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by 글쓰는 건축가 Feb 22. 2021

다가구 주택과 다세대 주택의 차이점은?

최근 상가주택을 짓고자 하는 분들이 많습니다. 아마 본인의 주거를 해결하면서도, 저층부에 임대세대를 줄 수 있다는 점, 그리고 일부를 근린생활시설로 하여 상가 등으로 임대할 수 있다는 점이 매력인 듯 합니다. 즉, 부동산을 통한 안정적인 고정 수익을 만들 수 있다는 점이 강점이죠.

이 때 상가주택으로 활용하시는 건축물의 용도는 크게 두 가지입니다. 다가구 주택과 다세대 주택입니다. 사실 이 두 가지 건축물의 용도는 유사한 듯 하면서도 몇 가지 차이점을 가지고 있습니다. 이 글에서 이것을 자세히 살펴보고자 합니다.

우선 가장 큰 차이는 법규상 다가구 주택은 ‘단독주택’의 한 종류라는 것이고 다세대 주택은 ‘공동주택’의 한 종류라른 것입니다. 이것은 비슷해 보이면서도 큰 차이가 있습니다. 단독주택이라는 것은 결국 여러 세대를 품을 수 있지만 한 명의 주인을 가진 집이라는 것이고(한 세대 이외에는 모두 임대), 공동주택은 여러 세대가 각각의 주인을 가질 수 있다는 것입니다.

따라서 다가구 주택을 소유하신 분은 1가구 1주택자가 되지만, 다세대 주택을 소유하신 분은 다주택자가 되어 세금 산정에서 불리하게 됩니다. 다만 여러 명의 건축주가 건물을 나누어서 소유하고자 한다면 다세대 주택이 더 알맞다고 할 수 있습니다. 세금산정과 관련된 부분은 워낙 복잡하여 제가 이 포스팅에서 다루긴 조금 힐들 것 같습니다. 다만 조금 찾아본 결과, 다가구 주택이라고 할지라도 매각하는 조건에 따라 1가구 1주택으로 취급되지 않는 경우가 많으니 잘 따져보셔야 할 것 같습니다.

두 번째로 주택으로 쓸 수 있는 층수의 차이입니다. 다가구 주택은 주택으로 쓸 수 있는 층수가 3개 층 이하로 제한되어 있습니다. 그래서 택지지구 등에 지어지는 거의 모든 상가주택이 4층으로 지어지는 것이죠. 1층은 필로티에 설치되는 주차장과 근린생활시설. 2~3층은 원룸 등의 임대세대. 4층과 다락은 주인세대. 이런 형식으로 정형화되어 있습니다. 다락은 층수로 인정되지 않습니다. 4층에 부속된 보너스 공간 같은 곳입니다. 따라서 최근에 다락은 거의 필수로 설치되는 추세입니다. 4층까지 올라가면 일조사선 덕분에 확보할 수 있는 공간이 많이 좁아집니다. 이것을 다락 공간을 통해 벌충하는 개념으로 보시면 됩니다.

반면 다세대 주택은 4개층 이하입니다. 그래서 좀 더 여유가 있는 편입니다. 다만, 거의 모든 상가주택이 일반, 전용 주거지역에 지어진다는 점을 생각한다면 일조사선제한 법규의 제한을 받기 때문에 사실상 5층 이상 짓기가 힘듭니다. 5층까지 올라가면 계단, 엘리베이터 등을 빼면 사실상 확보할 수 있는 공간이 없는 경우가 많습니다. 따라서 많은 상가주택들이 다가구주택으로 지어지곤 합니다. 저층부에 편의점 등 근린생활시설을 두어 임대수익을 극대화해야 하는데, 3개층 이상 주거시설을 둘 이유가 없기 때문이죠. 어차피 일조사선 높이제한 덕분에 4개층을 초과해서 짓기가 힘드니까요.

일조제한 법규가 없는 상업지역이나 준공업지역 등은 토지 가격의 차이가 크기 때문에 거의 모든 건축주들이 주거지역의 필지를 구입하게 됩니다. 사실 상업지역의 땅은 허용 용적률이 월등하기 때문에 땅이 가치에서 비교가 안됩니다.

두 용도 모두 ‘주택으로’ 쓰이는 면적은 660제곱미터 미만이어야 합니다. 이것은 순수하게 주택으로 쓰이는 용도만을 규정하는 것이기 때문에, 이외의 면적은 근생 시설 등으로 활용될 수 있습니다. 이 때 1층의 필로티 주차장(근생 포함)은 주택 용도로 보지 않습니다. 다세대 주택의 경우 지하에 설치되는 주차장 역시 주택 용도의 면적으로 보지 않습니다. 보통 최상층 위에 설치되는 다락 역시 법규상 층수가 아니기 때문에 층에서도, 면적에서도 빠집니다.

다음은 사실상 계획에서 가장 중요한 주차대수입니다. 사실 주차대수는 다가구 주택이나 다세대 주택이나 기준이 동일합니다. 1층에서 주차대수를 최소화 하는 것이 항상 설계과정에서 중요한 부분인데요. 지역마다 기준이 다르지만, 서울시를 기준으로 보자면 우선 세대별 전용면적 85제곱미터 미만이면 전용면적을 75로 나누고, 85제곱미터 이상이면 전용면적을 65로 나눈 숫자를 더해서 주차대수를 구합니다. 즉, 예를 들어 80제곱미터 4세대이면 320 / 75 = 4.27 -> 5대(다세대, 다가구에서는 소수점을 올림으로 봅니다) 이고 90제곱미터 3세대면 270 / 65 = 4.15 -> 5대가 됩니다. 이렇게 면적이 차이가 크더라도 주차대수는 같아져버릴 수 있습니다.

다만 세대 당 1대에 미달할 경우 세대 당 1대를 책정해야 합니다. 다만 세대 당 전용면적 30제곱미터 이하면 0.5대(거의 원룸의 경우에 해당됩니다), 60제곱미터 이하면 0.8대로 인정해줍니다. 이것은 모두 서울시 기준이니 다른 곳의 경우 해당 지역의 조례를 면밀히 참조하셔야 합니다. 무조건 세대 당 1대의 주차대수를 확보하라고 하는 지역이 많습니다.

이 계산을 할 때 세대 당 주차대수가 중요하게 작용하는 경우가 많습니다. 전용면적 85제곱미터라고 하면 약 25평인데, 비교적 소규모인 다가구, 다세대 주택에서 발코니 확장 면적을 제외하고 이 정도 면적이 되는 경우가 별로 없기 때문이죠. 주차대수를 최소화하면서 허용 용적률 안에서 최대 면적을 확보하기 위해서는 발코니 확장면적을 최대한 확보하는 것이 거의 필수가 되어 버렸습니다. 이 부분에 대해서는 다른 포스팅에서 다시 한번 언급할 기회가 있을 것 같습니다.

여기에 기타 용도로 활용되는 시설의 주차대수를 더해야 합니다. 근린생활시설은 134제곱미터당 1대인데, 0.5대 미만이면 0대로 계산되어 이것을 활용하는 경우가 많습니다. 예를 들어 근생 65제곱미터라면 65/134 = 0.485대로 반올림하면 0대가 됩니다.

다음으로 한 가지 언급하고 싶은 부분이 ‘대지안의 공지’라는 법규입니다. 역시 이것도 지역마다 다르기 때문에 잘 따져보셔야 합니다만, 서울을 기준으로 설명하자면 다세대 주택은 건축선(도로와 맞닿는 선)과 인접대지경계선로부터 1미터 이상을 띄어야 합니다. 다가구 주택은 건축선에서는 제약이 없고 인접대지경계선으로부터는 민법에 따라 0.5미터 이상 띄어야 합니다. 0.5미터 차이지만 도심지의 좁은 필지에서 계획하고자 하면 이 정도 차이는 매우 큰 것이기 때문에 어떤 용도로 하실지는 잘 따져보셔야 할 듯 합니다.

주로 저층부에 위치하는 근린생활시설의 층수에는 두 용도 모두 제한이 없습니다. 보통 1층에 국한되긴 하지만, 2개층이 되어도, 3개층이 되어도 상관없긴 합니다. 다만 일조사선 등의 높이 제한 덕분에 많은 층에 근생시설을 넣기는 사실상 어렵습니다.

이렇게 간단하게 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점과 설계 시 고려해야 할 점 등에 대해서 살펴보았습니다. 사실 실제 설계에서는 이것보다 고려해야 할 부분이 훨씬 많지만, 가장 크게 생각해야 할 점 위주로 적어보았습니다. 부족한 글이지만 건축주 분들게 도움이 되었으면 합니다.

저는 오픈스튜디오 건축사사무소를 운영하는 김선동 건축사라고 합니다. 건축 문의, 상담이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 아래 연락처로 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

OPEN STUDIO ARCHITECTURE

글쓰는 건축가 김선동의 오픈 스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사

Architect (KIRA)

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