초보 토지 투자자들을 위한 꿀팁7
| 꿀팁1. 지역의 편견을 버려라.
이전에는 토지에 대한 정보를 얻기 힘들었습니다. 그래서 자신이 거주하는 지역의 토지 또는 지인들이 추천한 토지에 투자하거나 가격이 오른다고 소문이 난 토지에 투자를 하는 경우가 대부분이었는데요. 지금은 인터넷 또는 스마트폰을 활용하여 모든 지역의 부동산 정보를 손쉽게 확인할 수 있습니다.
계속해서 가격이 오르는 토지나 하락하는 토지는 없습니다. 수도권의 토지라도 가격이 하락하는 토지가 있고, 지방의 토지라도 가격이 상승하는 토지가 있습니다. 토지의 가격은 정부의 정책, 부동산 시장의 동향, 주변 부동산의 개발 등에 따라 변화하죠. 그러므로 어느 한 지역의 토지에만 사로잡혀 있지 말고, 많은 지역의 토지를 찾아보고 조사해 보는 것이 좋습니다.
| 꿀팁2. 어떤 용도로 사용되는 토지인지 확인해라.
토지에 투자할 때는 해당 토지가 어떤 용도로 사용할 수 있는지를 알아보는 것이 가장 중요한데요. 만약에 주택을 짓기를 원하면 건축행위가 가능한 토지를 사야 하고, 주말농장으로 이용하기를 원한다면 교통이 편리한 농지를 사야 합니다. 상업활동을 원한다면 상업용 시설을 지을 수 있는 토지를 구매해야 하는데요. 만약에 땅의 가치를 높여 시세차익을 얻는 것이 목적이라면 수요가 많은 용도의 토지를 구입해야 합니다.
토지의 주소를 알고 있다면, 토지의 용도는 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 쉽게 확인할 수 있는데요. 이 홈페이지에서는 토지의 지목, 규제, 면적, 공시지가 등을 확인할 수 있습니다.
| 꿀팁3. 농지는 아무나 살 수 없다.
토지를 구입하고 싶어도 법률상의 문제로 구입하지 못하는 토지가 있습니다. 그 토지는 농지인데요. 농지에는 논과 밭, 과수원 등이 해당됩니다. 농지를 취득하고 소유권이전등기를 신청할 때는 반드시 농업경영계획서와 농지취득자격 증명을 첨부하여야 하는데요. 정부가 비농민의 투기적 농지매입을 규제하고 경자유의 실현을 도모하기 위해서 제도를 만들었기 때문입니다.
도시인 등 비농업인이 농지를 매입하는 방법도 있습니다. 농지법이 개정되어 2003년 1월부터 주말, 체험영농 등의 목적으로 취득하고자 하는 경우에는 세대당 1000㎡(약300평) 미만 범위 내에서 취득할 수 있습니다. 주말농장을 원하는 도시민은 농지소재지 시. 구. 읍. 면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격 증명을 발급받아 농지소유자와 매매계약 등을 통해 농지를 취득할 수 있습니다. 그러나 구입한 농지를 제3자에게 임대를 줄 수는 없고, 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않으면 취득한 농지를 처분해야 합니다.
| 꿀팁4. 투자 기간을 확정하고, 토지를 매입해라.
토지를 투자하기 위해서는 투자기간을 정하는 것이 중요한데요. 투자기간에 따라 투자할 토지의 종류가 달라지기 때문입니다. 투자기간을 중·단기(5~8년)로 계획하고 있다면, 도시에 가깝고 도로와 인접한 너무 넓지 않은 크기의 토지(약 500평)에 투자하는 것이 좋습니다. 그래야 보다 쉽게 매수인을 찾아 토지를 매도할 수 있습니다.. 그러나 투자기간을 장기간(8년 이상)으로 계획한다면 토지의 개발 가능성 즉 개발 호재가 있는, 저렴하고 넓은 토지를 매입하는 것이 좋습니다.
처음으로 토지에 투자하는 사람이라면 중·단기적 계획을 가지고 작은 규모의 토지에 투자하는 것을 추천하는데요. 토지의 규모가 크고 큰 금액이 들어가는 토지는 찾는 사람이 적을뿐더러 잘 팔리지 않습니다. 그러나 규모가 작고, 도로와 인접한 소액의 토지는 비교적 잘 팔립니다. 이렇게 작은 토지들을 몇 번 사고팔아 이익을 보게 되면 자신감이 생기고 개인만의 투자 노하우도 생겨, 더 좋은 투자가 가능합니다.
| 꿀팁5. 토지 투자는 여윳돈으로 해라.
초보 토지 투자자들이 "단기간에 적어도 2배는 오른다"라는 말만 믿고 투자를 했다가, 손해를 보는 경우가 많은데요. 토지는 단기간에 시세차익을 내서 수익을 보는 경우는 지극히 드뭅니다. 여기에서 초보 토지 투자자들이 손해를 보는 이유는 단기간에 시세차익을 얻지 못하여서가 아니라 여유자금이 아닌 나중에 필요한 돈으로 투자를 해서인데요. 우리나라는 토지의 양이 적기 때문에, 시간이 지남에 따라 토지의 가격은 조금이라도 오르게 되어있습니다. 그러므로 토지에 투자할 때는 여유자금으로 적어도 5년 이상을 보고 투자하는 것이 좋습니다.
| 꿀팁6. 소액으로 토지 투자를 원한다면, 지분투자를 생각해라.
투자가치가 있는 땅을 찾았는데, 자금이 부족하여 투자를 하지 못하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 지분투자라는 것이 있는데요. 지분투자란, 여러 사람이 한 필지의 토지에 함께 투자하는 것 입니다. 소액으로 고가의 토지 소유가 가능하고, 자신의 지분에 한해 개발과 매도가 자유로운 장점이 있습니다.
그러나 전체의 토지가 아닌 자기의 지분만 개발하기가 어렵고, 매도할 때 하나의 토지가 아니라 매수하려는 사람이 없을뿐더러, 공동투자자들이 협의가 되지 않아 적절한 매도 기간을 놓쳐 손해를 볼 수 있다는 단점도 있습니다.
지분투자를 할 때는 충분히 생각을 한 후에 결정해야 하며, 투자를 결정했다면 이후에 있을 분쟁을 막기 위해 공동 투자자들과 매도 날짜를 비롯한 많은 사항들을 투자지분계약서에 별도로 작성하는 것이 좋습니다.
| 꿀팁7. 기획부동산 사기를 조심해라.
근래에 수도권의 토지가 헐값에 나왔다며, 투자를 권유하는 기획부동산 사기가 증가하고 있는데요. 이런 기획부동산의 광고만을 맹신하여 손해를 보는 투자자들이 많습니다. 토지에는 소액 투자가 힘들다는 점을 이용해 땅들을 싼값에 매입하여 그럴듯하게 포장해 최고 수백 배까지 값을 올려 되팔고 있는데요. 기획부동산에 사기를 당하지 않기 위해서는 국토부 실거래가 공개 시스템 홈페이지에서 시세를 파악하고, 충분한 조사를 해야 합니다. 또한 과도하게 광고를 한다면 먼저 기획부동산임을 의심을 하는 것도 피해를 막을 수 있는 방법입니다.
개인마다 가지고 있는 자금과 정보가 다르기 때문에, 투자하기 적합한 토지도 개인마다 다릅니다. 토지 투자가 다른 부동산 투자에 비하여 비교적 안정적인 투자처이지만, 위험은 존재합니다. 오랜 기간 토지의 가치가 오르지 않는 경우도 있고, 심지어 주변에 혐오시설이 들어오면서 가치가 떨어지는 경우도 있습니다. 주변의 권유나 정보만을 듣고 투자하지 말고, 본인이 투자를 원하는 토지를 충분히 조사하고 검토해 토지 투자로 수익을 낼 수 있기를 바랍니다.
