부동산 재테크 성공법 : 조물주보다 건물주?
앞으로 10년 안에 무슨 일이 있어도 건물주가 되어라!
그냥 하는 말이 아니다. 우스갯소리로 ‘조물주 위에 건물주 있다’는
말이 있을 정도로 건물주, 즉 임대주가 소위 ‘갑’인 시대가 됐다.
사회적으로 ‘갑질’이 논란인데, 이는 어떻게 보면 갑의 위치에
놓인 사람은 그처럼 막강한 힘을 갖게 된다는 사실을 역설하는
것일 수도 있다. 그리고 적어도 앞으로 10년은 임대주가 확실히
갑인 세상이 될 것이다.
창업해서 인생을 바꾸려는 사람도 많다.
하지만 기획재정부에 따르면 창업 성공률은 20퍼센트에도 미치지 않는다.
부푼 꿈을 안고 창업했다가 전 재산을 날리고 빚더미에 앉는
사람이 부지기수다. 그들 대부분은 창업할 때 어딘가에 임차인으로 들어가는데,
임차인은 망해서 나가더라도 임대주는 망하지 않는다. 어차피 다
른 임차인이 들어와 임대주의 재산을 불려줄 테니 말이다.
이 말이 불쾌한가? 그럴 수도 있다.
하지만 현실이기도 하다. 현실이 불쾌하다면, 그
렇게 불쾌한 입장에 놓이지 않도록 해야한다.
왜 앞으로 10년인가?
왜 사람들은 창업에 열을 올릴까?
그리고 나는 왜 앞으로 10년 안에 ‘슈퍼갑’인
임대주가 되어야 한다고 말하는가?
당연히 이유가 있다.
이미 잘 알고 있겠지만, 베이비붐 세대의 은퇴가 현실로 다가오고 있다.
그리고 베이비붐 세대가 1955년부터 1965년까지 대략 10여 년에 걸쳐 있다.
이들은 2010년 초반부터 본격적으로 은퇴하기 시작했고,
앞으로도 약 10여 년 후까지 이들의 은퇴가 이어질 것이다.
미래에셋 강창희 소장의 말을 빌리자면 우리나라의
80퍼센트 이상이 노후자금에 대한 준비가 되어 있지 않다고 한다.
전체 710만 명인 베이비붐 세대 10명 중 8명은 자산이 집 한 채뿐
이다. 평균 수명이 80세를 훌쩍 넘어선 시대,
남은 30년을 퇴직금만으로 먹고살 수는 없으므로 이들의 은퇴는
창업과 연결될 수밖에 없다.
이런 상황을 우리보다 20년 먼저 겪었던 일본에서는
소자본 창업 러시가 이어졌다. 이들의 창업은 큰 규모가 아니라
자신의 일자리를 마련하는 데 그치는 ‘생계형 창업’이었다.
사회가 일자리를 마련해주지 못했기 때문에 자신의 보유자산을
투자해서 먹고살 정도의 돈을 벌어들일 수 있는 창업을 했다는 의미이다.
자신의 보유자산으로 창업해야 하는 대다수 은퇴자는 유일한
자산인 아파트를 팔고 작은 집으로 ‘다운사이징’한다. 이때 생긴
차익금으로 창업하는 것이다. 이를 따져보면 이들의 창업 자금이
얼마가 될 것인지 대략 알 수 있다. 이들은 크게 두 부류로 나뉜다.
첫째, 은퇴자들의 80퍼센트를 차지하는 2억~3억 원 수준의 30
평대 아파트를 보유한 사람들로, 대출 50퍼센트에 해당하는 금액
과 새로운 주거비를 제하면 가용 금액이 5,000만~1억 5,000만 원
사이가 된다. 다른 부류는 면적 40평 이상, 5억~7억 원대의 아파
트를 보유한 사람들로, 역시 대출 50퍼센트에 해당하는 금액과 새로운
주거비를 제하면 가용 금액이 2억 5,000만~4억 원이 된다.
대다수는 은퇴 이후 30평대 아파트를 팔아, 거주할 집을 월세
로 구하고 남은 돈으로 여생을 버틸 생활비를 마련한다. 이때 손
에 쥔 자금이 위에서 살펴보았듯이 1억 원 안팎이라는 것이다.
그래서 프랜차이즈 업체들이 집중하는 아이템은 대부분
1억 원으로 창업할 수 있는 것들이다.
모든 은퇴자가 창업을 택하지는 않을 것이다.
창업 성공률이 20퍼센트도 안 된다는 사실을 그들도 잘 알기 때문이다.
그러나 안타깝게도 대안이 없어 어쩔 수 없이 창업전선에 뛰어드는
사람이 부지기수고, 그렇게 수요가 증가함으로써
상가를 가진 사람은 엄청난 수익을 올리는 것이다.
베이비붐 세대의 은퇴가 이어질 앞으로의
약 10년간 임대주가 되어야 하는 이유다.
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