정치인들이 표를 얻기 위해서 선심성 복지, 보편적 복지를 주장할 수록 화폐의 가치는 빠르게 하락하고, 각종 자산과 물건들의 가치는 반대로 빠르게 상승할거에요.
입지에 따라 오르는 곳만
오르는 양극화가 더 심해진다
사람들은 이제 단순히 “아파트냐 아니냐”로 부동산을 보지 않아요. “어디에 있는 어떤 아파트냐”가 중요해졌어요. 이는 입지 뿐만 아니라 개별 상품성 까지 본다는 의미에요. ‘얼어죽어도 신축 : 얼죽신’이라는 단어도 여기서 비롯된 현상이죠. 입지도 입지지만 상품성까지 따지지,자산 양극화 현상이 더 가속화 될 수 밖에요.
강남·서초·용산 같은 지역은 여전히 교통, 학군, 브랜드, 직장 접근성 등 모든 요소에서 경쟁력이 있어요. 이 동네들에서는 구축 아파트도 개발호재가 있다는 이유로 가격이 올라요. 반면 외곽 지역이나 노후 단지들은 오히려 가격이 정체되거나 하락하기도 해요. 같은 서울이어도 오르는 곳과 오르지 않는 곳이 명확하게 나뉘는 시대가 된 거죠.
이제 사람들은 무조건 부동산을 사기보다는, ‘이왕이면 더 좋은 입지에 투자하자’는 심리가 강해졌어요. 이런 수요 쏠림은 특정 지역의 가격을 더욱 끌어올리고, 양극화는 더 깊어져요. ‘서울 아파트는 다 오른다’는 말은 이제 더 이상 맞지 않아요. “서울 안에서도 오르는 곳만 오른다”가 더 정확한 표현이에요.
대출은 시장의 실질적인 연료다
마지막으로 가장 중요한 포인트는 대출이에요. 많은 사람들이 집을 살 때 자산이 아니라 부채로 구매를 해요. 이건 현실이고, 나쁜 게 아니에요. 오히려 주택담보대출은 건전한 부채에 가까워요. 문제는 그 대출을 얼마나, 어떻게 열어주느냐에 따라 시장의 온도가 달라진다는 점이에요.
2022~2023년에는 DSR 규제, 금리 인상 등으로 인해 매수 심리가 크게 위축됐어요. 이유는 단순해요. 돈을 빌리기 어려우면, 집을 살 수 있는 사람이 줄어들기 때문이에요. 그런데 2024년 하반기부터 조금씩 기류가 바뀌고 있어요. 생애최초 구입자에 대한 대출 완화, 정책 모기지 확대 등으로 정부가 다시 시장을 유연하게 만들고 있는 상황이에요.
서울 아파트 시장은 정부 정책에 민감하게 반응해요. 말 보다 행동이라고 하죠? 이 분야도 마찬가지에요. ‘집값을 잡겠다’는 말보다, 실제로 ‘대출을 풀어주느냐 막느냐’가 시장에는 훨씬 큰 시그널이에요. 따라서 앞으로 서울 집값의 방향은 정부의 대출 정책이 얼마나 유연하게 적용되느냐에 따라 달라질 가능성이 커요.
주식은 가격을 보고 사고,
부동산은 입지를 보고 사야하는데,
사람들은 종종
주식을 어떤 회사냐의 문제로 착각하고,
부동산은 가격을 보고 산다.
