수익형부동산재테크 내재가치 파악중요!
-도서 <부자근육을 키워라> 중 -
재테크에 있어 본래의 가치를 파악하는 것은 상당히 중요하다.
부동산을 사거나 거래할 때 내가 사려는 부동산의 가치를 알지
못하기 때문에 문제가 발생하기 때문이다.
부동산은 매도자와 매수자 간의 타협으로 거래가 이뤄지게 돼
있다. 당연히 파는 사람은 최대한 비싸게 팔려고 할 것이고,
사려는 사람은 조금이라도 더 싸게 사고 싶을 것이다.
서로 밀고 당기는 과정에서 서로 만족할 만한 접점을
찾는 것이 거래 과정이라볼 수 있다.
단, 여기에는 양쪽 다 해당 부동산의 본래 가치를
정확히 알고 있다는 것이 전제된다. 만약 한쪽이 가치를
잘 파악하지못하고 있다면 공정한 거래가 이뤄지기는 어렵다.
이 경우에 부동산 사기를 당했다는 말이 나오는 것이다.
하지만 여기서 애매한 점이 있다.
이중매매처럼 속이려는 의도가 명백한 경우라면 당연히 판 사람의 사기죄가 인정된다.
그렇다면, 단지 싼 부동산을 비싸게 팔았다는 이유만으로도
사기죄가 성립될까?
기획부동산에 넘어갔다면, 내재가치를 모른 자신을 탓하라.
2000년대 초반 기획부동산이 기승을 부렸다. 전원주택에 대한
관심이 커지면서 양평과 가평 일대의 토지를 전원주택부지로 개
발해 파는 부동산들이 많았는데, 이런 땅들은 규모가 제법 컸다.
그래서 3,000평 이상일 때는 개발 행위로 보아 해당 관청에 허가
를 받아야 했다. 이런 상황이다 보니 ‘기획’이라는 말까지 붙었다.
이 기획부동산의 전화를 받고 얼떨결에 땅을 산 사람이 늘었고,
결국 피해자들끼리 힘을 합쳐 사기죄로 소송을 걸었다.
재판부는 부동산의 가치를 어떻게 판별하고 샀는가에 주목해
판결을 내렸다. 본래 가치의 두세 배 이익을 남기고 팔았다고 해서
사기죄가 된다면 자유주의 경제 논리에 맞지 않는다. 고깃집에
가서 술 한 병만 사도 마트에서 살 때의 세 배는 되지 않는가. 그래
서 본래 가치에 비해 누가 보아도 현격히 비싸게, 시장에서 통용
될 수 없는 가격으로 팔았을 때, 땅을 산 사람이 만약 이 사실을 알
았다면 사지 않았을 것이라는 전제하에 이를 사기로 보았다.
그렇다면 기획부동산의 사기죄가 성립했을까?
기획부동산은 토지가격이 낮은 보전산지에 주목했다. 평당 5
만 원도 되지 않는 보전산지는 말 그대로 산(나무)을 보전하기 위한
지역이다. 강이 보이는 자연보전권역의 임야를 사서 필지(하나의 지
번)별로 분할해 평당 20만~30만 원 정도에 판 것이다.
이 땅을 산 사람들은 전원주택을 짓기 위해 300평의 땅을 사
는 데 6,000만 원 정도라고 하니 싸다고 생각했다.
그것도 강이 내려다보이고 뒤로는 산이 우거진,
그림 같은 집을 지을 수 있는 땅300평이 ‘고작’ 6,000만 원이라니,
이들은 횡재했다고 생각하기도 했다.
혹시라도 이 가격이 비싸다고 생각하는 사람이 있다면,
기획부동산에서는 ‘곧 개발된다’는 이야기를 늘어놓는다.
그럼 머뭇거리던 사람들도 재빨리 계약서에 서명하고는 흡족해한다.
하지만 그 만족감은 ‘내 땅’을 찾으러 나서는 순간
산산이 깨진다.
이런 사람들은 대체로 실사를 가보지 않고 계약하는데,
계약후 찾아가보면 나무숲 사이에서 내 땅이 어디인지조차
알 수도 없는 경우가 많다. 게다가 집을 지으려면 도로를 내야 하는데,
그 와 중에 그곳 땅값이 사실은 2~3만 원밖에 하지 않는다는
사실을 알면 뒤늦게 뒷목을 잡는다. 하지만 문제는
이들에게 땅을 판 기획부동산이 사기죄가 성립되지 않는다는 것이다.
그게 왜 사기가 아니냐고 따져봐야 소용없다.
실제로 어지간해서는 사기죄 성립이 안 되니까.
그러니 이런 상황에서는 그 땅의 본래 가치를 모르고
단지 ‘싼 것 같다’는 지레짐작으로 수천만 원을 날린 사람만 억울
해진다. 이런 일을 겪지 않으려면 부동산의 본래 가치를 알아야 한다.
모든 부동산은 토지를 기반으로 한다. 부동산의 내재가치는
바로 토지의 가치를 아는 것부터 시작한다. 토지는 개별공시지가로
파악할 수 있고, 건물은 건물과세표준으로 알 수 있다.
토지의 개별공시지가와 건물과세표준은 나라에서 부동산 소유자에게
세금을 부과하는 기준이다. 따라서 부동산의 가치를 판단하는 데
어느 정도 공신력을 가지고 있다.
세금의 기준은 일반적으로 소유자들의 민원을 감안하여 시세
보다 20~30퍼센트 정도 낮다. 따라서 내재가치는 매매가격에서
하한선의 기준이 된다. 그러므로 내재가치를 알고 있으면 적어도
터무니없는 금액에 부동산을 사는 일은 피할 수 있다.
모든 재테크의 기본은 ‘싸게 사서 비싸게 판다’이다.
그런 면에서 부동산의 내재가치를 판단할 수 있는 부자근육을
가지는 것은 대단히 중요하다. 지금까지 내재가치를 알아야 하
는 이유에 대해 설명했으니, 이제 어떻게 부동산의 가치를
제대로 판단할 수 있는지를 설명하겠다.
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