올 분양시장 달굴 인기청약지 과천지식정보타운을 가다
19일 제법 쌀쌀한 날씨 속에 찾은 과천지식정보타운 현장은 적막감이 감돌았습니다. 과천대로를 타고 갈현삼거리에서 안양방향으로 진행하노라니 현장이 모습을 드러냈는데요. 이 일대는 원래 은퇴 공무원, 군장성, 기업 임원들을 비롯해 양재동 화훼마을에서 이곳으로 넘어와 자리를 잡은 비닐하우스 농가가 어우러져 살던 조용한 전원마을이었다고 합니다. 펜스가 따로 세워져 있지 않았지만 곳곳에 토지보상에 따른 불만을 담은 현수막이 내걸려있어 이곳이 수용토지라는 것을 알 수 있었습니다.
지구를 관통하는 안양성남고속도로. 제2경인고속도로 연결도로라는 별명이 붙은 이 도로도 올해 개통을 앞두고 막바지 공사가 한창이었습니다. 이 도로와 제2영동고속도로 사이를 잇게 되는 성남장호원간 고속도로까지 올해 개통이 마무리되면 기존의 영동고속도로를 대체하는 국토 동서횡단 대동맥이 완성됩니다.
비수용토지 땅값 3.3㎡당 2000만원선, 84㎡ 빌라 매물 6억원선
과천지식정보타운의 개발은 과거 그린벨트지역이었던 이 일대 땅값을 띄우는 1등 공신이 됐습니다. 토지 수용 여부에 따라 집값 희비가 달라졌는데요. 공공주택지구로 수용된 토지의 경우 정부주도사업이다 보니 보상비용이 상대적으로 낮았던 반면 비수용 토지의 경우 지하철개통, 신도시 개발 호재까지 겹치면서 땅값이 급등했습니다.
사업지 앞의 A중개업소 관계자는 “보상이 이뤄지지 않은 지식타운 옆 대지는 최고 3.3㎡당 2000만원까지 치솟았고 이곳 84㎡의 빌라가 6억원 호가한다”며 “지식정보타운에 대한 기대감으로 현장을 방문했다 투자비용이 너무 높아 발길을 돌리는 분들이 많다”고 말했습니다. 이곳에서 수십 년을 거주해온 원주민 진모씨(48세)는 “보유한 토지 일부가 지식타운으로 수용됐지만 집을 매도할 생각이 없는데 하루가 멀다 하고 값을 쳐주겠다며 매도를 권유하는 전화가 오고 있다”며 “남은 여생을 보내기에 이보다 더 좋은 곳이 없어 이사할 생각이 없다”고 말합니다.
요즘 인터넷카페에 과천지식정보타운 청약자격이나 당첨비법을 묻는 글들이 홍수처럼 쏟아지고 있습니다. 과천지식정보타운 청약을 위해 만든 인터넷카페도 여러 곳이구요. 이처럼 인기를 끄는 이유가 무엇일까요? 과천지식정보타운은 갈현동과 문원동 일대 135만㎡ 부지에 주택 8천160가구와 정보기술(IT) 및 바이오기술(BT) 기업 등이 입주하는 등 미니신도시 규모로 조성됩니다. 과천지식정보타운역을 중심으로 중심상업시설이 들어서게 됩니다. 사업비는 2018년까지 총 1조 6906억원이 투입될 예정입니다.
미래가치만 내세우는 기존의 택지지구 분양과 달리 지구 한가운데로 지하철 4호선 지식타운역이 개통 예정이고, 지구를 관통하는 제2경인연결 고속도로인 안양성남고속도로가 뚫리게 되면 명실상부한 경기남부의 교통 요충지로 자리매김하게 됩니다. 관악산으로 둘러싸인 천혜의 자연환경, 강남과 평촌신도시를 낀 뛰어난 입지여건은 과천지식정보타운의 위상을 높여주고 있습니다.
과천시는 강남구, 서초구에 이어 전국에서 집값 3위를 기록하고 있는 부촌입니다. 2017년까지 전국의 공공택지지구 지정이 중단된데다, 앞서 분양해 막대한 시세차익을 거둔 강남∙서초 보금자리, 위례, 판교 등의 명맥을 잇는 인기청약지란 점 때문입니다. 최근 전매제한기간이 풀린 강남 보금자리지구. 서민들의 내집 마련 확대 취지가 무색하게 3배 가까운 차익을 낸 수요자들이 잇따라 집을 내놓으면서 먹튀 논란에 휩싸였습니다. 일부 수요자에게 시사차익을 몰아주는 보금자리 개발에 회의론이 불거지는 계기가 되기도 했는데요. 정확한 분양가는 발표되지 않았지만 주변 중개업소는 중소형은 3.3㎡당 1500만~2000만원 사이, 대형은 3.3㎡당 2000만원이 넘을 것으로 점치고 있습니다.
지하철 4호선 과천지식정보타운역 개통도 과천지식정보타운 몸값을 높이는 요인으로 지목되고 있는데요. 과천지식정보타운은 정부종합청사역와 인덕원역 중간에 위치해 지하철역 이용이 불편했습니다. 이 때문에 과천역, 정부종합청사역을 낀 기존 재건축아파트 대비 입지 열위에 놓여있었는데요. 과천지식정보타운역 개통은 기존의 과천 재건축단지와 과천지식정보타운의 입지격차를 허무는 역할을 하게 됩니다. 기존 아파트를 허물고 새 아파트촌이 되느냐 체계적인 도시 계획하게 대단위 새아파트촌이 들어서냐의 차이만 남게 되는 것이죠. 3.3㎡당 3000만원에 육박하는 기촌 과천재건축아파트 집값을 바짝 추격하게 될 것이라는 예측이 가능한 이유입니다.
과천지식정보타운이 꽃 길만 걸어온 것은 아닙니다. 2011년 5차보금자리지구로 지정되고 2012년 과천정부종합청사 세종시 이전이 시작되면서 ‘전국 집값 하락률 1위’의 굴욕을 맛보기도 했습니다. 현재 8억 5000만원 선에 거래되고 있는 래미안 슈르 전용 84㎡ 거래가격이 5억대까지 추락한 바 있습니다. 보금자리주택 수용, 재건축 추진에 소극적이라는 이유로 과천시장은 주민 소환투표까지 치르게 되는 굴욕을 겪기도 했습니다. 투표율 저조로 소환투표가 무산되기는 했지만 부촌 과천시에 씻을 수 없는 상처로 남았습니다.
시장 침체가 이어지고 있는 상황에서 광명에만 10만가구, 과천과 성남 등이 값싸고 저렴한 보금자리주택이 대거 쏟아진다는 소식에 기존 분양아파트는 극심한 타격을 받게 됩니다. 20% 이상 비싼 민영아파트를 소비자들이 선택할 리 만무했습니다. 경제논리와 시장 침체 등으로 건설업계의 요구가 거세지면서 2014년 무주택 서민을 위해 정부가 도입했던 보금자리주택이란 명칭은 폐기되고 공공주택지구로 변경됩니다. 과천지식정보타운이 새 가치를 갈아입는 계기가 되었습니다. 하지만, 그린벨트를 풀어 개발에 들어갔던 서민들의 보금자리 취소. 뒷맛은 씁쓸하기만 합니다.
과천지식정보타운은 올해 11월 청약에 돌입할 것으로 예상됩니다. S4,S5, S6 3개블록은 대우건설, 태영 ,금호건설컨소시엄이 시공을 맡게 되는데 약 2000가구 중 전용 85 이하의 중소형 물량은 1200가구 안팎으로 예상됩니다. 과천시는 인구 7만명에 불과한 소도시인데다 전국에서 손꼽히는 전세가격을 형성하고 있는 만큼 과천시 전세수요자라면 비교적 쉽게 당첨기회를 잡을 수 있을 것으로 예상됩니다.
하지만 기타지역 수요자의 경우 위례신도시의 청약결과가 바로미터가 될 것 같은데요. 위례신도시는 65점에도 불구 낙첨되는 사례가 빈발했습니다. 일부 주택형의 경우 가점 커트라인이 69점에 육박했습니다. 공공분양도 한 달에 최대 10만원까지 불입이 가능한 청약저축의 총 납입액이 최소 1000만원 이상은 돼야 당첨을 노려볼 수 있을 것으로 예상됩니다. 가점 커트라인이나 청약저축 납입액이 적은 수요자의 경우 입지여건이 덜한 블록, 비인기 주택형, 공급물량이 많은 주택형, 중대형으로 틈새를 노려 입성기회를 잡는 전략 수립이 요구됩니다.
과천지식정보타운 분양은 민간컨소시엄이 다수 분양에 참여한데다, 서민들의 내집 마련 기회 확대 취지가 무색하게 많은 국민들에게 상대적인 박탈감을 안겨주게 된 보금자리주택의 시행착오로 분양가가 상향될 가능성이 높아졌습니다. 하지만, 막대한 시세차익은 아니더라도 중산층이 부촌 입성할 수 있는 사다리인 것만큼은 분명해 보입니다. 자금이 부족한 수요자라면 과천시가 조정대상지역에 포함돼 입주 때까지 분양권 전매가 제한된다는 점 명심하셔야 합니다. 중도금과 잔금이 어려워진 상황에서 자금 조달이 안될 경우 아깝게 쌓은 청약자격만 날릴 수 있습니다.
