경매로 '돈 버는 비법' 3가지
파워컬리지 <10배경매학교>
잠시 주춤했던 경매시장이 다시 열기를 내뿜고 있습니다. 낙찰가율은 다시 반등하고, 최근 지방에서는 100%가 넘는 고가낙찰도 이어졌습니다.
하지만 수도권에서는 소폭이지만 하락세가 지속되고 있는데다, 평균 응찰자수 역시 줄어든 양상을 보였습니다. 부동산 가격 진폭이 크고, 각종 경매 지표들이 다른 시그널을 보내는 혼란기인 만큼, 시일이 지난 가격 정보 등으로 낙찰가를 상정할 경우 큰 손해도 입을 수 있을 것으로 보입니다. 여러 지표들을 확신할 수 없는 만큼, 더욱 철저한 임장과 시세 확인이 필요한 시점입니다.
집장만이 아닌, 재테크를 목적으로 경매를 할 경우 '시세조사'가 특히 중요하다.
재테크, 즉 투자를 목적으로 한다면 물건을 선택하는 기준이 집 장만이 목적일 때와는 전혀 달라집니다. 우선 자신이 다니는 직장과의 거리나 교육 여건 등을 고려하지 않아도 됩니다.
임대수익을 노리기 위한 투자 포인트는 해당 부동산을 임대로 내놨을 때 임대가 잘 나갈 것인지 여부입니다. 아니면 좀 더 멀리 내다봐, 공장 지대나 낙후 지역 이라고 하더라도 향후 재개발 가능성까지 염두에 두고 유동인구가 많은 곳을 선택해 남들보다 한발 빠른 투자를 할 수도 있습니다.
특히 재테크를 위한 투자 목적의 경우, 초기에 투자한 비용을 얼마나 빨리, 또 얼마나 많이 회수할 수 있느냐가 관건이 됩니다. 왜냐면 이렇게 회수한 돈이 다음 투자를 위한 종잣돈이 되기 때문입니다. 따라서 투자 목적인 경우 임장 활동을 통한 철저한 시세조사가 특히 중요합니다.
'돈 되는 곳'에 투자하는 것이 핵심이다.
재테크가 목적이라도 노리는 것이 임대수익인지 아니면 매매를 통한 차익인지에 따라 투자 방향과 방법이 달라집니다. 하지만 중요한 것은 재테크가 목적이라면 ‘돈 되는 곳’에 투자를 해야 한다는 것입니다.
그런 곳이 아니라면 당연히 임대나 매매가 잘 안 돼, 돈이 묶일 수 있습니다. 매매가 된다 해도 차익이 적은 편이고, 임대를 줄 때도 월세를 많이 받기 힘듭니다.
재테크를 위해 경매를 한다면, 정부의 부동산 정책, 특히 주거지역 공급에 대한 부분을 예의 주시해야 합니다. 그럼 입찰할 물건을 고르는 데 많은 도움이 될 것입니다.
예를 들어, 더 이상의 신도시를 개발하기보다는 도심의 인프라가 잘 갖추어져 있으나 주거환경이 열악한 지역을 중심으로 개발하겠다는 현 정부의 정책 방향과 같은 것입니다. 이는 앞으로 부동산 경매 투자의 주요 포인트가 될 수 있습니다. 특히 서울의 경우, 예전 뉴타운지역이나 재개발지역을 중심으로 개발이 진행될 가능성이 높아졌습니다. 또한, 국제업무단지인 용산, 한강르네상스 사업지였던 성수, 자양동 일대 등은 다시금 개발 바람을 탈 것입니다.
이처럼, 도심 노후 지역을 개발한다면 재테크 측면에서 더할 수 없는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 개발되지 않는다 해도 손해 볼 것은 없습니다. 경매는 일반적인 부동산 거래시장이 아니라 도매시장 격입니다. 도매가로 취득했으니 현 상태만 유지하더라도 1~2년 뒤 처분하면 투자금 대비 많은 이익을 얻을 수 있습니다.
'돈 되는 곳' 찾는 방법 3가지
1. 돈 되는 지역에 집중하라.
경매를 하는 이유가 시간적·경제적 자유를 찾기 위해서라면, 돈 안 되는 지역에 수십 채를 가지고 임대수 익을 노려서는 안 됩니다. 만약 임대수익을 노릴 것이라면 주택 수를 늘리기보다는 돈 되는 지역에 서너 채를 낙찰받는 것이 훨씬 낫습니다.
20~30채의 집으로 월 200만~300만 원의 수익을 올리고 있는 사람은 돈 안 되는 지역에 투자했기 때문입니다. 만약 돈 되는 지역에만 투자할 수 있다면, 월세만으로 한 달에 수천만 원을 버는 사람도 분명 존재합니다.
매매와 임대는 경매 사이클의 대미를 장식하는 중요한 요소입니다. 그러므로 물건을 고를 때부터 이 요소를 염두에 두어야만 합니다. 쉽게 말해, ‘돈 되는 곳’이 아니면 매매할 때 좋은 값을 받기 힘듭니다. 임대를
주고 월세수익을 받으려 해도 임대가 잘 안 될 수 있습니다. 그러니 처음부터 매매/임대가 잘될 곳을 찾아야 합니다.
아직까지는 서울과 그 인근이 투자처로서 가치가 높습니다. 만약 지방에 사는 사람이라면 관리하기 편하게 자신이 사는 곳 위주로 유료 경매정보 사이트를 이용하는 것도 괜찮은 방법입니다. 단, 이때도 그 지역에서 돈이 될 만한 곳을 찾아봐야 합니다.
2. 유료 경매 사이트를 활용하라.
최근에는 유료 경매정보 사이트가 무척 많습니다. 그중에서 어떤 곳을 이용할 것인지는 각자의 취향에 달려 있습니다. 유료 경매정보 사이트에는 대법원 법원경매정보에 있는 기본 자료 외에도 전입세대 열람서, 등기부등본상의 권리분석, 예상되는 채권자와 세입자 등의 배당순서와 배당금액, 최근 인근 지역의 유사물 건 낙찰사례와 낙찰률, 낙찰가율 등 많은 자료가 있습니다. 또한, 이런 사이트의 이용료는 생각보다 비싸지 않습니다. 전국의 모든 정보를 열람하는 데는 한 달에 10만 원 이상이 들기도 하지만, 특정 지역으로 한정 한다면 3만 원 안팎으로 한 달간 이용할 수 있습니다.
물론 무료로 이용할 수 있는 대법원의 법원경매정보 사이트를 활용하는 경우도 많습니다. 하지만 이 정보는 누구나 쉽게 얻을 수 있는 정보이기 때문에, 같은 정보만 가지고 경쟁하려는 사람들 사이에서 치열하게 싸워야 합니다. 같은 물건에 대해서 기본 정보만 가지고 입찰 하는 경우, 고급정보만 가지고 입찰하는 경우에 따라 결과가 크게 달라진다는 사실을 염두에 두시길 바랍니다.
3. 지도책을 구입하고, 부동산 정책을 관망하는 안목을 키워라.
“스마트폰만 열면 지도가 다 나타나는데 지도책이라니, 너무 시대에 뒤떨어진 거 아닙니까?”
이런 질문이 나올 법도 합니다. 하지만 지도책에는 인터넷보다 뛰어난 점이 있습니다. 우선 지도책에는 물건지 주변지역의 개발사항들을 한눈에 볼 수 있도록 표시가 되어 있습니다. 인터넷 지도에는 없는 재개발지역이나 뉴타운지역의 경계가 잘 표시되어 있다는 것이 지도책의 큰 장점입니다. 자신이 투자할 곳을 정했다면, 해당 지역이 자세히 나와 있 는 최신판 지도책을 구매하세요.
그리고 인터넷으로는 지도를 찾아볼것이 아니라 수시로 정부의 부동산 정책을 찾아보고, 만약 새로 생기거나 사라지는 정책이 있다면 이런 사안이 자신의 투자에 미칠 영향을 생각해보아야 합니다. 그래야 미리 대비할 수도, 더 나은 투자처나 투자 방법을 모색할 수도 있습니다.
10배경매학교8주과정 : http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=31
월 1000만원 임대수익 만들기 : http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=19
