동대문구 용두동 다세대주택 상담 및 규모검토
최근에 동대문구 용두동에 다세대주택을 생각하시는 건축주분과 상담을 진행하였습니다.
오늘은 그와 관련한 내용으로 포스팅을 해보도록 하겠습니다.
사이트는 주변에 고려대학교가 있는 구도심이었습니다.
건축주는 90년대에 지어진 구옥을 철거하고 다세대주택으로 신축하는 것을 고려하고 있었습니다.
학생들의 거주지가 집중된 지역인 만큼, 짓는다면 그에 대한 수요가 있을 것으로 예상되었습니다.
상담 요청을 받고 사이트를 방문해보았습니다.
보통 상담 요청을 받게 되면 다음이나 네이버 지도, 토지이음, 세움터 등의 자료들을
취합하여 필지의 상황을 파악하고, 대략적인 규모검토 및 설계작업을 하게 됩니다.
이번 경우는 필지의 상황이 상당히 특수했습니다.
필지가 전면과 측면에 두 개의 도로를 면하고 있었고, 각 도로가 1개층
(약 2.8미터 정도)의 레벨차를 가지고 있었습니다.
건축주는 계단 아래 레벨에 주차를 최대한 몰아 넣고, 상부 레벨부터 모두 주거로 가져가고자 하였습니다.
이러한 상황을 고려하여 아래와 같은 계획안을 진행하였습니다.
대안 1(전체6층) : 1층 근생 / 2~6층 주거(다락 포함) / 9세대 - 주차 8대
첫 번째 계획안은 1층에 근린생활시설을 넣고 2층부터 6층까지 주거를 넣는 것입니다.
이전 글에서도 말씀드렸듯이 다세대주택은 4개층까지만 주거를 넣을 수 있습니다.
하지만 도시형 생활주택을 적용하게 되면 심의를 통해 5개층까지 적용할 수 있습니다.
이 대안은 최대 5개층까지 가능한 도시형 생활주택(다세대)를 적용해서
최대한의 주거 층수를 뽑아내는 대안입니다.
코어를 남쪽에 위치하여 각 층에서 세대별로 최대한 균등한 조건으로 평면이 구성되도록 하였습니다.
다만 건축주는 최상층에서 거주하기를 원하였는데, 일조사선제한의 영향으로
최상층의 면적이 너무 좁게 나왔습니다. 주거를 원하신다면 3층 내지 4층을 한 세대로
쓰시는 것을 권해드렸습니다.
세대수가 많다보니 많은 주차대수가 필요한 상황이 되었습니다.
1층에서 4대, 2층에서 4대를 확보하도록 하였습니다.
2개 층에서 주차가 가능하다는 것이 이점으로 작용하였습니다.
1층은 근생으로 적용하였지만, 사실상 세대들의 창고로 활용되는 것으로 생각하였습니다.
대안 2(전체6층) : 1~2층 근생 / 3~5층 주거(다락 포함) / 8세대 - 주차 7대
두 번째 대안은 통상적인 다세대 주택으로, 1층과 2층을 근린생활시설으로
3~6층까지 4개층을 다세대 주택으로 생각하였습니다.
1~2층의 2개층을 근생으로 쓰게 되므로 좀 더 큰 규모의 점포가 입주할 수 있다고 보았습니다.
그리고 일반적인 4개층 다세대주택이기 때문에 심의를 받지 않아도 되어
행정절차가 좀 더 빨리 진행되리라고 보았습니다.
상담 결과 건축주는 저층부에 근린생활시설을 원하고 있지 않았기 때문에 첫 번째 대안을
좀 더 긍정적으로 보셨습니다.
하지만 최상층의 주거 면적이 너무 적게 나온다는 점과 철거를
비롯한 건축비가 너무 많이 필요하다는 점 등을 고려해서 좀 더 생각해보고
프로젝트를 진행하고 싶다는 의견을 주셨습니다.
경기가 좋지 않고, 공사비와 각종 부대비용의 가격이 급격히 상승하면서
많은 건축주분들이 건축공사를 시작하시기가 상당히 부담스러운 상황이 지속되고 있는 것 같습니다.
상담을 드릴 때 필요한 공사비나 부대비용에 대한 정확한 상황들에 대해 가감없이 말씀드리게 되면
많이 놀라시기도 하고, 이런 상황인데도 신축을 해야 하나, 리모델링 해야 하나
아니면 그냥 사업을 접어야 하나..
하는 식으로 고민이 많아지시는 모습을 자주 보곤 하는데요.
저 역시 프로젝트를 진행했으면 하는 마음이 당연히 크긴 하지만,
현재 상황에 대한 정확한 전달이 먼저라는 생각에 최대한 솔직하게 상담을 진행하려고 합니다.
이렇게 용두동 다세대주택 규모검토 및 상담에 대한 글을 마치도록 하겠습니다.
이 글을 보시고 궁금하시거나 문의하고 싶은 내용이 있으신 분은 아래 연락처로 연락주시면
최대한 자세히 답변 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.
OPEN STUDIO ARCHITECTURE
글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소
김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
'건축가의 습관' 저자
Architect (KIRA)
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