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브런치북 알기 쉬운 집짓기 안내서 04화

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by 글쓰는 건축가 Mar 24. 2021

일조사선제한(일조확보를 위한 높이제한)에 대하여

저는 오픈스튜디오 건축사사무소를 운영하는 김선동 건축사라고 합니다. 건축 문의, 상담이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 아래 연락처로 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

연남동 고깔집_아파랏 체

최근에 일조사선제한 법규가 없어질지도 모른다고 하여 화제가 되고 있습니다. 이것은 특히 소규모 건축을 주로 하는 저희 같은 설계사무소에서는 크게 관심을 가질 수 밖에 없는 주제인데요. 건축설계에 있어서 몇 가지 법규를 필수적으로 체크해야 하는데, 첫 번째가 아무래도 건폐율과 용적률이구요. 용도지구에 따른 층수나 건물 용도의 제한이 그 다음일 것입니다. 그 밖에 여러 가지 것들이 많겠지만, 그 중에서도 건물의 디자인을 크게 좌우하는 것이 이 ‘일조사선제한 법규’입니다.

건물이 옆 건물과 지나치게 다닥다닥 붙어 있거나 다른 건물에 대한 배려 없이 높게 짓는다면 다른 건물에 햇빛이 거의 들지 않게 될 것입니다. 이것을 막기 위해 등장한 것이 일조사선제한 법입니다. 이 법은 건축법 시행령에 등장하는데요(86조). 일반주거지역과 전용주거지역에서만 적용하도록 되어있습니다. 따라서 공업지역이나 상업지역, 준주거지역 등에서는 적용하지 않습니다. 하지만 거의 대부분의 건축주분들이 구입하시는 땅이 일반, 전용주거지역이기 때문에 일조제한법규를 적용받는 경우가 많습니다.

일반건축물의 일조권 적용 높이 및 이격거리 기준-그림으로 이해하는 건축법, 이재인

이 일조사선제한 법규 선은 단순히 이웃 땅에서 몇 미터 이격하라는 식의 법규가 아니기 때문에 다소 복잡합니다. 우선 내 필지에서 북쪽이 어디인지 파악해야 합니다. 북쪽에 있는 대지경계선과 내 필지의 건물은 모두 이 법규에 의해 이격이 되어야 하는데요. 대지경계선에서 수직 방향이 아니라 남북방향으로 1.5미터 이상 건물을 띄어야 합니다. 1.5미터를 이격하고 나면 거기서부터는 수직으로 9미터까지는 건물을 올려도 됩니다. 하지만 9미터를 넘어서면 북쪽방향 인접대지경계선에서 1대2 경사도로 제한선이 날아옵니다. (참고그림 참조). 그래서 주거지역의 많은 건물들이 마치 기린처럼 목만 긴(?) 기형적인 형태를 띄게 되는 것이죠. 최대한의 면적을 찾기 위한 몸부림이라고 보시면 될 것 같습니다.

이 일조사선 법규는 생각보다 복잡합니다. 주변필지보다 내 땅이 높거나 낮으면 두 필지 레벨의 중간지점에서 일조사선 제한선이 시작됩니다. 내 필지 혹은 인접필지가 평평하지 않고 경사가 져있다면 각 필지에서 가중평균을 별도로 산출하고 그 평균 레벨에서 일조사선 제한선이 시작됩니다. 이러한 상세한 내용들은 건축설계사무소에 의뢰하시는 것이 가장 정확합니다. 특히 구도심의 필지들은 네모 반듯한 경우가 거의 없고 주변 필지와의 레벨차이도 심하기 때문에 일조사선계산이 정말 난해해지는 경우가 많습니다.

다만 주변 필지와 차이가 있을 경우 중간에서 일조사선이 시작하기 때문에, 만약 차이가 있다면 북쪽 필지가 높은 것이 유리하다는 것 정도만 기억하시면 좋을 것 같습니다. 레벨차이의 절반가량을 높게 시작하니까 그만큼 이득인 셈입니다. 반대로 북쪽 필지가 낮다면 그만큼 손해를 보는 것입니다.

여기서 9미터라는 제한높이가 건축계획에 끼치는 영향이 꽤 큽니다. 높이 9미터 안에 3개층을 넣느냐, 마느냐가 건물의 효용성, 경제성을 크게 좌우하는 경우가 많기 때문입니다. 9미터 이상의 높이로 올라갈 경우 1대2의 경사를 받기 때문에 건물이 차지할 수 있는 면적이 급격히 줄어듭니다. 그렇기 때문에 그 아래에 최대한 여러 층을 넣는 게 면적산출에서 유리한 것이죠. 하지만 9미터 안에 3개층을 넣으면 각 층당 3미터이기 대문에 그렇게 녹록한 치수는 아닙니다.

기둥보 구조라면 보에 배관이나 마감을 위한 공간까지 필요하기 때문에 실내공간을 2.3m이상 충분히 확보하기가 힘들어지죠. 더군다나 1층에 카페, 편의점 등의 근린생활시설이 들어서는 경우가 많아서 여기에 높은 층고를 원하시는 건축주분이 많습니다. 그렇게 되면 보통 2~3층에 들어가게 되는 임대세대들의 층고는 더더욱 낮아지게 되죠. 3미터라는 층고 자체도 충분치 않은데 위에서는 일조사산제한선이 짓누르고, 아래에서는 근린생활시설이 치고 올라오는 꼴입니다. 이런 상황에서 설계자는 상부에 시공하는 단열재 두께를 최소화하고, 마감을 없애고 콘크리트 노출로 처리하기도 하는 등 임대세대의 층고 확보를 위해 갖은 궁리를 하게 됩니다.

일조사선제한선이 필지의 북쪽에서 날아오기는 하나, 도로 혹은 하천, 공원 등 필지가 아닌 곳이 맞닿아 있다면 건너편의 필지에서 시작하게 됩니다. 따라서 필지의 북쪽에 도로가 있다면 일조사선에서 해방된(?)계획을 할 수 있습니다. 그래서 북쪽이 도로인 필지는 인기가 많고 가격이 비쌉니다. 택지지구라면 코너 땅 등과 함께 가장 인기가 좋죠. 지역에 따라 조례, 지구단위계획 등에 따라 정남일조를 받는 곳도 많습니다. 똑같은 법규인데 남쪽 대지경계선에서 시작하는 것이 다릅니다. 이럴 경우에는 반대로 남쪽에 도로가 있는 것이 유리해집니다.

이제 주변의 기린같은 건물들이 왜 태어났는지 궁금증이 조금 풀리셨을 것 같습니다. 아마 "왜 그다지 예쁘지도 않는데 다들 저런 모양으로 짓는 거야?"라고 생각하신 분들이 있을 것 같습니다. 건축가의 의지가 아니라 법의 의지라고 해야 겠네요. 최근 이 법이 해제될 여지가 있다고 하여 화제인데요. 과거에 없어진 도로사선제한처럼 일조사선제한도 없어질 수 있다는 이야기입니다. 몇몇 기사를 보니, 아파트 가격 폭등으로 인해 저층 주거를 활성화시키기 위해 나온 궁여지책인 것 같습니다. 사실 일조사선제한이 그다지 예쁜 건물을 만들어내는 것은 아니지만, 그마저도 없다면 먼저 건물을 지은 사람은 햇빛을 받을 최소한의 권리마저 빼앗기는 것은 아닐까 생각이 들었습니다. 필지를 꽉꽉 채운 그야말로 성냥갑같은 갑갑한 건물들만 가득 들어서지 않을까 우려되기도 합니다.

부동산 정책의 실패를 건축법의 개정을 통해서 만회한다? 제 생각엔 그다지 좋은 생각은 아닌 듯 합니다. ‘아래 돌 빼서 윗돌 괴는’ 우를 범하는 건 아닌지 걱정입니다.

이렇게 간단하게 일조사선제한 법규에 대해서 알아보았습니다. 저는 오픈스튜디오 건축사사무소를 운영하는 김선동 건축사라고 합니다. 건축 문의, 상담이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 아래 연락처로 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

OPEN STUDIO ARCHITECTURE

글쓰는 건축가 김선동의 오픈 스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사

Architect (KIRA)

M.010-2051-4980

EMAIL ratm820309@gmail.com

www.openstudioarchi.com