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by 글쓰는 건축가 Sep 07. 2021

리모델링? 증축? 대수선? 집을 고치는 행위에 대해서

요새 리모델링이 한창 유행입니다. 연남동 같은 곳에 가면 오래된 구옥을 고쳐서 예쁜 카페로 만든 곳이 정말 많죠. 예전 건물을 그대로 살리면서 메트로한 정취를 살릴 수 있고, 아무래도 신축보다 비용이 적게 든다는 점을 크게 보실 것 같습니다.

그런데 이렇게 집을 고치는 행위에 대해서도 여러 가지 용어들이 있습니다. 가장 흔히 쓰는 말이 ‘리모델링’이죠. 내외부 마감을 뜯어내고 새로 설치하거나 보수하는 등의 뜻하는 말로 자주 쓰입니다. 하지만 이 리모델링이 법적인 용어는 아닙니다. 쉽게 말해서 인허가 절차를 할 때 쓰는 말은 아니라는 뜻입니다.

우선 ‘건축 행위’에 대한 정의를 조금 알아둘 필요가 있습니다. 건축 행위에는 신축과 증축, 개축, 재축 등이 있습니다. 신축이라는 것은 빈 땅에 새 건물을 짓거나 기존 건물을 철거하고 새 건물을 다시 짓는 행위를 말합니다. 우리가 보는 거의 모든 건물이 신축 건물이라고 보시면 되구요. 증축은 기존 건물의 면적과 층수, 높이 등을 증가시키는 것입니다. 학교나 아파트 등의 층수를 높이거나 같은 필지 안에 한 동을 더 짓는다거나 하는 행위를 말하는 것입니다. 개축은 건축물의 일부를 털어내고 기존 규모 안에서 다시 짓는 것이고, 재축은 홍수 등의 재해로 건물이 멸실되어 종전 규모 안에서 다시 짓는 행위를 말하는 것입니다.

이 중 개축이나 재축은 거의 이루어지는 일이 없고 신축이 거의 대부분의 프로젝트를 차지합니다만, 증축 프로젝트는 꽤나 많이 생깁니다. 특히 주차나 단열, 일조사선 등 강화된 최근 법규를 적용하자면 도심지의 주거지역에서는 새 건물을 짓기가 너무나 힘든 경우가 많은데요. 이 때 증축을 적용하면 새로 지어지는 부분만 현행 법규를 따르면 되기 때문에 주차 대수 등에서 유리한 점이 많습니다. 즉, 용도에 따라 면적을 맞춰서 추가 주차대수를 0으로 잘 조정하는 것이죠. 증축이 아닌 부분은 골조를 남겨두고 마감이나 창호만 새로 적용해서 새 집 분위기를 내는 방향으로 진행하는 것입니다.

이 건축 행위들을 제외하고 ‘대수선’이라는 개념이 있습니다. 앞서의 건축 행위를 제외하고 집안의 마감재나 경미한 부분을 보수하는 수준의 공사는 구청, 시청의 허가를 받을 필요는 없습니다. 그렇기 때문에 주변의 많은 인테리어 공사들은 관청에 별도로 신고를 하지 않고 진행되는 것인데요. 하지만 예외의 경우도 있습니다. ‘대수선’이라고 불리는 행위에 대해서는 관청에 신고가 필요합니다. 대수선의 정의는 대략 다음과 같습니다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30m2 이상 수선 · 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 · 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 · 변경하는 것

4. 지붕틀(한옥의 경우 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 · 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 · 변경하는 것

6. 주계단 · 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 · 변경하는 것

7. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 · 변경하는 것

8. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30m2 이상 수선 · 변경하는 것

[네이버 지식백과] 대수선 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2020. 12., 서울특별시 도시계획국)

쉽게 말해 건물의 뼈대가 되는 골조를 건드리거나 외장을 일정면적 이상 털어내면 대수선이 됩니다. 여기서 우리가 일반적으로 다루는 단독주택, 다세대 등의 규모에서 따져 볼 때 1번과 7번, 8번 정도가 주로 걸린다고 볼 수 있습니다. 사실 리모델링 수준에서 기둥이나 보를 건드리는 일은 많지 않고 방화구획에 걸리는 일도 별로 없기 때문입니다.

결국 내력벽을 건드리느냐, 아니냐의 판단으로 대수선이냐 아니냐의 기준이 정해지는 일이 많은데, 이것은 구조기술사 분들이 판단하셔야 하는 사항입니다. ‘구조안전진단’ 혹은 ‘구조검토서’라고 불리는 자료인데요. 내력벽을 철거할 경우 그에 수반한 구조보강이 이루어져야 하기 때문에 정말 신중하게 접근하셔야 하는 부분입니다. 최근의 구조안전과 내진설계에 대한 기준이 굉장히 엄격해졌기 때문에 오래된 건물에 구조보강을 할 경우 거의 신축에 맞먹는 수준의 공사비가 소요된다는 이야기도 들은 적이 있습니다. 에이치빔 등의 철골 부재를 슬라브 등에 받쳐서 구조보강을 하는 경우가 있는데요.

내력벽을 철거하는 대수선 사항인데도 불구하고 허가를 받지 않고 불법 리모델링을 할 경우 적발될 경우 불법 건축물이 되어 과징금을 무는 것도 문제지만, 구조 보강이 이루어지지 않은 건물은 안전 문제가 정말 심각하다고 볼 수 있습니다. 최근에는 이러한 리모델링 프로젝트들이 워낙 많아 이러한 소규모 안전진단을 해주는 구조 업체들이 굉장히 많아졌습니다. 잘 찾아보시고 반드시 구조검토 후에 프로젝트를 진행하시는 것을 추천 드립니다.