경매 초보에게는 초보에 맞는 공부가 필요하다
경매 초보가 노려야 할 물건은 따로 있다
앞에서 일반물건과 특수물건에 대해 설명했다. 다시 간단하게 설명
하자면, 특수물건은 권리분석이 복잡하고, 경락으로 소멸하지 않는
권리가 있는 경우가 많다. 이미 몇 번이나 말했던 것처럼,
경매 초보라면 이런 물건은 절대 입찰도 하지 말아야 한다.
나는 앞으로 이 책에서 특수물건에 대해서는 구분하는 방법만
언급할 생각이다. 그 외에 경매 전 과정을 다루는 것은
철저하게 일반물건에 집중할 것이다.
경매 초보자가 일반물건에 투자해 쉽게 낙찰받고
수익률을 높이는 방법을 집중적으로 다룰 것이니,
혹시라도 특수물건에 관심이 있는 사람이라면 따로 공부하길 바란다.
➊ 초보가 피해야 할 물건
경매 초보라면 노려야 할 물건과 피해야 할 물건을 명확히 구분해
야 한다. 예를 들어, 선순위 지상권, 전세권 등이 있는 물건은 피해야
한다. 이 각각에 대해 자세히 설명하는 것은 의미가 없다. 이는 초보
가 해야 할 공부가 아니다. 초보는 그냥 피해야 할 물건을 파악하는
방법만 알고, 그런 사항이 하나라도 포함되어 있으면 다른 물건을
노리면 된다. 아래는 초보자가 피해야 할 물건들과 확인 방법을
간략하게 정리한 표다.
등기부등본과 매각물건명세서 비고란에서 이를 확인하는 방법은
뒤에 나올 실전 사례에서 여러 번 다룰 예정이므로, 여기서는 생략
하겠다. 명심해야 할 것은, 이런 사항이 확인되면 무조건 피해야 한
다는 것이다. 몇 번이나 반복했으니 지겨울 수도 있겠지만, 그만큼
중요하기에 몇 번을 더 되풀이해도 부족하다. 잊지 말자. 앞의 표에
서 한 가지라도 포함된 물건은 곧바로 넘어가야 한다.
➋ 초보라면 내 동네부터
내가 경매 초보자들에게 자주 추천하는 방법이 있다. 처음 입찰할
물건을 고를 때는 자신이 거주하는 지역부터 시작하라는 것이다. 만
약 거주 지역이 아니라면 최소한 자신이 잘 알고 있는 지역이어야
한다. 그것도 싫다면, 최소한 자신이 잘 아는 지역을 중심으로
물건을 찾고 시세조사를 충실히 해야 한다.
경매 고수도 자신이 아는 지역을 벗어나 투자하려면 더 많은
임장활동이 필요하고 더 많은 데이터를 확보하기 위해
시간과 비용을 투자해야 한다.
하물며 처음 경매를 접하는 사람이야 말할 것도 없다 .
하지만 초보라도 자신이 살고 있는 지역의 부동산 시세라면 파악하
기가 비교적 쉽고, 그만큼 위험을 줄일 수 있다.
‘우리 동네’에서라면, 초보일지라도 다른 동네에서 온 고수보다
시세 파악에 있어서만큼은 실패할 확률이 낮아진다.
이처럼 경매 초보자는 자신이 잘 아는 지역의 물건을 중심으로
하나씩 낙찰받는 연습이 필요하다. 이렇게 몇 번의 경험이 쌓이면,
점점 행동반경을 넓혀가면서 입찰에 참여해
점차 낙찰확률을 높일 수 있을 것이다.
