실전경매 : 1,280만 원 투자로 다세대주택 갖다
10배경매 도서 중에서
부동산 정책을 잘 살펴보다 보면 뜻하지 않은
투자 기회가 생기기도 한다. 이번에 설명하려는 물건도 부동산 정책
에 따라 가격이 폭등했다가 떨어지는 시점에 저렴하게 매입해,
현재 보유 중인 케이스다.
- 10배경매 임경민 대표 사례 -
권리분석
말소기준등기는 2007년 9월 28일의 근저당권이다. 낙
찰자가 추가 인수해야 할 사항이 없음을 확인할 수 있다. 임차인의 전
입일은 2009년 11월 13일로 말소기준등기일보다 뒤이므로, 임차인은
대항력이 없다. 따라서 낙찰자가 추가 인수해야 할 보증금도 없는, 깨
끗한 물건이었다.
시세조사
인접지역의 비슷한 규모 다세대주택 가격 추이와 현
장조사 결과, 매매가는 1억 7,000만 원에서 1억 8,000만 원, 전세가는
8,000만 원에서 9,000만 원대였다. 월세 전환 시 보증금2 ,000만 원에
월세 40만~50만 원 정도로 형성되어 있었다.
입찰
이 물건의 수익성을 높게 본 나는 전 최저매각가격보
다 높은 1억 3,150만 원에 입찰했다. 그럼에도 최초감정가의 60%대였
다. 예상대로 많은 사람이 입찰했고, 가장 높은 가격을 쓴 내가 낙찰받
을 수 있었다.
명도
매각대금납부와 동시에 법무사를 통해 임차인에 대해
인도명령신청을 했다. 원활한 협의를 위해 이사비용은
150만 원으로 협의했다. 임차인은 보증금 7,000만 원에 대해
한 푼도 배당을 받지 못해 억울한 상황이었겠으나,
낙찰자의 잘못도 아니고 낙찰자가 인수할 사항도 아님을 이성적으로 이해해주었다.
그래서인지 별다른 요구 없이 150만 원의 이사비용으로 협의하고 이주해,
명도 과정에서의 어려움은 없었다.
집수리
장기보유를 목적으로 했기에 최대한 빨리 임대를 줘
야 했다. 기본적인 인테리어 비용으로 250만 원을 사용했다.
매매/ 임대
이 물건은 2014년 뉴타운 예정구역이 해제되었고,
2~3년 뒤 처분할 것을 목적으로 보증금2 ,000만 원에 월세 40만 원 조
건으로 임대한 후 현재까지 보유 중이다. 내가 투자한 물건 중 장기보
유를 한 편으로, 앞으로 2~3년 후쯤이면 매도하기에 적당한 시세가 될
것으로 판단했다.
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