송파구 석촌동 상가주택 규모검토 및 상담
이 프로젝트는 작년 8월 정도에 검토와 상담을 진행했던 프로젝트입니다.
송파구 석촌동에 위치한 구옥(다가구 주택)을 철거하고 신축을 검토하는 상황이었습니다.
기존 건물의 상황입니다. 지어진지 30여년 정도가 흘러 외관은 최근 트렌드와는 거리가 있었습니다.
석촌호수와 가깝고, 주변은 조용하고 쾌적하여 살기 좋은 환경이라고 생각되었습니다.
필지는 2종 일반주거지역에 위치하고 있어 건폐율 60%, 용적률은 250%(서울시 일시적 상향의 영향) 을
적용받는 상황이었습니다.
건축주는 신축을 하게 되면 건물의 주용도를 어떻게 해야 할지를 고민하고 있었습니다.
이에, 아래 두 가지 용도를 가지고 고민한 자료를 가지고 상담을 드리게 되었습니다.
대안 1(전체4층, 다가구주택) : 1층 근생 / 3~4층 주거(4층 주인세대,다락 포함) / 전체 5세대 - 주차 4대
우선 가장 일반적인 다가구주택입니다.
여러 차례 말씀드렸듯이 다가구주택은 단독주택의 일종으로,
전체 건물이 한 개의 주택으로 인정되는 방식입니다.
주거층수는 3개층으로 제한되며, 비교적 엄격한 주차법규 적용으로 요구되는 주차대수가 많은 편입니다.
1층은 근린생활시설, 2~4층을 주거로 하고 4층을 주인세대로 적용하는 경우가 많은데요.
이렇게 일반적으로 풀었을 경우 주차대수가 4대로 계산되었습니다.
이렇게 되면 1층에서 주차면수가 차지하는 면적이 많아지는 것이 단점입니다.
이 필지의 경우 도로에 접하면서 세로로 길쭉한 형상으로,
계단을 길쭉하게 적용하는 코어 형식을 적용하는 것이 합리적이라고 판단되었습니다.
2~3층 주거는 발코니 확장을 제외하더라도 13~14평 수준이었기 때문에 방을
여러 개 놓기는 힘든 상황으로 보였습니다. 1.5룸 ~2룸 정도가 가능해보였습니다.
4층의 주인세대는 방 3개 정도, 다락까지 활용하면 꽤 큰 면적을 확보할 수 있을 것으로 생각되었습니다.
대안 2(전체4층, 다중주택) : 1층 근생 / 2~4층 주거(다락 포함) /다중주택 10세대
- 주차 2대
두 번째 대안은 1층을 제외한 나머지 층을 다중주택으로 푸는 것입니다.
제 블로그에서 잠깐 언급한 적이 있습니다만, 다중주택은 쉽게 말해 하숙집의 개념입니다.
각 세대에 개별주방을 설치하는 것이 허용되지 않으며, 공동주방에서 함께 식사를 하는 개념입니다.
다가구주택과 같이 주거로 3개층까지 적용할 수 있습니다.
다중주택의 가장 큰 장점이자 특징이라고 한다면 적용받는 주차대수가 작다는 것입니다.
단독주택의 주차 기준을 적용받는데요. 1+(시설면적-150/100) 대를 적용받습니다.
아까 검토했던 다가구 주택과 전체 면적은 거의 비슷한데, 주차대수는 반으로 줄어든 2대로 끝낼 수 있게
되는 것입니다. 아마 다중주택에 사는 사람이 학생이나 사회초년생일 것이라고 예측하여 주차대수를
완화 적용하는 것이 법의 취지라고 생각되는데요.
비록 각 세대의 면적은 많이 줄어들지만, 세대 수도 전체 5세대였던 첫번째 대안의 2배인인
10세대 까지 집어넣을 수 있게 됩니다.
사실 다중주택은 사용승인 후 각 세대에 주방을 설치하는 불법개조를 통해 원룸으로
임대를 놓는 방법을 많이 쓰시곤 합니다.
서울 구도심의 원룸 건물들에서 자주 찾아볼 수 있는 악습 같은 것인데요.
설계를 하고 행정절차를 진행하는 건축사 입장에서 이런 방식은 엄연히 불법이기
때문에 절대로 권장할 수 없는 방법입니다.
적발될 경우 벌금을 부과받기도 하고, 설계 및 감리를 수행했던 건축사 역시
법적 책임을 지는 경우도 많습니다.
상담을 진행하면서 다중주택으로 진행하시더라도 합법적인 방식으로 건물을 사용하실 것을 당부드렸습니다.
단면과 3d 모델링으로 대략적으로 구현해 본 건물의 모습입니다.
필지가 세로로 길쭉한 형상인데, 그 긴 변에서 일조사선의 법규 제한선이 날아오기 때문에
위층으로 갈수록 급격히 면적이 줄어드는 형상을 보입니다.
외관에서 그것을 커버하기 위해서 날개벽 등을 적용할 것을 제안 드렸습니다.
이렇게 송파구 석촌동 부지에 대한 규모검토 및 상담을 마쳤습니다.
건축주분께서는 건물의 용도와 프로젝트 여부를 두고 고민하시다가
후속절차는 진행되지 못했습니다.
개인적으로 많이 아쉬운 프로젝트였습니다만, 차후 또 다른 인연으로 연결될 수 있기를 기원합니다.
위 내용을 보시고 궁금하시거나 문의하고 싶은 내용이 있으시면
아래 연락처로 연락주세요. 최대한 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.
OPEN STUDIO ARCHITECTURE
글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소
김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
'건축가의 습관' 저자
Architect (KIRA)
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