보금자리론, 은행원 요리하기, 부행장이 된 나의 지점장
바보아저씨 후회 성찰 교훈
보금자리론, 은행원 요리하기, 부행장이 된 나의 지점장, 바보아저씨 후회 성찰 교훈
2022년 이다.
내가 아는 사람이 은행 부행장이 되었다.
은행 총무로 같이 일하면서 모셨던 지점장님이다.
그렇게 한 지점에서 유명해진 사람이 2명이 되었다.
오히려 시중은행 부행장 보다
내가 더 대중적으로는 유명해 진 것일 수도 있다.
바보아저씨가 된 나와,,, 부행장이 된 지점장,,,
그리고 5년의 세월,,, 많은 것들이 달라져 있다.
은행 총무 시절 돌아보면 참 바빴다.
대출평잔 5억 컷으로 VIP 고객 선물 보내기,
봄에는 취나물, 여름에는 수박 등 계절마다 선물 보내기,
지점장 컴퓨터 전결하기,
지점장실 어항에 구피 관리해주고 물 갈아주고,
캡슐커피 공급 잘 해주기 등등...
지점장님은 항상 나에게
"착해서 좋아. 소처럼 일해서 좋아." 라고 말을 하였다.
그래서 나중에도 사실 별 고민없이
스스로 "바보아저씨" 라고 나를 명명했다.
(잠깐 화제를 돌려서)
카페에 누가 올린 위의 질문에
댓글로 답변을 하면서 갑자기 모든 것들이 생각이 났다.
(긴 이야기를 하기 전에)
저 질문에 답변을 먼저 좀 해보겠다. 다른 분들도 도움이 될 것이다.
Q
"집을 사야 하는데..."
"막연하게 대출이 필요해요..."
"아무것도 몰라요... 뭐가 뭐죠...?"
"한도가 왜 안나오죠?"
A
은행가서 뭘 해야 할까?
디딤돌대출, 부부연봉 2000만원, 2억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
보금자리론, 부부연봉 2600만원, 3억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
5년 내내 집값이 폭등한 과학적 논리적 FACT 논문
기본 설명은 이미 위의 글해서 상세하게 다뤘다.
(그럼)
실제 은행가서 대출 은행원들을 어떻게 요리할까?
주택대출은 쉽다.
몇가지 포인트만 알고 가면 된다.
[DTI DSR]
40% : 2000 이자 / 5000 연봉
1년 2000 만원 (한달 166만원) 이자 넘지 않으면 걍 대출 나온다는 뜻이다.
50% : 2500 이자 / 5000 연봉
(한달 208만원)
60% : 3000 이자 / 5000 연봉
(한달 250만원)
걍 이 뜻이다.
여기서 하나 웃긴게 있다.
"세전 원천징수 연봉 5000만원 기준" 이라는 거다.
실수령액은 5000만원 못 받는다.
그런데 DTI DSR 분모가 세전 MAX 연봉인 원천징수를 기반으로 계산이 된다.
DTI DSR 40%
이자 4000 / 연봉 1억
실수령 650~700만원 겨우 받으므로
그걸 감안하면 DTI DSR 40% 라는 뜻은 실제로는 실수령 월급으로 계산하면 50% 수준까지 올라간다.
저렇게 무지막지하게 대출을 지금도 해주고 있다는 것이다. ^^
[LTV]
LTV 60% : 5억 아파트 3억 만 대출 가능
- 비율은 지역마다 다르고, 대출 상품마다 다르다.
- 지방은 60~80% 사이다. 서울은 40~50% 등등
[시세 측정 vs 감정가]
- 주택 빌라 : 땅값 + 주택 감정을 해서 가격을 매긴다. (감정평가사)
- 아파트 : 층수별 시세 (은행가면 층수별 KB 시세표가 있다.)
최저값(Minimum) 값을 반영한다.
아파트 계약을 5억에 했는데, 실제 시세가 4억이라면
-> 은행은 MIN 시세 4억을 기준으로 대출을 해준다.
아파트 계약을 3억에 했는데, 실제 시세가 5억이라면
-> 은행은 MIN 계약 3억을 기준으로 대출을 해준다.
[방빼기 (MCG보증 등, 우선변제금 만큼 대출 안해주기)]
방을뺀다 = 은행원 용어 은어
- 집 시세가 낮으면 대출이 잘 안 나오는 이유가 방빼기 때문이다.
- 1.6억 시세 LTV 60% 하면 = 9600만원
- 우선변제금 3400만원 지역이면 9600 - 3400 = 6200만원이 대출 가능 금액
이렇게 그냥 나오는 것이다.
저렇게 하는 이유는 실제로 집이 망해서 경매 넘어가면
국가가 혹시 살고 있을 세입자에게 우선변제금 만큼 돈을 먼저 주기 때문이다.
(역으로 생각하면 쉽다.)
(응용-1)
아파트 계약을 4억에 했는데 시세가 5억이고
LTV 70% 지역이고
우선변제금 2000만원 지역이라면?
-> 최저 4억 70% 2.8억 - 2000 = 2.6억 대출 가능
이렇게 계산이 되는 것이다.
몇 번 해보면 정말 산수다.
그런데 산수를 하는데 필요한 정확한 변수들
- 정확한 KB 시세 (또는 감정가)
- 지역 LTV 비율
- 지역 DTI DSR 비율
변수를 몰라서 헷갈리고 있는 것이다.
질문하신 분은
이제 은행에 소득서류 + 아파트 등기부등본 들고 가세요.
가서 은행원 한테
(아파트면) "층수별 아파트 시세 얼마나와요?"
(빌라 주택이면) "감정가 얼마 나와요?"
"LTV 얼마에요? 60~70~80%? 지역마다 다르다면서요?"
"방빼기 있어요? 없어요?"
이렇게 말한다면?
은행원이 "당신은 대체,,, 누구세요...? 혹시 옆 은행에서 오신 분 인가요? ㄷㄷ?"
이렇게 말하면서 놀랠 것이다...
주택담보대출 받는 원리는 쉽다.
몇 가지 포인트만 알고 가면
심플하고 간단하다.
(응용-2)
아파트 계약을 5억에 했는데 시세가 6억이고
LTV 70% 지역이고
우선변제금 3000만원 지역이라면?
-> 최저 5억의 70% 3.5억 대출 가능
-> 디딤돌대출은 불가능 (시세 5억 초과)
-> 보금자리론은 가능 (시세 6억 이하)
-> 보금자리론 3.5억 대출 가능
-> 방빼기 3000 당하면 => 최종 3.2억 대출 가능
^^
은행원들도 평생 카드 펀드 청약만 팔다가
갑자기 대출 발령 받으면 한~두달 만에
전세대출 디딤돌 보금자리론 일반주담대 기표 다 가능하다.
6개월 정도만 지나면 큰 건물 대출 감정부터 모든 일처리가 다 가능하다.
그만큼 일이 어렵지 않기 때문이다.
(정리)
LTV = 집값에서 얼마 만큼 대출? (70% : 5억 아파트 3.5억 대출 가능)
DTI DSR = 연봉의 몇 퍼센트 까지 이자 가능? (50% : 1년 이자 3000 / 1년 연봉 6000)
[집 대출 과정은?]
- 원천징수영수증 (재직 짧으면 급여명세서 + 재직증명서 + 월급통장)
- 아파트 등기부등본
들고 은행가기
(순서)
[계약금 반환 특약 계약 -> 은행가서 한도확인 -> 이후에 본계약]
1) 집 구경 (특약, 100~200 계약금)
2) 대출 한도 확인 (은행 또는 기금e 든든 사이트)
3) 계약 5%
4) 대출 + 잔금 + 이사 들어가기
아파트처럼 KB시세 없는 집이면 감정 1~3일 + 물리적으로 무주택 조회 2~3일 + 법원 근저당 3~5일 ->
그 이후는 클릭해서 대출 실행할 수 있습니다.
시간 충분해요.. (진짜 급하면 10일 전에 나올 수도 있음... 은행원 재량임...)
그런데 대충 여유잡고 보통 2~3주~최대 한 두달 말하는거 끝.
(상세 설명 글)
디딤돌대출, 부부연봉 2000만원, 2억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
보금자리론, 부부연봉 2600만원, 3억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
Getty Images(답변을 마치고 다시 이어서 쓰는 글)
위의 답변을 하면서 갑자기 모든 것들이 생각이 났다.
이제 부터는 생각이 난 모든 것들을 여기에 쏟아내 보려한다.
내가 분당에서 처음 회사생활을 시작할 때,
회사 사옥에 살면서 돈을 모으며
1평에 2500~3000만원 하는 정자동 서현동 수내동 주상복합 아파트를
평생 살 수 없을 거라고 생각을 했다.
'나는 흙수져라서...'
'집이 가난해서...'
'이 월급으로는 불가능해...' 라면서...
돌이켜 보면 너무 바보 같은 생각이었다.
나는 당시 2년 만에 적금으로 5000만원을 모았고,
야탑 홈플러스 바로 뒤, 장미동부 아파트 24평 전세가 1.5억 할 때
내돈 5000 + 국가전세대출 1억으로 그 아파트에 전세로 들어갈 수 있었음에도,
"전세대출의 개념 자체가 없었기에,,, "
"바보같이 1000/45 월세를 피빨리고 살았다."
그 이후에
제주도 노형동에 회사 파견 근무로 40평 아파트에 거주할 때
그 아파트가 매매가 4억이라는 소리를 듣고
'한 15년 일하면 겨우 사겠구나...' 바보같이 생각을 했었다.
당시에 나는 대리급으로 1억 이상을 또 적금으로 모은 상태였다.
전세입자 3억을 안고 + 내돈 1억으로 그 아파트를 갭으로 매수해 두고 제주도에서 철수했다면,
지금 10억이 넘어갔으니 세전 차익만 6억
내돈 1억으로 7억을 만들 수 있는 기회였다.
그 중간에도 사실 또 사연이 있다.
금융위기 한창 이던 2009년 당시
서울 옥수동 삼성아파트가 급매로 3억 후반에 나오는 경우도 있었다.
집주인이 버티질 못해. 집을 팔고 그 집을 전세로 살겠다며 급매로 던지던 시기였다.
실평 18평 옥수동 아파트 급매 3.9억에 전세 3.2억 이었으니,,,
당시에도 부동산을 좀 알기만 했다면
내돈 + 신용대출로 7000만원 어떻게 만들어
3.2억 전세를 안고 3.9억 아파트 매수를 했을 것이다.
Getty Images주말에 자전거 타고 탄천으로 올라가 구경 다니던 서울 강남 일원... (대치동, 잠실)
잠실의 한 부동산 앞에서 엘스 아파트 30평이 8억 초반에 매물로 나오던 걸 자주보았다.
당시 전세 6억 안고 내돈 2억으로 잡았다면 어떻게 되었을까...
다 내가 몰라서 그랬던 것이다.
"꼭 무얼 하려면 그 돈을 다 모아야 된다는"
"그런... 바보 같은... 무지 말이다..."
그때 부동산 돌아가는 원리를 잘 알았다면 나도 그렇게 했을 것이다.
저런 기회들을 수없이 놓치고
나는 또 돈을 더 모으겠다고 회사 사옥에서 먹고 자는 길을 선택을 했고
돈을 더 모으겠다고 어렵고 힘든나라 해외 파견 근무를 자원을 했다.
Getty Images전세대출 / 갭투자 / 모기지론 -> 나중에 주택연금 받기
'이리저리 고생 안하고'
'편하게 야탑 아파트 전세대출로 입주를 했다면,,,'
'편하게 여기저기 다녔던 서울, 분당, 제주도에'
'갭투자 몇 채 정도 해뒀다면,,,'
나는 고생을 훨씬 덜 했을 것이고
지금보다 훨씬 더 잘 살 수 있었을 것이다.
판교 신도시 초기 개발 당시
정치인들이 당시에 판교 일대에
땅투기를 엄청 했다고 나는 분명 들었다.
분명 나랑 같이 일했던 국토해양부 행시 출신 고위 공무원 한테 직접 들은 이야기다.
지금 그 땅 위에는 아파트가 다 지어져
등기부등본을 지금 열어 보면 아파트만 열람이 된다.
공소시효도 다 지났을 것이다.
세상은 알수록 많이 보인다.
그런데 너무 많이 알면 오히려 스트레스를 받는다.
abc 모르다가 영어 배우고 미국가면 너무 좋다는 어른들의 순수함, 그런 것이 아니다.
천리마마트 드라마를 보면
대기업 총수 일가가 마트 계열사를 차리고 비자금을 횡령하는 내용이 나온다.
구체적으로
"형광등을 3개월 마다 갈았네...",
"창고 가전 박스가 다 비어있네..." 하는 대사까지 나온다.
(대형마트 정도라면...)
- 1년에 1번 갈면 되는 형광등을 4번 갈고 -> 3번 수량을 현금으로 횡령 한다.
- 환금성이 높은 사무실 A4 용지, 프린터 토너 사용량도 부풀린다.
- 공사하지도 않은 다양한 공사를 하고, 매장 타일 교체 공사를 했다고 서류를 꾸민다.
- 고가의 TV 냉장고를 가짜로 발주를 하고 빈 박스만 창고에 쌓아둔다.
- 물건 Loss 비율을 인위적으로 부풀리기도 했을 것이다.
- 그리고 주기적으로 그 업체를 찾아가 소정의 수수료 20~25% 내외를 지불하고 현금깡을 해서 비자금을 계속 만들어 냈을 것이다.
움직이는 현물이 많고, 매장 유지보수 이것 저것 많은 마트가
비자금 조성이 쉬웠을 것이다.
나는 내가 근무했던 회사에서, 본사에서 그리고 해외에서 실제 내가 겪고 들었던
횡령 수법과 관련된 글들을 5년 전 다음 티스토리에서 블로그를 시작할 초기에
대담하게 구체적으로 아주 상세하게 포스팅을 몇 번 한 적이 있다.
지금은 비공개 처리했지만, 초기 소수의 분들은 아마 읽으셨을 것이다.
(같은 근무했던 분들도 상당수 그 글을 읽었다고 나는 나중에 전해 들었다.)
정말 기상 천외한 일들이 실제로 많이 일어났다. 지금도 그럴 것이다.
그래서 알면 그것들이 너무 잘 보이기에,,,
심지어 드라마를 보고도 그런 생각이 문득 들기에
매사에 스트레스가 심해지는 것이다.
생활 속 작은 것들도 그렇다.
경북의 한 도시가스 회사가 회계사와 결탁해 수년 간 가스요금을 부풀린 사건은 꽤 유명하다.
- 아파트 관리비
- 도시가스 요금
이런 것들 조차 항상 의심을 하게 된다.
때로는 모르는 게 약일 수도 있다.
그냥 모르고 살았다면 어땠을까...? 생각을 해보기도 한다.
Getty Images2022년 이다.
내가 세상으로 나와 이렇게 글을 쓴 지 벌써 5년의 세월이 흘렀다.
나는 유명해지려고 글을 쓴 것이 아니고,
눈에 보이는 사람들에게 그들을 스스로 한 명 한 명 내가 찾아서 진실되게 알려주려고 글을 썼다.
그냥 재야에서 자유롭게 글을 쓰고 책을 썼다.
정신을 차려보니 작년까지 책 4권을 썼더라...
이게 나의 DNA 라면... 올해도 한권 정도는 또 쓰지 않을까...?
그리고 팔로워가 너무 많이 늘어 있더라... (감당을 할 수 없을 만큼 늘어 있더라...)
자료 수집하려고 혼자 만들어둔 네이버 카페는 회원이 너무 많이 늘어 있더라...
'이제 알 만 큼 다 아셨으니'
'그만 좀 팔로우 하세요. 그만 좀 구독을 누르세요'
이렇게 정말 말하고 싶다...
대마그룹에, 뭘해도 성공하는 "정복동"과 + 엄석대 키보드워리어전공 "문석구"가 있다면
대한민국 인터넷 공간의 한 재야에는 자유롭게 하고 싶은 말 다 하는 경제 글 쓰는, "바보아저씨" 라는 사람이 있다.
딱 그 정도만 알아주셨으면 좋겠다.
'옆집 경제블로그, 옆집 경제유튜브들이 저보다 더 뛰어나요.'
'제발 거기로 많이 가세요. 여기는 너무 많이 오지마세요.'
'사람이 많이 모이고 알게 되면, 정부가 그런 것들은 모조리 하나 하나 규제를 해 버려요...'
라고 꼭 말해주고 싶다...
'정해진 곳으로만 제한적으로 뛸 수 있는 수동적인 체스판의 말이 되지 마라...'
'스스로 주도하고 생각해서, 다양한 조합을 만들어, 말을 움직이는 사람이 되어라...'
라고 꼭 말해주고 싶다...
2022년 새해 복 많이 받으시길 바랍니다.
바보아저씨의 경제이야기
현실경제속 경제적 불평등의 실제 사례 6가지
"앞만 보고 열심히 성실하게만 살면"
"정말 딱 바보 서민이 되어있는 나라"
"지혜롭게 잘 살기를 바랍니다."
(회사)
은행원 실적 경쟁과 영업의 비밀, 그 비밀스러운 이야기
대기업, 행정고시 고위공무원, 대학교수 국가예산 갑질
https://brunch.co.kr/@readme999/141
대기업 취업, 대기업 면접, NCS 인적성, 대기업 생활, 대기업 회식 문화, 대기업 인사 평가, 대기업 사옥 배치, 대기업 부서 간 협업 및 견제, 사무직 현장 발령, 대기업 40~50대 되면, 대기업 꼰대들
대기업 비자금 횡령 조성은 어떻게 발생할까 (내부자 폭로글)
5대 그룹 회사사옥에서 8개월 먹고 살았던 이야기
(집 마련)
2020년 11월 13일, 영끌 신용대출 1억 규제
=> 지방 아파트 값 폭등을 조장하는 최악의 발표
2020년 12월 16일, 아파트 증여세 차용증 감시
=> 전국민 영끌+집값 폭등을 조장하는 최악의 정부 언론 플레이
집값이 폭등하게 된 과정, 총 정리 (2016~2021)
아파트가 6억 까지 폭등하면 절대 안 떨어지는 이유 (국토부 공무원들 때문)
주택금융공사 = 주택폭등공사
(디딤돌 보금자리론)
디딤돌대출, 부부연봉 2000만원, 2억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
보금자리론, 부부연봉 2600만원, 3억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
"앞만 보고 열심히 성실하게만 살면"
"정말 딱 바보 서민이 되어있는 나라"
"지혜롭게 잘 살기를 바랍니다."
바보아저씨의 경제이야기
