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리얼톡 리얼판
By 리얼캐스트 . Mar 15. 2017

중개업자가 알려주는 새 아파트 전세살이 팁

새 아파트 전세입자가 지켜야 할 4가지


입주물량 늘면서 한풀 꺾인 전세난

2014년부터 누적됐던 분양물량들이 올해부터 본격 입주를 시작하면서 전세시장도 안정을 찾는 분위기입니다. 올 2월 수도권 KB전세수급지수는 156.7을 기록해 작년 동기 대비 21.7포인트 하락했습니다. 공급 부족이 다소나마 해소되면서 극심했던 전세난도 한풀 꺾일 것으로 기대되고 있죠.


새 아파트 전세를 노린다면 지금이 적기

풍성한 물량 덕분에 전셋값도 하향세입니다. 올 1월 KB전세가격 전망지수는 집계를 시작한 이래 최저치인 94.7을 기록하기도 했는데요. 일선의 부동산 중개업자 A씨의 말에 따르면 1,000가구 이상 대단지 아파트가 입주하는 지역에서는 전세물량이 한꺼번에 공급돼 수요자 위주의 시장이 형성되고 있다고 합니다. 따라서 새 아파트 전세 입주를 염두에 두고 있다면 지금이 적기일 수 있죠. 


새 집 전세를 위해 넘어야 할 산

하지만 새 아파트에 마음을 뺏겨 덜컥 계약했다가 기존 전셋집을 해결하지 못해 낭패를 볼 수 있습니다. 특히 기존 전세금이 매매가의 80%를 초과하는 수준이라면 새로운 세입자를 들이기 어려워 계약기간이 종료 후에도 전세금을 돌려받지 못할 상황에 처할 수도 있죠.

새 아파트는 입주기간이 길어 기존 아파트에 비해 잔금일을 넉넉하게 잡을 수 있지만 그렇다고 너무 여유를 부릴 수도 없는 노릇입니다. 전세 잔금을 못 치러 입주를 지연되는 사고를 막기 위해 사전에 보증금 반환에 대해 집주인과 협의를 할 필요가 있는데요. 만약 협의가 잘 이뤄지지 않는다면 내용증명을 보내거나 임차권 등기명령(주: 계약종료 후에도 보증금을 반환 받지 못할 경우 세입자가 임차주택 소재지 관할법원에서 단독으로 신청할 수 있는 제도) 등의 조치를 취해야 합니다.


새 아파트 전세입자라면 명심해야 할 4가지?

한편 새 아파트 전세살이를 염두에 둔 세입자라면 주의해야 할 점들이 많습니다. 대출 낀 집을 피한다거나 사는 동안 ‘선량한 관리자’로서 하자보수신청을 제때 할 것, 과도한 인테리어로 집 상태를 훼손하지 말 것 등이 있습니다. 2년 후 이사할 땐 자신이 납부한 장기수선충당금을 돌려받는 다는 점도 기억해야 하는데요. 위 사항들을 하나씩 살펴보겠습니다.


신규 입주 전세 시 팁_1) 대출 낀 집… 깡통전세 위험을 잊지 마세요.

우선 이사하고픈 새 아파트를 구했더라도 대출이 많다면 다시 생각해 보는 편이 낫겠습니다. 집주인이 전세금을 받아 잔금대출을 전부 상환하는 조건으로 계약을 한다면 문제될 것이 없겠지만, 전세금과 대출금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 초과한다면 추후 깡통전세의 전락할 위험이 크기 때문입니다. 굳이 입주하겠다면 계약할 때 ‘대출을 언제까지 갚는다’는 내용의 특약을 작성하거나 전세금보증보험 등의 안전장치를 마련할 필요가 있지요. 


신규 입주 전세 시 팁_2) 하자보수신청은 제때 하는 편이 좋아요

전세 계약을 마친 세입자가 새 아파트에 입주했다면 거주기간 동안 발견한 하자에 대해선 다소 귀찮더라도 보수 신청을 해두는 편이 좋습니다. 건설사의 하자담보책임은 최장 10년까지 보장되나 전유부분의 경우, 대부분 2년 이내 소멸되기 때문입니다.

하자보수에 대한 적극적인 협조는 새 집에 입주하지 못하고 세를 놓는 집주인과 다음에 들어올 세입자를 위한 일종의 배려입니다. 또 이사 나갈 때 전세보증금을 제대로 돌려 받을 수 있는 안전장치이기도 하고요. 


신규 입주 전세 시 팁_3) 원상복구의 의무를 기억하세요

새 아파트에 사는 동안 하자신청 말고도 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 ‘원상복구의 의무’입니다. 중개업자들에 따르면, 새 아파트는 기존 아파트보다 소유주들이 훼손 및 파손에 예민하게 반응한다는데요. 통상적 사용에서 기인한 훼손은 원상복구 할 필요 없지만, 세입자의 명백한 과실로 발생했다면 이를 원래 상태대로 복구하거나 비용을 지불해야 하죠.

그렇다면 세입자가 원상복구 해야 할 것들엔 무엇이 있을까요? 벽걸이 TV나 시스템 에어컨 설치를 위해 훼손된 벽면, 반려동물이나 어린 자녀가 훼손한 도배지, 물기를 제대로 제거하지 않아 썩은 마루, 인수받은 비품의 분실 등은 세입자가 책임져야 할 부분입니다. 


신규 입주 전세 시 팁_4) 장기수선충당금 꼭 반환 받으세요

계약기간이 만료된 세입자는 이사하는 날 집주인에게서 전세보증금을 반환 받는데요. 보증금 외에도 장기수선충당금을 꼭 돌려받아야 합니다. 장기수선충당금이란 공동주택의 유지관리를 위해 징수하는 관리비로 엘리베이터 보수나 외벽의 도색 등에 사용됩니다. 집주인이 내는 것이 원칙이나 편의상 관리비에 포함돼 임차기간 동안 세입자가 납부하게 되죠. 따라서 이사할 때 세입자는 대납한 장기수선충당금을 집주인에게서 돌려받아야 하고요. 납부한 장기수선충당금 내역은 아파트 관리사무소에서 쉽게 확인할 수 있다는 점도 알아두세요.


2년 후를 도모하는 스마트한 ‘전세살이’가 필요한 시점

지금까지 새 아파트에서 전세 살 때 주의해야 할 점들을 살펴 봤는데요. 중개업자 A씨는 “새 아파트의 경우 집주인이 분양대금을 치를 여력이 없어 전세로 내놓는 경우가 많기 때문에 현재의 저금리가 유지되는 한 2년 후엔 준전세로 바뀔 가능성이 높다”고 말합니다. 또 지금은 입주물량 과다로 전세물건을 구하기 수월한 시점이라 할 수 있겠지만 전세기간이 만료되는 2년 후에도 전셋값이 그대로일지는 알 수 없는 노릇이고요. 따라서 전셋값 상승이나 준전세로 바뀔 가능성에 대비해 자금력을 확보해 두는 지혜가 필요한 시점입니다.

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