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브런치북 알기 쉬운 집짓기 안내서 10화

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by 글쓰는 건축가 Jun 15. 2021

건물이 허락받는 과정 - 행정 절차에 대하여

오늘은 건축물이 허락받는 절차, 즉 행정 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 우리가 보통 어떤 물건을 살 때 그 물건에 대해서 정부에서 검증을 거치는 경우는 거의 없습니다. 이것은 아마 우리가 사는 물건들의 규모가 작고, 기성품이라 이미 검증을 거쳤기 때문일 것입니다. 하지만 건물의 경우엔 이야기가 좀 다릅니다. 사람이 만드는 것 중에 규모가 가장 크고, 공공에 미치는 영향이 많기 때문에 국가는 건물을 짓는 것에 대해서 여러가지 절차를 통해 검증을 거치도록 하고 있습니다.

건물을 짓기 이전에 토지를 구입하는 절차도 있겠습니다만 오늘은 건물을 짓는 것으로 한정지어서 말씀드리도록 하겠습니다.

먼저, 건축 인허가 입니다. 이것은 시청이나 구청의 건축과를 비롯한 도시과, 치수과, 도로과 등 각종 부서에서 건축물의 계획을 미리 살펴보고 불법적인 사항은 없는지, 주변 상황에 적절한지를 판단하는 과정입니다. 보통 ‘세움터’라는 건축 행정 포털 사이트를 통해서 접수하게 되는데요. 이 과정이 상당히 복잡하기 때문에 주로 건축사사무소(설계사무소)에서 그 과정을 대행해줍니다. 이 용역비 또한 설계비에 포함되는 경우가 많습니다. 건물을 새로 짓는 신축 뿐만 아니라 리모델링이라고 볼 수 있는 증축이나 재축, 용도 변경 등도 인허가 절차가 필요한 경우가 있기 때문에 잘 따져보셔야 합니다. 인테리어 공사 수준의 간략한 공사는 인허가 절차가 필요 없지만 기둥이나 보, 내력벽 등을 건드리는 대수선이나 건물 규모가 바뀌는 증축의 경우는 인허가 절차가 필요합니다.

사실 인허가보다 절차가 간략한 건축신고라는 절차도 있습니다만, 매우 소규모일 경우에만 허용되기 때문에 자주 하지는 않습니다. 신축의 경우 100제곱미터 이하(관리지역, 농림지역일 경우 200제곱미터 3층 미만), 대수선일 경우 200제곱미터 3층 미만일 경우에만 해당됩니다. 증축이나 개축의 경우 85제곱미터 이내까지 허용됩니다. 100제곱미터라면 약 30평 정도인데 최근에 이 정도 규모를 신축으로 짓는 경우는 흔하지 않죠. 하지만 소규모 증개축의 경우 신고 절차가 활용되는 경우도 있습니다. 신고라고 해도 관공서에서 볼 건 다 보기 때문에 절차상 크게 차이가 나진 않습니다.

‘용도변경’이라고 하여 건축물의 용도를 바꿀 때도 인허가 혹은 신고가 필요합니다. 용도에 따라 법에서 정해놓은 위계가 있는데, 상위 용도로 변경할 경우 허가, 하위 용도 혹은 동급 용도로 변경할 경우 신고로 처리됩니다. 예를 들어 주택을 근생으로 바꿀 경우 허가, 근생을 주택을 바꿀 경우 신고로 처리하게 됩니다.

인허가에 필요한 도서는 크게 건축,구조 및 기계 전기분야 도면과 구조 확인서 및 계산서, 설계계약서와 대리인 위임장 등의 각종 서류입니다. 재료나 각 부위의 디테일한 계획을 표현한 도면은 허가 단계에서는 필요하지 않습니다. 대략적인 도면만 있어도 중요한 법규 체크에는 문제가 없기 때문입니다.

원칙상으로는 담당 주무관(공무원)이 접수 후 2주 안에 처리하도록 되어 있습니다만, 서류미비를 이유로 ‘보완’을 내게 되면 처리 기한이 늘어나게 됩니다. 그래서 사실상 2주 안에 허가가 나는 일은 거의 없다고 보시면 됩니다. 보통 이런 저런 이유로 서류나 도면을 수정 , 보완하는 일을 몇 번 거치고 나야 허가가 떨어지게 됩니다. 이것이 지자체마다 사정이 다르고 여건이 달라 1~2달 넘게 걸리는 일도 자주 있습니다.

허가 전에 심의라고 하는 절차가 추가되는 경우도 있습니다. 경관 및 미관상 중요한 지역이라 전문가의 자문이 필요하다고 판단될 경우 경관, 미관 심의가 있습니다. 구조가 특이하다거나 기둥 사이 간격이 넓다거나 할 경우 구조 심의, 도심지에 땅을 깊게 파서 주변 필지에 영향을 줄 것이 우려되면 토목 굴토심의가 있습니다. 심의는 한 달에 한번, 두 번 정도 열리기 때문에 타이밍을 잘 맞추지 않으면 몇 주는 금방 가버리고 맙니다. 따라서 스케줄 관리를 잘 하셔서 미리 미리 준비하는 것이 좋습니다.

허가가 떨어지고 나면 다음은 착공 신고입니다. 사실 필지에 기존 건물이 있다면 그것을 철거하겠다는 철거 신고가 먼저 들어가야 하는데요. 그 전에도 기준이 점차 강화되는 추세였고 건축사의 철거 감리가 의무화되었는데, 이번에 광주에서 큰 사고가 나서 차후 철거에 관한 관리 규정이 강화될 것이 거의 확실시 됩니다. 석면 조사 보고서 등의 서류를 제출하면 철거신고는 보통 며칠 안에 처리됩니다. 착공신고는 철거신고와 비슷한 시점 혹은 그 후에 접수하면 됩니다. ‘이제부터 건물을 짓겠습니다’라는 신고 절차입니다. 착공신고를 하지 않고 공사를 진행하면 원칙상 불법이며, 과태료를 물 수도 있습니다. 착공신고 시 시공사, 감리사와의 계약서와 시공사의 자격 및 준비상태를 증명하는 각종 서류들을 접수해야 합니다. 이것도 건물 규모와 용도 등에 따라 준비해야 할 사항들이 꽤나 많습니다만, 보통은 시공사와 감리사에서 대행해서 처리해줍니다.

이렇게 공사를 시작해서 잘 마치고 나면 사용승인이라는 절차가 남아있습니다. 허가 접수한 내용대로 적법하게 공사를 잘 마쳤다는 검사가 필요한 것인데요. 아무리 잘 계획된 건물이라도 공사 중에 다소간의 변경은 생기기 마련이기 때문에 이를 반영한 도서를 접수하게 됩니다. 이 때 생기는 변경사항들은 보통 소소한 것들이기 때문에 별도의 허가변경 없이 경미한 변경이라고 하여 준공(사용승인) 시 일괄처리하게 됩니다. 물론 변경 없이 공사를 완료했다면 그대로 접수하면 됩니다. 도면 말고도 전기 필증, 가스 필증, 소방 필증 등 각 분야의 공사가 제대로 완료되었다는 관련기관의 확인 서류들이 접수되어야 합니다.

사실 건축가 입장에서 사용승인의 하이라이트는 ‘특검(특별검사원)’이라고 불리는 해당 지역 건축사의 최종 체크입니다. 사용승인 시 공무원이 모든 건물을 직접 체크하기 힘들기 때문에 지역 건축사들에게 용역을 주어 사용승인 건물들을 체크하도록 하고 있습니다. 이 때 건물에 위법한 사항은 없는지 최종적으로 체크를 하고 수정사항이 있으면 보완 후 담당 주무관에게 보고하도록 되어 있습니다. 이 과정에서 까다롭게 체크하는 건축사분이 특검으로 온다면 다 된 건물을 뜯어 고쳐야 하기 때문에 굉장히 긴장되는 경우가 많습니다.

이렇게 사용승인을 마치고 취득세 등의 세금 납부, 등기 과정 등을 거쳐야 비로소 입주가 가능합니다. 물론 공사가 늦어져 준공 전에 미리 짐을 넣어놓는 경우도 없지는 않지만 원칙상 불법입니다. 적발 시 과태료가 부과될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

이렇게 간단히 집짓는 과정에서 필요한 행정 절차에 대해서 알아보았습니다. 간략하게 살펴보았지만 사실 집 짓는 과정에서의 행정절차는 상당히 복잡합니다. 건축사사무소에 의뢰하셔서 함께 풀어가는 것을 강하게 추천 드립니다. 저는 오픈스튜디오 건축사사무소를 운영하는 김선동 건축사라고 합니다. 건축 문의, 상담이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 아래 연락처로 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

OPEN STUDIO ARCHITECTURE

글쓰는 건축가 김선동의 오픈 스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사

Architect (KIRA)

M.010-2051-4980

EMAIL ratm820309@gmail.com

www.openstudioarchi.com

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