부동산경매 권리분석 '주의사항'

10배경매학교 

                                   

    권리분석은 등기사항 전부증명서상의 말소기준등기(권리)가 될 수 있는 등기 중 최선순위설정일자와 주택임대차보호법 제3조의 임차인의 대항력 발생시점을 비교해 대항력 유무를 판단하는 것이다. 이는 권리분석의 첫 단계이기도 하다. 

임차인의 대항력은 임차인 본인 뿐만 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 포함된다. 세대주의 전입일자가 기준이 아니라 세대원 중 전입일자가 가장 빠른 사람의 전입일자를 기준으로 대항력을 판단한다. 임차인의 전입일자를 확인하려면 법원의 매각물건명세서, 현황조사서, 법원의 해당경매사건의 기일명세서 등을 인쇄해 가까운 주민센터에서 해당경매사건의 전입세대열람을 신청해 확인할 수 있다.

전입세대 열람내역에서 확인할 사항은 세대주의 전입일자가 아닌 최초 전입자의 전입일자를 확인해야 한다. 동거인이 있는 경우에는 동거인의 전입일자도 확인해서 최선순위설정일자와 비교해 대항력 유무를 판단해야 한다.

또 권리분석을 할 때에는 입찰 경매사건의 좌우 측의 해당 호수가 바뀌었는지 확인해야 한다. 경매사건에서는 건축물대장 상의 현황도와 실제 사용하는 부분의 좌우 호수가 바뀐 경우도 있어 낙찰을 받고 주민센터에서 건축물 현황도를 발급받아 확인해야 한다.

재개발지역의 물건을 투자하는 경우에는 등기사항 전부증명서상의 대지권의 표시와 대지권비율의 표시부분을 확인해야 한다. 대지권비율의 표시에 원대지의 표시가 기재돼 있는 경우에는 문제가 없으나, 다를 경우에는 원대지의 표시를 기준으로 대지권의 비율을 계산해야 한다.

대지권비율의 표시가 중요한 이유는 재개발이나 재건축 시에 관리처분단계에서 기존 주택의 감정평가액을 산정할 때 조합원이 많고 분양가구 수가 적은 경우에는 산정금액에 따라 아파트를 분양받지 못하고 청산될 수도 있기 때문이다.

입찰하고자 하는 물건이 근린생활시설을 무단으로 용도 변경하여 주택으로 이용하고 있는지도 확인을 해야 한다. 법원의 매각물건명세서에 근린생활시설(사무소, 소매점)이라고 기재돼 있는 사실을 모르고 다세대주택으로 알고 낙찰을 받은 경우에는 매각불허가신청을 하더라도 받아들여지는 경우가 거의 없기 때문이다. 이런 경우에는 대개 입찰보증금을 포기해야 하는 경우가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.

피해를 방지하기 위해서는 일반 매매나 경매로 주택을 구매하더라도 건축물대장을 반드시 확인해야 한다. 다세대주택을 신축할 때에는 주차장법 강화로 인해 1세대당 1대의 주차장을 확보해야 하기 때문에 건축주 입장에서는 수익부분이 낮아져 근린생활시설과 다세대로 허가를 받아야 한다. 준공검사를 받은 뒤로는 근린생활시설을 주택으로 개조해 불법으로 분양하는 경우도 있으므로 입찰 전 건축물대장을 확인해야 한다.

근린생활시설은 취득세율도 높고 부가세도 부담해야 한다. 불법용도변경에 따른 이행 강제금 부과처분도 받게 되고 무엇보다 매도가 쉽지 않아 재산상의 불이익을 받게 되므로 입찰 시 주의해야 한다.

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