brunch

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

by 글쓰는 건축가 May 12. 2021

내 집의 면적을 늘려주는 마법 - 발코니 확장에 대하여

여러분은 집의 법정 면적과 실제 면적이 다르다는 말을 들어보셨을 겁니다. 아파트의 경우에는 주차장 면적 등의 공용면적이 잡혀서 차이가 생기기도 하지만, 가장 큰 이유는 발코니 확장 부분이 법정 면적에는 안 들어가지만, 실제 면적에는 들어가기 때문에 생기는 차이입니다. 이 발코니 확장 면적을 얼마나 잘 활용하는지 여부가 그 설계사무소의 실력을 판가름하는 척도로 작용하기도 합니다. 오늘은 이 발코니 확장에 대해서 말씀드려보려고 합니다.

먼저 발코니의 개념부터 잡고 가야 할 것 같습니다. 흔히 아파트에서 베란다라고 표현하는 곳인데요. 사실 베란다는 저층부가 상층부보다 클 경우 자연스럽게 생기는, 위가 트인 공간을 말하는 것입니다. 발코니는 흔히 ‘노대’라고 표현하는, 슬라브만 튀어나와서 외부를 조망할 수 있는 공간을 말하는 것입니다. 그러니까 저희가 흔히 ‘베란다’라고 칭하는 곳은 정확히 말하자면 ‘발코니’인 것입니다. 테라스는 1층에 설치되는 데크같은 공간을 말하는 것이구요. 그림을 참조하시면 이해가 쉬우실 것 같습니다.

이 발코니 확장은 ‘건축법 시행령’에 법적 기준을 두고 있습니다. 건축법 시행령 119조를 보면 ‘건축물의 노대 등의 바닥은 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다’고 되어 있습니다. 모든 법이 그렇지만 문구가 조금 어려운데요. 쉽게 말해 노대의 외측 가장 긴 변 길이에 1.5미터를 곱해서 면적에서 빼주겠다는 것입니다. 여기서 말하는 ‘노대’가 발코니가 되는 것입니다. 다만, 노대 등의 끝부분이라고는 하지만 노대를 이루는 벽체의 중심선으로 조건이 완화되어 적용되고 있습니다.

발코니 확장의 역사를 돌아보자면 대강 이렇습니다. 1999년까지 먼저 언급한 건축법 시행령 119조는 발코니로 해석할 수 있는 노대에 창호를 설치하거나 벽체의 1/2 이상이 막혀 있다면 바닥면적으로 산입하였습니다. 따라서 무리하게 발코니에 창을 달거나 하면 불법 건축물이 되는 상황이었죠. 발코니 확장이 불법이던 시기에는 관리실에서 바닥에 보일러를 설치하지 못하도록 막는 사례도 많았다고 합니다. 하지만 80년대 후반부터 불법임에도 불구하고 많은 사람들이 너도 나도 창호를 달기 시작합니다. 통제가 어렵게 되자, 1999년 정부는 벽체의 1/2 이상 막히거나 창호를 달 때 면적으로 산정된다는 규정을 삭제하여 창호설치를 가능하도록 합니다. 이렇게 발코니에 창을 달도록 하니 이제는 그 공간까지 거실과 방으로 활용하는 사례가 늘어납니다. 춥고 결로도 심해서 불편한 점도 많았지만, 면적이 늘어난다는 크나큰 이점 덕분에 수많은 집이 발코니 확장을 감행합니다. 저희 집도 이 시기에 아파트에 살았는데, 발코니에 장판을 깔고 창호를 달아서 넓게 썼던 기억이 있습니다. 통제가 어려워지자 정부는 2005년 다시 한번 법규를 개정하여 발코니 확장이 가능하도록 법을 바꿉니다.

이렇게 되자, 시공사들은 발코니 확장을 염두에 둔 공동주택 평면을 계획하기 시작합니다. 즉, 발코니 확장을 하지 않을 경우 주방에 싱크대를 놓기도 어렵고, 방에 침대를 놓을 수도 없는 평면을 계획한 것입니다. 이러면 사용자는 발코니 확장을 선택하지 않을 수 없게 됩니다. 이 발코니 확장의 마법으로 상대적으로 좁은 59제곱미터의 아파트도 방을 3개 놓을 수 있는 공간을 확보하게 되었습니다. 하지만 무늬만 옵션인 이 발코니 확장을 통해 건설사만 추가공사비를 챙겨간다는 비판이 많습니다. 사실 발코니 확장에 필요한 공사비가 발코니를 그대로 유지하는 것보다 비싸다는 객관적 근거도 없습니다.

그럼 발코니 확장 시 면적을 산정하는 기준에 대해서 알아보겠습니다. 사실 확장이라고는 하지만, 최근에는 발코니 확장을 가정하고 설계하기 때문에, 설계자 입장에서는 최대 면적의 설계를 우선 상정해두고, 역으로 용적률에 맞춰 발코니 확장으로 면적을 뺄 만한 부분을 찾는 방식으로 접근하곤 합니다. 발코니 확장이 워낙 일반화되다보니 나오는 현상인데요. 우선 다세대, 연립, 아파트 등 공동주택에서는 기준만 지킨다면 개수 제한 없이 허용됩니다. 단독주택 중 다중주택과 다가구 주택 역시 그러하지만, 이를 제외한 단독주택에서는 2군데만 허용됩니다(발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준). 사람이 거주하는 주택 이외의 용도에서는 발코니 확장이 허용되지 않는다고 보셔야 합니다. 그리고 이 발코니 확장은 각 층의 면적에 해당하는 바닥면적에서만 허용됩니다. 건물 전체의 건축면적과는 관계없기 때문에 건물 규모를 늘릴 수는 없습니다.

기본 방침은 거실이나 방에서 외부 벽면의 길이 x 1.5미터를 면적에서 빼주는 것인데요. 외단열일 경우 골조 중심선, 내단열일 경우 벽체 전체의 중심선을 기준으로 합니다. 이 때 내부 공간의 깊이는 2.1미터 이상이어야 합니다. 이보다 짧을 경우 발코니를 제외한 본래 방 크기가 너무 좁아져 발코니를 ‘확장’한다는 본래 법 취지가 흐려지기 때문입니다. 코너부 방에서 2군데 벽이 외부와 맞닿을 경우 두 면에서만 확장 공제가 허용되고 꼭지점 부분은 면적에 산입됩니다. 역시 발코니가 있다고 상정할 경우 두 군데만 설치 가능하기 때문입니다.

주방가구가 설치된 부분의 발코니 확장 인정 여부, 외부 벽면 창의 위치나 크기에 따른 인정 여부, 발코니 확장부를 제외한 내부 길이가 2.1미터보다 길거나 짧을 경우의 인정 여부 등은 지자체마다 조금씩 적용 기준이 다르기 때문에 인허가시 확인해보셔야 합니다. 다만 제가 겪은 바로는 1.발코니 확장하는 공간에서 창호는 평면에서 각 방 외부벽체 길이의 1/2 이상이어야 하고 2. 발코니 확장부를 제외하고 방 길이가 2.1미터에 미달할 경우 그만큼 1.5미터보다 짧게 발코니 확장을 허용하는 분위기였습니다. 물론 위 사항에 대해서도 해당 지자체와 담당 건축사무소에 정확히 확인해보셔야 합니다.

이렇게 발코니 확장에 대해서 알아보았습니다. 사실 최근에 발코니 확장은 정해진 건축면적 안에서 용적률을 최대한 확보하기 위한 방편으로 활용되는 측면이 강합니다. 그만큼 많은 건축주분들이 발코니 확장을 최대한 적용해주길 바라시곤 합니다. 하지만 그럼에도 불구하고 본래 법 취지에 맞게 외부와의 소통을 늘리고 다양한 공간을 만드는 ‘진짜’ 발코니를 설치하는 것은 어떨까 생각해봅니다.

제 글이 건축주 분들이 발코니 확장을 이해하시는데 도움이 되었기를 바랍니다. 저는 오픈스튜디오 건축사사무소를 운영하는 김선동 건축사라고 합니다. 건축 문의, 상담이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 아래 연락처로 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

OPEN STUDIO ARCHITECTURE

글쓰는 건축가 김선동의 오픈 스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사

Architect (KIRA)

M.010-2051-4980

EMAIL ratm820309@gmail.com

www.openstudioarchi.com

함께 읽으시면 좋은 글