미니골드 15억 대출 해준 이야기, 건물주 대출 AZ
미니골드 15억 대출 해준 이야기, 건물주 대출은 평생 이자만 낸다.
바보아저씨의 경제이야기 부동산이야기
미니골드 사장님 건물 15억 대출 해준 실화 이야기
- 월세 내지 말고, 차라리 조금 무리해서 건물주가 되어라.
요즘 정권이 바뀌고, 금리가 오르면서,
- 폭락론자 (폭락이)
- 폭등론자 (영끌이)
서로 조롱하면서 커뮤니티 마다 논쟁하고 활성화가 많이 되어 있는 것으로 보인다.
보면서 안타까운 점은,
젊은 사람들, 특히 20대~30대 초반 위주로 부동산에 관심은 많으나,
부동산 시장을 넓게 보지 못하는 경우가 참 많다는 것이다.
뉴스에서 서울 아파트 국토부 실거래가가 얼마 떨어졌다. 얼마 올랐다. 기사가 나오면,
"영끌 한 사람들 이제 망했다." 이렇게 다들 생각을 한다.
그런데 실제로 1주택 영끌은 전체 시장에서 적은 비중을 차지한다.
- 강서구 5억 빌라 = 5억 전세 세안고 무갭투자 하는 시장도 시장이다.
- 아파트 전세금 70~80% 받아서 세안고 적은 돈으로 갭투자 매매도 시장의 일부이다.
- 1주택 + 신용대출 영끌해서 영끌이 하는 것도 시장의 일부이다.
다 더해진 합이 주택 실거래 시장이다.
사실 서울 수도권을 치면 국토부 실거래 가 중, 실제 1주택 매매는 50% 정도? 훨씬 그 이하일 것이고,
지방으로 가면 갭투자가 판을 치고 있기 때문에 거래의 60~70~80% 가까이는 갭투자, 무갭투자, 역전세 갭투기 사기 매매가 실거래로 올라오는 것이다. (껍데기만 투기를 하는데 국토부 실거래가는 온전한 매매로 잡히기 때문에)
국토부 실거래가 0.1% 올랐다. 0.1% 떨어졌다. 10% 올랐다. 10% 떨어졌다. 그래서 영끌이들 망했다. 이런 논리적인 전개는 사실 옳치 못하다는 것이다.
[갭투자 집주인]
- 5억 빌라 = 5억 세안고 -> 10% 오르면 무자본으로 5000만원 벌고
- 5억 빌라 = 5억 세안고 -> 10% 떨어지면 집 경매 파산 + 취득세 1.1% 만 손해를 보는 구조다
사실 부동산을 잡으려면,
위 갭투자 문제를 커뮤니티 마다 문제를 지적하고 여론이 조성되어야 하는데,
모든 뉴스, 기사, 방송, 방송에 나오는 부동산 전문가, 정부, 정치인, 인터넷 부동산 커뮤니티의 모든 여론은
갭투자를 외면하거나 그냥 모른다. 전세 부린이 그 자체 상태다.
오로지 1주택 영끌 한 사람만 조롱의 대상이다.
그래 가지고, 집값이 제대로 잡히고 정책이 제대로 나오겠는가?
(무갭투기 꾼들은 속으로 다 비웃고 있는 것이다.)
미니골드 15억 상가 대출 해준 이야기
getty image오늘은 상가 이야기를 좀 해보겠다.
1주택 마련 -> 2주택 갭투자 -> 다주택 갭투자 하다가 -> 심심하면 -> 건물 매입해라. -> 땅 투자, 경매 해라.
나는 항상 말하고 다닌다.
무리하게 무갭으로 하지 말고,
정당하게 25~30% 내돈 들고 건물을 사라는 뜻이다.
책 1권에, 2권에 건물 대출 관한 이야기를 많이 실어놨다. (RTI 대출, 이자만 내는 건물 대출)
책을 쉽게 써놨다고, 사람들이 바보아저씨를 건물대출 모르는 사람이라고 착각을 사실 많이 한다.
- 어려운 용어를 써가며 전문적으로 책을 쓰면 -> 이해를 못하고 외면 당한다.
- 최대한 쉽게 책을 쓰면 -> 전문가가 아니라고 외면을 한다.
우리나라 참 문제다. 쉽게 설명해주면 전문가가 아니라고 취급 당한다.
아무튼
오늘은 실제로 지점 바로 앞 귀금속 가게 하시는 사장님
15억 대출 해 준 이야기 실화를 써 보겠다.
대출 팀장이 먼저 영업하러 간 건 아니다.
사장님 본인이 어느날 은행 2층 대출 여신 창구로 직접 오셨다.
나는 전국적으로 알아주는 가장 큰 지점 (직원 20명 초과 대형 지점) 총무와 여신을 같이 보고 있었고,
뒤에는 대출 팀장님이 앉아 계셨고 (기업여신 전문가)
어느날, 지점 바로 앞 미니골드 1층 사장님이 오셨다.
대출 팀장을 찾더니, 회의실에 앉아서 이렇게 말씀을 하셨다.
"제가 1층에서 미니골드 가게를 오래 했는데"
"단골도 많고 장사는 잘 되는데,,, 월세가 지금 500만원 나갑니다..."
"주변에서 은행가서 건물대출 받아서 차라리 건물을 사면 이자가 비슷하다고,,,"
"분명 끝나면 600~700 이렇게 올려 달라고 할 것 같아서..."
"마침 건물이 상속 문제 때문에 매물이 나오기도 했고..."
해서 은행에 무작정 오신 것이었다.
이 말을 듣고 대출 팀장님이 실제로 아래와 같이 대출을 거의 만들어 주셨다.
[건물 대출 만들어 준 방법]
- 감정가 20억 내외 맞추고
- 대출은 12~14억 사이로 맞추고
(RTI 일시상환, 이자만 내는 대출)
- 금리는 3% 초반으로 끊어서 맞추고
(10억 이상은 은행 본부 전결 금리로 확 끌어 내리기 가능 = 청와대 김의겸 흑석동 상가대출과 동일)
- 2~3~4~5층 보증금 2억 내외 들어 있으므로
- 내돈 4~5억 정도 가지고 계시면 충분히 건물 매입 가능하다고 알려주었다.
=> 건물 대출 12~14억 + 사업자 마이너스 통장 1억 (세입자 오고 가는 부대비용, 세금 등등 관리용 1억)
이렇게 만들어 보겠다고 말하고
대출 팀장님은 아래와 같이 일을 추진하였다.
(사전 탁감과 공식 감정 의뢰는 내가 실제로 작성을 해줬다.)
[건물 대출 만들기]
(감정)
건물 감정가를 적정하게 맞춘다.
18억이 나오면 살짝 명분을 만들어서 20억 22억 뭐 이렇게 감정가를 만드는 거는
하기 나름이다. 그래서 20억 내외로 맞춘다.
(감정 좀 잘 봐주세요. 전화해서 마사지 하는 것)
(RTI 대출)
담보인정비율은 상가건물은 60%~70% 사이 적용을 받는다.
20억 감정가 60% 12억 ~ 70% 14억 나온다.
여기에서 원래는 소액상가보증금 우선변제금을 차감시켜야 하는데,
- 60~70% -> 70~80% = 은행 재량으로 조절이 가능하다.
- 우선변제금 차감 / 50% 차감 / 100% 면제 차감 안하기 = 은행 재량으로 조절이 가능하다.
이렇게 대출 감정가 + 대출 비율 + 차감 보증금을 조절해서 대출을 맞춰주는 것이다.
(대출 12억~14억)
- 대출 12억 3% = 1년 이자 3600만원 (한달 300만원)
- 대출 14억 3% = 1년 이자 4200만원 (한달 350만원)
이렇게 3% 초반으로 맞춰서 실제로 대출이 기표되어 나갔다.
(상환능력)
대출팀장님은 위 대출을 일반 상가대출로 기표하지 않고,
미니골드 매출을 기반으로 -> 기업여신 대출을 일으켰다. (기업여신 + 담보는 건물대출의 방식)
간이 제무제표를 넣고, 매출을 기업형으로 만들어 -> RTI 건물 대출을 쉽게 만든 것이다.
직장인과 vs 기업 건물대출은 구조가 전혀 다르다.
바보아저씨 구독자 분들이라면 자주 보는 표 이다.
- 가계 직장인 아파트 대출 : 50년 원금 할부 상환 강제
- 미니골드 건물대출 : 평생 이자만 내면서 건물 유지 가능
다시 돌아가보자.
미니골드 사장님은 본래 월세 임대로 장사를 하면서 500만원을 지출하고 있었다.
당시, 3% 금리로 300만원 내외 이자를 지출하면서, 내돈 4~5억 들고 실제로 20억 건물 매입을 하였다.
물론, 초반에 취득세 등 많이 지출이 된다. (그래서 사업자 마이너스 통장 1억을 추가로 만들어 드린 것이다.)
건물 전체 임대료는
1층 포함 1000만원이 좀 넘었고
지출되는 이자는 아래와 같이 정리가 된다.
12억 3% = 1년 이자 3600만원 (월 300)
12억 4% = 1년 이자 4800만원 (월 400)
12억 5% = 1년 이자 6000만원 (월 500)
12억 6% = 1년 이자 7200만원 (월 600)
12억 7% = 1년 이자 8400만원 (월 700)
금리가 오른다면 이렇게 되는 것이다.
그런데 10억 이상 건물 대출은 BEP 마진을 항상 낮게 부여를 한다.
(가계대출 금리 7% 상태라면, 건물주 10억 이상 대출은 4~5% 보통 유지가 된다.)
금리가 오른다고, 건물주 대출까지 무작정 폭등하기 어렵다는 뜻이다.
(사실 여기 이 부분이, 내가 이 글을 쓰고 있는 이유다.)
기준금리 + 1.50~2.00% 상태에서 - 마진을 빼고 낮출 수도 사실 있다.
(가계대출)
기준금리 2.00% + 가산금리 2.00% = 4.00% 구조에서
-> 마진 1% 빼고
기준금리 2.00% + 가산금리 1.00% = 3.00% 맞춰줄 수 있다.
(1억 당 지점 마진 100만원)
vs
(건물주 대출, 10억 이상 고액 여신 대출)
기준금리 2.00% + 가산금리 2.00% = 4.00% 구조에서
-> 마진 1.20% 빼고
기준금리 2.00% + 가산금리 0.80% = 2.80% 맞춰줄 수 있다.
(10억 당 지점 마진 800만원)
심지어는
-> 마진 0.5% 남기고
기준금리 2.00% + 가산금리 0.50% = 2.50% 맞춰줄 수 있다.
(10억 당 지점 마진 500만원)
물론 지역 국회의원이나 거물 정치인의 경우는,,,
-> 마진 0.3% 남기고
기준금리 2.00% + 가산금리 0.30% = 2.30% 맞춰줄 수 있다.
(10억 당 지점 마진 300만원)
즉
- 개인한테는 1% 이자 장사를 하고 (원금 상환 강제)
vs
- 건물주는 0.8% 장사를 하고 (이자만 냄)
- 정치인 한테는 0.3~0.5% 장사만 한다는 것이다. (이자만 냄)
이 내부 구조를 알기 때문에,
나는 책 1권 부터 건물주 대출해라, 2권에 오피스텔 대출 융자 내서 월세 받아라.
계속 알려준 것이다.
그러면서, 갭투자를 해도 되는데, 건물 투자를 해도 되는데
- 매매 = 전세 동일한 투자는 하지 말아라.
- 10억 건물에 10억 보증금 받으면서 무갭투자 하지 말아라.
(폭락하면 다 망한다. 세입자 까지...)
계속 경고를 5년 내내 해준 사람이다.
집값이 폭락하면 감당을 아무도 할 수 없고
온전히 세입자 피해로 돌아가기 때문에 그랬던 것이다.
상가 대출의 원리를 알면
상가를 매입하기가 매우 쉽다는 것을 알게 된다.
일반인들은 5억 ~ 10억 건물 대출로 상가를 사는 것이 엄두가 사실 잘 안난다.
대한민국 건물은
- 원룸 10억이면 -> 내돈 3억 들고 매입이 평균이다.
- 상가 10억이면 -> 내돈 4억 들고 매입이 평균이다.
전국적인 그냥 평균적으로 이렇게 건물도 갭투자를 다 한다.
그래서 나는 요즘 들어 부쩍 상가 투자를 권유를 많이 한다.
아무나 한테 투자 권유를 하는 것이 아니고,
특히 동네 미용실, 서울 다니면서 미용실 들어가면
머리 깎고 + 염색 하면서 꼭,
"여기 미용실 월세 얼마에여?"
"사장님 얼마 있어여?"
"융자 반 내서"
"차라리 상가를 사서 미용실을 하세요."
라고 항상 얘기를 해주고 나온다.
뭐, 이상한 고객이네,,, 보통 생각을 한다.
어디 은행 오세요. 카드 만드세요. 보험 드세요. 전혀 말 안하고
-> "융자 내서 상가를 제발 사서 미용실 하세요..." 말해준다.
(돌아오는 반응)
20~30대 젊은 미용사들은 나를 이상한 아저씨 취급을 한다.
vs
50~60대 나이든 미용사들은 -> 맞아 그게 사실 맞는 것 같아... 라며 좋아한다.
세상의 뭐든 다 그런 것 같다.
말해주는 사람의 나이, 세대 차이도 분명 존재할 것이다.
그런 것 세대의 것들을 넘어, 누군가 조언을 해준다면,
꼭, 말해주는 그 원리라도 최소한 꼭 알고 살았으면 좋겠다.
3억 상가
-> 부가세 해서 110만원 보통 나온다. (월세 100만원)
6억 상가
-> 부가세 포함 220만원 (월세 200만원)
이것이 현재 평균적이 시세다.
3억 당 100만원 이렇게 생각을 하면 된다.
6억 당 200만원 이렇게 생각을 하면 된다.
여기서 더 나아가서는
6억 상가면
-> 내돈 2.5억 정도 + 대출 3억~3.5억 + 보증금 5000만원 내외 해서
내돈 2.5억 정도면 -> 6억 상가 RTI 이자만 내는 대출로 유지 가능하다.
더 큰 대출 5억 이상 ~ 10억 이상 대출은
은행 찾아가면 최대한 대출을 팀장급 이상에서 만들어 주려고 노력해준다.
(마진이 크기 때문)
[정리]
10억 이상 고액 건물 대출은
- 은행에서 가장 안전하게 돈벌이 되는 대출이다.
- 은행에서 대출 한도를 만들어 준다.
- 감정도 만들 수 있다.
- 대출 한도도 만들 수 있다.
- 상가 매출도 상가 월세도 만들 수 있다. (미니골드 매출, 김의겸 상가 월세 뻥튀기 등등)
- 금리가 올라도 최대한 마진을 눌러서 연장이 가능하다. (아파트 대출보다 저렴하다.)
대한민국 모든 상가는
대출 이자 보다 << 월세 지출이 더 크게 발생한다.
대한민국 모든 상가는
건물주 들이 월세 받아서 -> 은행 이자 내고
남은 걸로 먹고 사는 구조라 그렇다.
따라서
여윳돈 있고, 미용실 같은 장사를 하려면
차라리 융자 절반 내서 상가를 사서 장사하는게 이득이고, 그게 마음 편하다.
문제는
좋은 상가는 매물로 잘 안나온다...
상권이 좋아 월세 올라가는 거 뻔히 보이는데,,, 매물이 잘 나올리가 없다...
대한민국 고액 대출은 -> 은행원과 감정평가사가 -> 만들어 내기 나름이다.
대출은 -> 만드는 것이다.
바보아저씨의 경제 부동산 이야기
" 월세 피빨리지 말고 "
" 전세대출 써라."
" 월세 피빨리지 말고 "
" 씨드 모아서 상가를 사서 장사를 해라. "
바보처럼 열심히만 살면,
나만 딱, 바보되는 국가 입니다.
부디 영리하게 잘 살기를 바랍니다.
- 바보아저씨 -
10억 건물대출 평생 이자만 낸다. 불쌍한 영끌이들
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건물대출 RTI 대국민 기만 지표 폭로, DTI vs RTI 차이의 비밀
금리 인하 요구 잘하는 방법
" 월세 피빨리지 말고 "
" 전세대출 써라."
" 월세 피빨리지 말고 "
" 씨드 모아서 상가를 사서 장사를 해라. "
바보처럼 열심히만 살면,
나만 딱, 바보되는 국가 입니다.
부디 영리하게 잘 살기를 바랍니다.
- 바보아저씨 -
