토지를 구입하기 전에 반드시 체크해야 할 포인트는?
안녕하세요 글쓰는 건축가 김선동입니다.
오늘은 토지를 구입하기 전에 반드시 체크해야 할 포인트, 법규들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
사실 인생을 살아가면서 땅을 구입할 일은 많지 않습니다. 아파트나 집을 구입하는 일도 많지 않은데, 그보다 더 큰 규모의 재화라고 할 수 있는 땅을 구입하기는 쉽지 않죠. 거의 대부분의 건축주가 땅을 처음 구입하는 것이고, 그러다 보니 무엇을 봐야 할지, 무엇을 확인해야 할지 알 수 없을 때가 많습니다. 물론 햇빛도 잘 들고, 통풍도 잘 되어야 하며, 물이 잘 빠져야 하고, 교통도 좋아야 하고, 유동인구도 많아서 상업성이 확보되어야 할 것입니다. 자신이 살 주택을 지으려고 한다면, 소음이 없는 조용한 곳이어야 할 것입니다. 하지만, 오늘 글에서는 이런 다양한 것들보다 건축 법규적인 것에 대한 것에 집중해서 다루려고 합니다. 제가 건축사이다보니 이 부분을 가장 잘 알고, 제대로 말씀드릴 수 있기 때문입니다. 다소 정성적인 다른 요소들에 대해서는 다시 한번 다룰 기회가 있을 듯 합니다.
지목이 '대'인지 / 접도 요건을 갖췄는지
아래 법들을 살펴보시기 전에 먼저 기본적으로 보실 것은 구매하고자 하는 땅의 '지목'이 '대'여야 하고, 도로에 2미터 이상 접해야 한다는 것입니다. 지목은 땅의 법적인 종류라고 할 수 있는데, 이것이 '대'라고 규정된 곳에서만 건축행위를 할 수 있습니다. 만약 '대'가 아닌 농지나 밭(전,답,임야 등)에 건축행위를 하려고 하신다면 지목을 바꾸셔야 하는데, 이것은 '개발행위하가'라고 해서 통상 토목설계사무소에서 진행하는 작업입니다(저희 같은 건축사사무소에서 진행하지 않습니다).
두 번째로 접도요건입니다. 필지가 도로에 접해있어야 건축행위를 할 수 있는데요. 도로에 접하지 않는 땅은 '맹지'라고 하여 건축행위가 불가합니다. 토지이용계획 확인원을 보시면 도로인 곳은 '도'라는 명칭으로 표시가 되어 있는데요. 이 도로가 2미터 폭 이상이어야 하고, 필지에 2미터 이상 접해있어야 합니다. 차량과 사람의 통행을 확보하겠다는 목적인데요. 이 도로가 2미터라고 해도 실제로는 4미터를 확보해야 합니다. 그것은 아래 챕터에서 다시 설명드리도록 하겠습니다.
이 두가지 기본 요건을 갖추지 못한 땅에는 건축을 할 수 없습니다. 물론 개발행위허가를 통해 지목 변경을 하거나, 주변 필지 주인에게 허락을 받아서 (토지사용승낙서) 도로로 이용하는 것을 보증한다던가 하는 방법들이 있습니다만, 기본적으로는 두 가지 요건을 갖추어야 한다는 것을 알아두시면 좋을 것 같습니다.
용적률, 건폐율 - 건물의 크기를 결정하는 법규
법규의 기본은 용적률과 건폐율이라고 할 수 있습니다. 기본적인 법규이지만, 상담을 하다보면 이것을 헷갈려하시는 분들도 많아 다시 한번 정리해보려고 합니다.
건폐율과 용적률은 대지면적과 건축면적, (지상층) 연면적이라는 개념과 밀접하게 연관되어 있습니다. 대지면적은 집을 짓고자 하는 필지의 면적입니다. 이것은 실제 대지에서 줄자로 잰 면적보다 서류상에 적혀있는 면적, 저희가 흔히 '공부상의 면적'이라고 칭하는 면적이 중요합니다. 이것을 기준으로 모든 면적 비율을 해석하게 되구요. 이 공부상의 면적은 '토지이음'이라는 사이트에서 '토지이용계획확인원'을 보시면 쉽게 확인하실 수 있습니다.
이 토지이용계획확인원은 모든 법규체크의 근간이 되기 때문에 반드시 확인하셔야 하는 서류입니다. 이 서류에 필지의 법적 경계선, 지역지구, 제한 사항, 면적 등이 모두 적혀있습니다.
http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
토지이용계획 확인원의 모습'건폐율'은 '건축면적'을 해당 필지의 면적으로 나눈 비율입니다. 그렇다면 건축면적은 정확히 어떤 것일까요? 저도 학생 때부터 배웠고, 여러 매체에서 다양한 방식으로 소개하고 있습니다만 쉽게 말씀드리자면 건물을 하늘에서 보았을 때 땅을 덮은 부분을 전부 포함한 면적이라고 할 수 있겠습니다. 이것이 지상 1미터 미만 (그래서 지하는 포함이 안됩니다) 부분은 포함이 안되는 등의 다소 복잡한 것들이 있습니다만, 대략적으로는 이렇게 이해하셔도 크게 무리는 없을 듯 합니다. 다시 정리하면, 지상에서 건물 부분의 수평 투영면적이 '건축면적'입니다. 이것을 대지면적으로 나눈 것이 건폐율입니다. 즉, 전체 대지에서 건물이 차지하는 비율이라고 할 수 있겠죠.
건축면적의 개념 - 건물의 모든 부분을 지표면에 투영한 면적이 건축면적이다.
'용적률'은 '지상층 연면적'을 해당 필지의 면적으로 나눈 비율입니다. '연면적'은 모든 층의 '바닥면적'을 다 더한 면적입니다. 이 중 지상층의 것만 더해서 대지면적으로 나눈 비율이 '용적률' 입니다. 저희가 흔히 집을 짓는 '일반주거지역'에서는 1종, 2종, 3종..으로 갈수록 용적률이 높아집니다. 준주거지역, 상업지역으로 가면 이 용적률이 더 높아지는데요. 이렇게 각 지역지구마다 건물의 높이를 통제하기 위해 만든 것이 용적률입니다.
용적률 - 건페율 적용 비교만약에 건폐율이 50%, 용적률 200%인 땅이 있다고 해보겠습니다. 그럼 전체 땅의 절반 정도에만 건물을 지을 수 있겠죠. 이 건폐율을 전부 활용한다고 하면 50% x 4F = 200% 이므로 4개층만 지을 수 있습니다. 하지만 건폐율을 좀 더 여유롭게 활용하여 40% 만 쓴다면
40% X 5F = 200%이므로 5개층까지 지을 수 있습니다. 이렇게 건폐율과 용적률은 서로 연관되기 때문에 같이 살펴보셔야 합니다. 그리고 용적률에 지하는 해당이 안되기 때문에, 지하에 건물을 짓는 건 용적률과 상관 없이 가능합니다. 하지만 주차대수, 공사비 등 걸리는 것이 많아 마냥 할 수 있는 일은 아닙니다.
이 건폐율과 용적률은 '건축법'과는 또 다른 개념으로 토지와 도시를 관리하는 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'에서 정하는 것입니다. 이 하위의 법이 각 지자체의 '도시계획조례' '군계획조례'이기 때문에 건폐, 용적률은 이 법규에서 확인하셔야 합니다. 쉽게 말해 서울시의 건폐, 용적률을 확인하기 위해서는 '서울특별시 도시계획조례'를 살펴보셔야 합니다. 토지이용계획확인원에서 해당 필지의 지역, 지구 - 1종 일반주거지역, 2종 일반주거지역 등 - 을 확인한 후, 해당 지자체의 도시, 군계획조례를 보고 건폐 용적률을 확인하는 것이지요. 자세한 법규 체크는 건축사가 하는 일이기 때문에, 일단 이 정도만 알고 넘어가셔도 좋습니다.
건폐, 용적률은 건물의 크기와 규모를 결정하는 가장 기본적인 법규이기 때문에 사전에 반드시 체크하는 것이 좋습니다.
아래 인공지능 플랫폼을 방문하시면 필지에 대한 대략적인 검토가 가능합니다. 아직 상당히 러프한 수준이기 때문에 자세한 분석과 계획은 반드시 건축사의 도움이 필요하겠지만, 대략 수준의 검토에서는 상당히 참고할 만 합니다.
일조사선제한 / 가로구역별 높이 제한
일조사선제한은 일반, 전용 주거지역에서 필지의 북쪽 경계선으로부터 건물을 일정 길이 이상 띄워서 이웃집의 채광을 보장해주려는 법규입니다. 이것은 예전에 제가 설명했던 글이 있기 때문에 이것을 참고하시면 될 듯 합니다.
https://brunch.co.kr/@ratm820309n85i/68
이 일조사선 법규는 북측 대지경계선에 도로가 있다면 도로 건너편 필지의 경계선을 기준으로 적용됩니다. 공원이나 하천 등 기타 다른 것들이 끼어있다고 해도 마찬가지입니다. 그러니 북측에 도로가 있는 땅이 일조제한의 영향을 적게 받는다고 할 수 있겠죠. 그래서 택지지구 등을 분양하면 북측에 도로가 있는 땅, 접근성이 좋은 코너부가 가장 빨리 팔리곤 합니다.
북측에 인접필지가 있다고 한다면, 그 땅이 낮은 곳은 피하시는 게 좋습니다. 레벨차가 있다면 내 땅과 그 땅의 중간 레벨부터 일조사선제한의 기준점이 되기 때문입니다. 역으로 생각한다면, 북측에 접한 땅이 높은 것이 높이 산정에서 훨씬 유리합니다. 그러하니 이왕이면 북측의 땅이 높은 곳을 고르시는 것이 좋습니다. .
일조사선제한의 레벨차에 의한 적용 비교택지지구라고 불리는 땅은 지구단위계획이라는 법규의 제한을 받는 경우가 많습니다. 이 지구단위계획은 워낙 많은 내용을 담고 있어서 거의 이 법규 하나만 가지고 그 집의 법규를 거의 다 설명할 수 있을 정도인데요. 지구단위계획은 다음 챕터에서 다시 설명드리겠습니다만, 정남일조를 받는 지역도 있다는 점은 알아두시면 좋을 것 같습니다. 보통의 법은 북측 인접대지경계선에서 일조사선이 시작되지만, 정남일조를 받는 곳에서는 남측 인접대지경계선에서 일조사선이 시작됩니다. 같은 법규인데 정 반대로 적용된다고 보시면 될 것 같습니다.
전용주거지역, 일반주거지역을 제외한 곳 - 준주거지역이나 공업지역 등 - 에서는 일조사선제한을 받지 않습니다. 그래서 건물 높이나 층수에서 비교적 자유로운데요. 대신 가로구역별 높이 제한을 받는 곳이 있습니다. 이것은 서울시 등 지방자치단체에서 정하는 구역에 적용하는데요. 도로와 필지의 폭과 깊이 등을 고려해서 건축물의 최고 허용 높이를 산정하는 것입니다. 이것은 법규가 상당히 복잡하기 때문에 건축사사무소에 문의하시는 것이 좋겠습니다. 다만, 일조제한이 없다고 해서 건물 높이의 제한이 전혀 없는 것은 아니라는 정도만 기억해주시면 좋을 듯 합니다.
도로 폭 확보 / 가각전제 / 막다른 길
또 하나, 땅을 보실 때 잘 살피셔야 할 것이 도로 폭 확보입니다. 도심지의 좁은 골목은 3미터도 채 안되는 경우가 있습니다. 건축법에서는 이러한 도로를 완전한 도로로 인정하지 않습니다. 내 땅을 도로에 내주더라도 무조건 도로폭 4미터를 확보하라고 하는데요. 이 때 도로 건너편에도 필지가 있다면 도로 중심선에서 각각의 필지로 2미터씩 물러서 도로선을 다시 설정하고, 거기서부터 건물을 지을 수 있도록 하고 있습니다. 당연히 이것이 공평하겠죠. 만약 도로 건너편이 하천이나 절벽 등 건물을 지을 수 없는 곳이라면 우리 땅으로만 물러서 4미터 폭을 확보해야만 합니다.
하나 더 체크하셔야 하는 것이 '가각전제'라는 것입니다. 4~8미터의 좁은 도로가 교차될 때, 모퉁이에서의 안전 확보를 위해 도로 면적을 더 확보하는 것입니다. 아래 그림과 같이 필지에서 일정 길이로 형성된 삼각형을 그려서 더 내줘야만 합니다. 사실 좁은 필지에서 도로를 위해 면적을 내주고, 또 가각전제를 위해 면적을 내준다면 정말 손해가 막심합니다. 그러니 최대한 기존 도로가 일정 수준 이상의 폭을 갖춘 (8미터 정도) 곳을 잘 찾는 것이 가장 좋습니다.
좁은 도로의 가각전제 기준
가각전제 개념도또 하나 반드시 보셔야 할 것이 '막다른 도로'입니다. 일반적이지는 않지만, 가다가 끊겨있는 도로가 있습니다. 이럴 경우 들어간 차가 회차에서 나오기가 쉽지 않겠죠. 그래서 법에서는 이런 도로의 폭을 규정하고 있습니다. 도로 폭과 마찬가지로 우리 땅을 내주더라도 일정 폭을 확보해야 하는 것입니다. 이 막다른 도로의 길이에 따라 2미터, 3미터, 6미터 이상을 확보하게 되어 있는데요. 일반적인 상황이라면 4미터 폭을 확보할 것이기 때문에 큰 상관이 없지만 (35미터 이하 막다른 도로) 만약 35미터 이상 막다른 도로를 접했다면 6미터나 내줘야 하니 상당히 크다고 할 수 있습니다. 35미터 이상 되는 막다른 도로는 자세히 살피지 않으면 그냥 통과도로(사거리나 삼거리 등에 접하는 도로)로 볼 수 있기 때문에 이것 역시 신중하게 살펴야 합니다.
막다른 도로 도록 폭 확보 기준
건축선 확보 / 막다른 도로 개념도위 법규들에서 한번 더 유의해야 할 것은, 위의 법규로 인해 빠지는 면적이 건폐율, 용적률에도 그대로 적용된다는 것입니다. 원래는 토지이용계획 확인원에 적힌 '공부상의 면적'이 모든 법규 적용의 기준이지만, 도로폭과 가각전제, 막다른 도로에 걸린다면 그만큼의 면적을 제외하고 다시 산정한 면적이 모든 법규 적용의 기준이 됩니다. 원래 필지 면적이 200제곱미터였고 건폐율이 50%, 용적률이 100%라면 100제곱미터의 땅에 200제곱미터 규모의 건물을 지을 수 있겠죠. 하지만 도로폭, 가각전제, 막다른 도로로 인해 40제곱미터의 면적에 건축이 불가하다면 그것을 뺀 160제곱미터를 기준으로 건폐율을 적용해서 80제곱미터의 땅에 160제곱미터 규모의 건물만 지을 수 있는 것입니다(물론 용적률도 마찬가지입니다). 건축 가능한 면적이 줄어드는 것만 해도 손해가 심한데, 이렇게 건폐율, 용적률에서도 손해를 보게 되니 정말 많이 불리해지는 것이죠. 이렇게 도로와 관련한 법규들을 적용하면 해당 대지의 유용성에서 많은 차이가 발생하기 때문에 반드시 살펴보셔야 합니다.
도로 제척에 따른 건폐율, 용적률 적용그리고 200제곱미터 이상의 필지일 경우 5% 면적에 대해서 조경을 실시하도록 되어 있습니다. 연면적 합계 1천 제곱미터가 넘어가면 조경면적이 넓어지지만 보통의 건축주분들이 이 정도 건물을 지으실 일은 많지 않으니 그정도는 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다. 이 5% 조경면적도 계획을 하다보면 넣기가 쉽지 않을 때가 있습니다. 이 정도는 조경을 위해 할당해야 한다는 점을 기억하시면 좋을 듯 합니다.
대지의 레벨 체크 - 절토 또는 성토가 필요하지 않은지
대지의 고저차, 레벨은 건축계획에서 굉장히 중요한 요소입니다. 쉽게 생각해도, 대지가 완전히 평평한 땅과, 앞과 뒤가 1미터 이상 차이가 나는 땅은 굉장한 차이가 있겠죠. 만약 내 대지 안에서 레벨차가 있다면 계단이나 스킵플로어 등의 계획 기법을 써서 이것을 해결해야만 합니다. 세부적인 것은 계획단계에서 해야 할 것이기 때문에, 이 글에서는 법규적인 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
앞서 말씀드린대로 북측 대지와 레벨차가 생기면 그 중간 레벨에서 일조사선이 시작됩니다. 먼저 그 점을 생각하시면 좋을 듯 하구요. 또 하나, 0.5미터 이상 필지의 레벨 변동이 생길 경우 원칙적으로 '개발행위허가'라는 것을 받아야 합니다. 먼저 말씀드린 '지목'의 변경이라던지 절,성토를 0.5미터 이상 하게 되면 이 '개발행위허가'를 동반해야 합니다. 토목설계사무소에서 진행을 하구요. 사실 도심지에서 개발행위허가를 하는 경우는 흔치 않습니다. 외곽의 덜 개발된 곳에서 주로 하게 되구요. 도심지에서 약간의 레벨차 변경은 어느 정도 용인되는 분위기입니다. 원칙은 그렇다는 점 정도를 알아두시면 좋을 것 같습니다.
절토가 성토를 하게 되면 필수적으로 옹벽을 설치하게 됩니다. 도심지에서 그럴 일은 많지 않지만, 옹벽이 길어지거나 높아지게 되면 '공작물 설치 신고'를 하게 되어 있습니다. 역시 도심지보다는 외곽 필지에서 주로 하게 되구요. 옹벽은 콘크리트로 하느냐, 보강토 또는 석축으로 하느냐를 선택하게 됩니다. 석축 같은 경우 건축물과의의 이격거리를 특정하는 법규가 있기 때문에 규제가 좀 까다롭습니다. 실제로 위험하기도 하구요. 현장에서는 거의 다 보강토 옹벽이라는 것을 설치합니다. 규격화된 콘크리트 블럭을 쌓아나가는 방식이구요. 저희가 보는 대부분의 옹벽이 이 보강토로 되어 있습니다. 석축과는 달리 별도의 규제는 없습니다만, 역시 안전이 중요하기 때문에 어느 정도의 이격거리는 확보하는 것을 권장합니다. 그리고 5미터 높이 이상의 보강토 옹벽은 위험하여 별도의 규제를 받습니다. 그래서 많은 곳에서 5미터 단위로 끊어서 시공하곤 합니다.
이미지 출처 - https://terms.naver.com/entry.naver?docId=3580301&cid=58765&categoryId=58768
보강토 옹벽의 모습
출처 - https://blog.naver.com/jheungmin/222574923837
지구단위계획
마지막으로 말씀드리고 싶은 것은 '지구단위계획'인데요. 상가주택을 계획하시는 분들 중 많은 분들이 '택지지구'의 땅을 구입하시고 건축계획을 하십니다. LH에서 분양하는 필지가 많은데요. 이런 곳에는 주로 '지구단위계획'이라는 법규가 따라 붙는 경우가 많습니다. 내용은 대체적으로는 비슷합니다만, 지역마다 다른 내용도 많기 때문에 반드시 잘 살펴보셔야 합니다.
이 지구단위계획은 건폐율, 용적률을 비롯해서 건물의 굉장히 많은 부분을 규정하고 있습니다. 지붕의 모양, 기울기, 평지붕으로 할 것인지 경사지붕으로 할 것인지, 건축선 외의 별도의 건축 제한선을 두기도 하고 주차장의 진입 폭을 규정하기도 합니다. 때로는 건물의 재료나 색깔까지 이야기할 때도 있습니다. 앞서 말씀드린 '정남일조제한'도 이 지구단위계획에서 나올 때가 있습니다.
이런 지역에 건축을 할 때는 다른 법을 떠나 이 '지구단위계획'이 거의 모든 것을 결정하기 때문에 앞서서 면밀히 살펴보아야 합니다. 이 법이 지나쳐 재산권을 침해한다고 하여 건축주들이 집단으로 민원을 넣어서 법을 변경한 사례도 있습니다. 아무튼, 택지지구에서는 지구단위계획이 가장 우선이고 중요하다는 것은 기억해주시면 좋을 듯 합니다.
이렇게, 다소 길지만 땅과 필지를 구입하기 전에 살펴보아야 할 법규에 대해서 말씀드려 보았습니다. 비교적 간단히 언급하는 포스팅을 하려고 했는데, 쓰다 보니 내용이 점점 길어지네요. 역시 법이라는 것은 정말 깊고 복잡하고, 보면 볼수록 모르는 부분이 나오는 것 같습니다. 이런 글을 쓰면서 저도 공부하게 되네요.
위 내용에 대해서 궁금하시거나 문의하고 싶으신 내용이 있다면 아래 연락처로 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.
OPEN STUDIO ARCHITECTURE
글쓰는 건축가 김선동의 오픈 스튜디오 건축사사무소
김선동
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대표소장 / 건축사
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