왜 우리는 주택 규제가 이렇게 많은 걸까?
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Jun 17. 2025
우리나라에서 살아가는 사람이라면
누구나 한 번쯤은 이런 생각을
해본 적이 있을 거예요.
왜 이렇게 집을 사거나 갖는 게 힘들까?
왜 세금도 많고, 대출은 막히고,
갖가지 조건이 따라붙을까?
특히 무주택자라면 상대적인 박탈감을 느낄 수밖에 없고, 유주택자라면 복잡한 세금과 규제에 피로감을 느낄 수 밖에 없고요. 이렇게 사회 전체가 ‘집’이라는 하나의 자산에 대해 지나치게 민감하게 반응하는 이유는 뭘까요?
집은 ‘사는 곳’이 아니라 ‘사는 삶’
한국에서 집은 단순히 비를 피하고 잠을 자는 공간을 넘어서, 삶의 질과 계급, 자산의 크기를 결정하는 기준이 되었어요. 더 솔직하게 말하면, 집값 = 내 자산의 거의 전부라는 말도 과장이 아니에요. 그래서 누군가는 ‘내 집 마련’이라는 말에 목숨을 걸고, 누군가는 이미 가진 집으로 ‘자산 불평등’을 상징하게 돼요.
정부가 규제를 시작하게 된 가장 큰 이유 중 하나도 이거예요. 집을 소유한 사람과 소유하지 못한 사람 사이의 간극이 너무 커졌기 때문이에요. 이 간극은 단지 돈의 문제가 아니라, 기회의 문제이고, 세대 간 갈등의 뿌리이기도 해요.
수도권 집중과 공급의 한계
서울과 수도권은 우리나라 인구의 절반 이상이 몰려 있는 지역이에요. 그런데 땅은 한정되어 있고, 개발할 곳은 점점 줄어드니 집값이 오를 수밖에 없죠. 정부 입장에서는 이런 과열을 “시장 자율에 맡기기엔 너무 위험하다”고 느끼게 돼요.
정부는 공급이라는 어렵지만 확실한 정수를 놔두고 대출관리, 세제 규제라는 잔기술에 집착하고 있죠. 잔기술은 처음 한두번 쓸 때만 통하는건데 주구장창 잔기술만 쓰려고 해요. 장기플랜으로 공급을 늘리면 될 일을, 늘 눈 앞의 일만 급급하여 대출을 죄고, 전매를 금지하고, 재건축을 까다롭게 만들어요.
공급을 늘려 집값을 낮추겠다는 공약은 매번 등장하지만, 실제로는 토지 규제, 주민 반대, 정치적 이해관계가 얽혀서 제대로 진행되지 않아요. 그래서 정부는 공급을 늘리는 대신 수요를 억제하는 방향으로 정책을 짜게 돼요.
수요는 고무줄 같아서 언제든 늘었다 줄었다 할 수 있어요. 즉, 집 값을 잡을 수 있는 건 수요가 아니라 공급인데 변죽만 올리는거죠.
부동산은 곧 정치
한국에서 부동산 정책은 경제정책인 동시에 정치 전략이에요. 선거 때마다 부동산 공약이 빠지지 않는 것도 이런 이유예요. 서울 집값 하나만으로도 정권이 흔들릴 정도로 민감한 이슈가 되었기 때문에, 정부는 항상 ‘국민의 눈치’를 보면서 정책을 내놓게 돼요.
문제는 이런 정치적 접근이 반복되면서 시장은 신뢰를 잃게 되고, 정책은 점점 더 복잡하고, 제한적이고, 일관성 없는 방향으로 흘러간다는 점이에요. 누군가에게는 “지금 집 사야 하나?“가 단순한 고민이 아니라 삶 전체의 전략이 되어버렸어요.
'투기’라는 프레임
정부는 투자자와 실수요자를 분리해서 정책을 설계해요. 그리고 투자자들을 “불로소득을 노리는 투기세력”으로 간주하는 경우가 많아요. 물론 일부 갭투자나 분양권 전매는 시장 왜곡을 일으킬 수 있지만, 과도한 규제로 인해 선의의 투자자나 다주택자들도 일괄적으로 규제의 대상이 되곤 해요. 이젠 그 불로소득울 노리는 세력의 범주가 확대되어 일반 시민들도 대상이 되고 있지만, 위정자들은 부동산을 자산상승의 수단으로 사용하고 있죠. 솔직하지 못해서 그래요. 시장에 맡기고 인정하면 될 것을. 내가하면 투자, 네가하면 투기니까요.
문제는 여기서 정책의 신뢰성이 흔들린다는 점이에요. 시장은 장기적인 예측 가능성을 원하는데, 정부는 정권이 바뀔 때마다 규제 완화 재강화 또 완화 이런 식으로 왔다 갔다 하거든요.
과세는 정부의 메시지
한국은 조세 정책을 통해 사회 메시지를 전달하는 나라예요. 대표적인 예가 종합부동산세, 양도세 중과, 실거주 요건 강화 같은 정책들이에요. 이런 제도들은 세금을 걷는 목적 외에도 “이제 집은 투기 대상이 아닙니다”라는 경고의 의미를 갖고 있어요.
하지만 이런 정책들이 늘 공정하고 실효적인가? 라는 물음에는 여전히 많은 사람이 고개를 갸웃거리게 돼요. 정부가 세금을 부과하면, 집주인들은 세입자들에게 세금을 전가해요. 자연스러운 현상이죠. 결국 세입자들만 더 높은 비용으로 거주를 해야하는 상황이 되어버려요.
집이 단지 ‘집’이 아니기
때문에 생기는 일
결국 한국에서 집은 주거 공간만이 아니고, 그 안에는 자산, 계급, 미래, 정치, 기회, 세금, 심지어 불안감까지 모두 녹아 있어요. 그래서 한국의 부동산 정책은 늘 과잉 반응처럼 보일 수밖에 없어요.
이 문제를 푸는 열쇠는 단순히 세금 몇 개를 조정한다고 해결되지 않아요. 사회 전체가 ‘집’에 부여한 상징성을 좀 더 건강하게 바꾸는 것, 그리고 정부는 ‘단기처방’보다 예측 가능하고 일관성 있는 제도를 설계하는 것이 중요해요.
지금도 누군가는 내일 집값이 오를까, 내릴까를 걱정하며 잠을 설치고 있어요. 그만큼 우리는 아직 ‘집다운 집’을 제대로 누릴 수 있는 사회를 만들지 못했는지도 몰라요.
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