정부의 이번 임대주택 활성화 정책은 어떤 의미일까?
정부가 지난 13일 주거복지 로드맵 중 하나로 '임대주택 등록 활성화 방안'을 내놨다. 지난 11월 공공임대주택 100만 호 공급계획을 밝힌 데 이어 두 번째 주거복지 대책이다.
정부가 생각하는 주거복지의 방향은 크게 두 가지이다. 첫 번째는 공급을 늘리는 방향, 두 번째는 이미 공급된 물량은 안정적으로 관리하는 방향. 이번 대책은 그 중 두 번째에 속한다.
사실 서울, 수도권 중요 도시 등은 택지확보 등의 문제로 이제는 대단위 공급물량을 확보하는 데 큰 제한이 있다. 그래서 정부가 눈을 돌린 것은 바로 '주거 안정성'이다.
자료에 따르면 2016년 기준 전체 1,937만 가구 중 835만 가구가 임차가구고 이 중 580만 가구가 개인이 임대하는 주택에 전월세의 형태로 거주하고 있다. 이중 임대사업자로 등록된 자가 임대하는 주택의 비율은 13%밖에 되지 않는다. 이것도 최근 4년간 두 배 가량 증가한 수치다.
문제는 미등록 사업자의 주택이 주거복지의 사각지대에 내몰릴 가능성이 크단 점이다. 임대주택 거주자의 평균 거주기간은 3.5년밖에 되지 않는다. 지난 10년간 전국 아파트의 전셋값 상승률은 73%에 달한다.
국토교통부는 이번 대책을 내놓으면서 "자가보유 촉진, 공공임대주택 확대가 현실적으로 어려운 상황에서 임차 가구의 주거불안을 해소"하기 위해 "임대 기간이 보장되고, 임대료 인상이 제한되는 등록임대주택으로 전환할 필요"가 있고 "이를 위해 임대주택을 등록에 따르는 부담은 줄이고, 혜택은 늘려 집주인들의 자발적인 등록을 촉진함으로써 집주인과 세입자가 상생할 수 있는 임대차 시장을 구축"하겠다고 설명했다.
내용을 살펴보면 임차인 입장에서는 꽤 솔깃한 내용이 포함되어있다. 일단 임대주택으로 등록되면 월세 및 보증금의 상한선이 5%로 제한된다(민간임대특별법 제44조). 임대 기간도 4~8년으로 보장된다. 임차인 입장에서는 보장이지만 임대인 입장에선 제한이다. 여태까지 임대인이 등록을 꺼렸던 이유기도 하다.
앞서 언급한 내용은 이번에 새로이 발표된 대책이 아니다. 등록된 임대주택이라면 당연히 따라야 하는, 법에서 정해진 내용이다. 이번 대책은 '임차인을 위한 대책'을 마련한 것이 아니라 바로 '임대인이 임대주택을 등록하게끔 유도'해서 제도의 테두리로 오게 하려는 대책이다.
정부는 임대사업자들이 임대주택을 등록하게 하기 위해 당근과 채찍을 모두 꺼냈다.
당근부터 살펴보면 이렇다. 우선 지방세가 감면된다. 임대주택에 대한 재산세 감면은 원래 2018년 말에 일몰 예정이었지만 정부는 이 기간을 2021년까지 연장하기로 했다.
양도소득세도 감면된다. 정부는 임대인이 8년 이상 주택을 임대하는 경우 양도세 장기보유특별공제 비율을 기존 50%에서 70%까지 상향 조정하며 다주택자에 대해서도 양도소득세 중과세를 배제하기로 했다.
이외에도 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제, 건강보험료 할인 등 다양한 혜택이 제공된다.
정부가 내놓은 채찍은 간단하다. 세금을 제대로 매기는 것. 정부는 내년 4월부터 국세청, 국토부, 행정안전부의 자료를 토대로 임대사업자 DB를 구축하겠다고 밝혔다. 등록임대사업자가 아니더라도 제대로 과세할 자료를 만드는 셈이다.
게다가 내년 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과세가 실시되면 양도소득세를 내느니 임대주택으로 등록을 유도한다는 게 정부의 생각이다.
한 부동산 업계 관계자는 언론사와의 인터뷰에서 "양도세 중과배제, 종부세 합산배제 혜택 등을 감안하면 3주택자 이상자이고 임대소득이 높을 경우 임대사업자 등록을 하는 게 유리하다"면서도 "연 2000만 원 임대소득이 나는 2주택자는 사업자등록을 하지 않는 것이 유리한 상황"이라고 지적했다.
정부는 이에 대해 반론을 제기했다. 국토교통부는 "연간 임대소득 2천만 원 이상인 경우는 현재도 종합과세 대상으로 소득세와 건보료를 이미 납부하고 있으므로 소득세와 건보료에 대한 추가적인 혜택은 없으나, 연간 임대소득 금액과 관계없이 감면이 가능한 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등 다양한 세제감면 혜택을 받을 수 있다"고 설명했다.
한편, 국토교통부는 이번 대책을 발표하면서 임차인을 위한 대책도 추가 발표했다. 지금까지는 전세금반환보증보험에 가입하려면 집주인의 동의를 받아야 했지만 이를 폐지한다고 밝혔고 집주인의 임대차계약 갱신 거절 통지를 기존 1개월 전까지에서 2개월 전까지로 당겼다. 그리고 다른 담보물권보다 우선 변제받을 수 있는 임차인의 보증금 액수를 높이기로 했다.
